Розрахунки з іпотечних позик - Іпотечна позика (іпотечне кредитування)

Найбільш поширеною є іпотечна позичка, умови якої передбачають рівні внески боржника, внески щомісячні постнумерандо чи пренумерандо. У договорі зазвичай встановлюється щомісячна ставка відсотка, рідше за річну номінальну. У здійсненні іпотеки при купівлі (будівництві) об'єкта застави беруть участь три агенти: продавець, покупець (боржник), позикодавець (кредитор). Взаємозв'язки з-поміж них показані на блок-схемі (див. рис.1).

Кредитор перевіряє платоспроможність потенційних позичальників (процедура андеррайтингу), тобто. оцінює, чи може він зі свого поточного доходу, який може виявитися єдиним джерелом погашення кредиту, сплачувати щомісячно визначену, обумовлену договором за іпотечним кредитом суму. Процедура андеррайтингу здійснюється за такими напрямками:

1) проводиться оцінка платоспроможності потенційного позичальника;
2) проводиться оцінка кредитоспроможності потенційного позичальника;
3) проводиться оцінка достатності готівкових коштів (джерел їх формування);
4) проводиться перевірка юридичної достовірності правовстановлюючих документів щодо застави;
5) проводиться оцінка достатності забезпечення повернення кредиту, тобто. визначається вартість майна у відношенні до розміру запитуваного кредиту та виявляється оцінка стану нерухомого майна.

За допомогою процедури андеррайтингу банк вивчає реальну платоспроможність позичальника, яка, у свою чергу, є певним гарантом того, що кредит буде повернено. Інакше це можна назвати ще кваліфікацією позичальника. Крім того, у такий спосіб визначається можлива сума кредиту, термін його погашення, процентна ставка та інші умови,завдяки яким подальші виплати за іпотечним кредитом будуть не обтяжливі для клієнта.

Так, стабільне працевлаштування позичальника на момент подання заяви на іпотечний житловий кредит є найважливішим показником можливості позичальника його погасити. Тривожними сигналами під час аналізу платоспроможності є: наявність перерв у роботі перевищують місяць, останні два роки; часта зміна місця роботи протягом останніх двох років; відсутність кар'єрного зростання, низький рівень кваліфікації, відсутність її зростання, вікові параметри (передпенсійний, пенсійний вік). Далі аналізуються джерела отримання доходу позичальника:

- заробітна плата за основним місцем роботи, включаючи дохід за понаднормову роботу;
- премії;
- Доходи від робіт за сумісництвом;
- Дохід, отриманий у формі комісійної винагороди;
- дохід у вигляді дивідендів та відсотків;
- пенсійні виплати та стипендії;
- Чистий дохід у формі орендної плати;
- аліменти та допомоги на дітей;
- очікуване збільшення розміру доходу, якщо є документальне підтвердження роботодавця.

Доходами аналізованого позичальника (сукупний дохід членів сім'ї) є середньомісячна заробітна плата за останні 12 місяців за основним місцем роботи, включаючи дохід за понаднормову роботу і становить: 53 250 рублів.

У разі подання заяви на отримання житлового іпотечного кредиту позичальника, який має власну справу, експерт з андеррайтингу проводить оцінку стійкості та життєздатності бізнесу потенційного клієнта, виявляючи достовірність наданих фінансових звітів. З цієї перевірки встановлюються тенденції зміни доходів підприємства клієнта, і навіть його особистих доходів.

Наступним етапом оцінки платоспроможності позичальника є аналіз витрат позичальника. В даний час у структурі витрат позичальника виділяють групи, об'єднані за ступенем їх регулярності та цільового призначення:

1) щомісячні майбутні витрати позичальника, пов'язані з житлом, що купується (податки на майно, страхування нерухомого майна, платежі за іпотечним кредитом, виплати, пов'язані з експлуатацією житла, ін.);
2) щомісячні існуючі витрати позичальника, пов'язані з наявною в нього власністю;
3) щомісячні витрати з виплати прибуткового податку, ін. податкові та страхові платежі, пов'язані з рухомим та нерухомим майном;
4) регулярні платежі, пов'язані з підтримання життєдіяльності позичальника та його сім'ї (харчування, освіта дітей, медичне обслуговування);
5) витрати позичальника, пов'язані з відпочинком, розвагами, дорогим хобі;
6) інші постійні та обов'язкові витрати позичальника, що виробляються щомісяця або з іншою періодичністю протягом року.

Оцінка платоспроможності розраховується як різницю між середньомісячним сукупним доходом позичальника та загальною сумою його витрат. При цьому іпотечні кредитні організації вважають оцінку платоспроможності позичальника позитивною, якщо ця різниця становить не менше 45% у сукупному доході позичальника та покриває суму щомісячних виплат за іпотечним кредитом.

Розглянемо такий приклад:

Загальна сума витрат позичальника, що розглядається, на двох членів сім'ї складе 19 318 рублів, таким чином, різниця між середньомісячним сукупним доходом і загальною сумою його витрат становитиме 330 932 р. що становить 63,72% у сукупному доході позичальника та покриває суму щомісячних виплат за іпотечним кредитом,відповідно, платоспроможність позичальника, що розглядається, позитивна.

Для виявлення повної платоспроможності позичальника проводиться аналіз фінансових та інших матеріальних активів позичальника, тобто. проводиться оцінка достатності готівки для оформлення житлової іпотечної кредитної угоди.

Кошти, якими повинен мати клієнт на момент надання іпотечного кредиту повинні бути не менше підсумкової суми разових витрат позичальника, пов'язаних з придбанням житла та отриманням іпотечного кредиту. При цьому експерт з андеррайтингу здійснює документарну перевірку наявності джерел коштів, необхідних позичальнику при оформленні іпотечної угоди.

Проводячи оцінку ймовірності погашення іпотечного кредиту позичальником, кредитна організація обов'язково перевіряє виконання попередніх зобов'язань цього позичальника. Так, здійснюється перевірка його кредитної історії.

При цьому можуть перевірятися альтернативні інформаційні джерела щодо виконання своїх зобов'язань клієнтом, такі як:

своєчасні виплати справжнім та колишнім домовласникам або заставоутримувачам;

відомості про виплату аліментів чи допомоги на дітей;

своєчасне повернення особистих боргів особам, які не є позичальнику родичами та ін.

У разі виявлення того, що клієнт приховав наявні у нього боргові чи інші фінансові зобов'язання, слід проводити андеррайтинг з особливою ретельністю. Кредитна організація може вимагати дострокового погашення кредиту у зв'язку із приховуванням інформації цим позичальником.

Оцінка ймовірності оплати разових витрат під час оформлення іпотечної угоди

Розові витрати позичальника, пов'язані з придбанням житла та отриманням іпотечного кредиту

1) Початковавиплата за житло, що купується (20% від вартості квартири).

2) Витрати, пов'язані з укладанням та реєстрацією договору купівлі-продажу та договору застави (плата держ.

мита за нотаріальне посвідчення та плата за держ. реєстрацію відповідно до чинного законодавства).

3) Плата за оцінку нерухомого майна.
4) Плата за надання необхідних довідок, за купівельною та заставною нерухомістю (з БТІ, КМЗ).
5) Збори кредитної організації, пов'язані з оформленням кредиту.
6) Страхування заставного нерухомого имущества.
7) Страхування життя позичальника.
8) Витрати, пов'язані з можливим ремонтом і переїздом в житлоплощу, що купується, або в житлоплощу фонду тимчасового проживання.

Так як у позичальника, що розглядається, є накопичення в розмірі 367 000 рублів, отже, він з легкістю зможе сплатити разові витрати при оформленні іпотечної угоди.

В даний час банки та іпотечні кредитні організації для визначення здатності позичальника виплачувати іпотечний кредит для оцінки доходів позичальника використовують такі коефіцієнти, що визначають платоспроможність та кредитоспроможність позичальника при андеррайтингу.

Коефіцієнти, що визначають платоспроможність та кредитоспроможність позичальника

Назва та сутність коефіцієнта

Коефіцієнт П/Д - відношення щомісячних платежів за житловим іпотечним кредитом до середньомісячних доходів позичальника

До п/д = щомісячний платіж позичальника

(включаючи платіж за кредитом та відсотком, страхові виплати, податкові виплати, виплати зі страхов. життя, платежі на утримання та експлуатацію житла) / сумущомісячного сукупного доходу.

Витрати становлять не більше

35% від сукупного доходу позичальника.

- Відношення загальної суми зобов'язань до його доходів

К о / д = загальна сума обов'язкових щомісячних платежів / суму всіх щомісячних доходів

Розмір щомісячних зобов'язань позичальника не повинен перевищувати 45% від його чистого сукупного доходу

- Співвідношення між сумою кредиту та вартістю заставного майна

К к / з = сума іпотечного кредиту / вартість закладеного нерухомого майна

Максимальна величина цього співвідношення не повинна перевищувати 80%

Оцінюючи кредитоспроможності фізичної особи представники банку порівнюють суму запитаного кредиту як і вона співвідноситься з особистим доходом позичальника, і навіть проводять загальну оцінку фінансового стану позичальника, вартість його майна, склад сім'ї, особистісні характеристики, факти професійної біографії, кредитну историю.

Нижче наведено основні методи оцінки кредитоспроможності фізичної особи.

Скорингова оцінка кредитоспроможності:

При скорингової оцінці кредитоспроможності визначаються показники можливості позичальника відновити банку основний борг і відсотки. Ці показники оцінюються у балах та банком встановлюється певний максимум балів кредитоспроможності. Існують різні моделі скорингової оцінки кредитоспроможності фізичної особи.

Деякими банками застосовується модель скорингової оцінки, яка групує інформацію про показники кредитоспроможності фізичної особи за певними розділами:

- Розділ інформації по кредиту;
- Розділ даних про позичальника;
- Розділ про фінансове становище позичальника.

В іншій моделі скорингової оцінки рейтингКредитоздатності позичальника можна визначити за шкалою балів, побудованою в залежності від значення показника кредитоспроможності.

Залежно від рейтингу кредитоспроможності позичальника банк визначає діапазон граничних термінів кредитування та суми кредиту. Сума кредиту залежить від річного доходу позичальника.

Зазвичай банки застосовують різні моделі скорингових оцінок кредитоспроможності фізичної особи. Оцінюючи в балах системи окремих показників першому етапі дають попередню оцінку можливості видачі позички, засновану на даних анкети позичальника. За результатами заповнення анкети визначають кількість набраних балів позичальником. Якщо сума балів менша за певну величину, то клієнт отримує відмову. При сумі балів більш певної величини переходять до другого етапу, де ризик оцінюється з урахуванням додаткових фактів, таких як: