Сервітут на земельну ділянку
(Опубліковано в журналі "Голова ТСЖ" 2009 р.
Земельний сервітут – це право обмеженого користування чужою земельною ділянкою. Порядок встановлення та зняття сервітуту регулюється ст. 131, 216, 340, 460, 553, 613, 694 ЦК (ст. 274-277 після набрання чинності Земельним кодексом), Земельним кодексом України, Водним кодексом України, Лісовим кодексом України.
Обов'язковою умовою для реєстрації сервітуту є наявність угоди (договору) про сервітут між власником нерухомого майна та особою, на користь якої встановлено сервітут. За наявності такої угоди державна реєстрація сервітуту проводиться за заявою будь-якої сторони угоди про сервітут. Сервітут як право обмеженого користування чужим об'єктом нерухомості набирає чинності після його реєстрації у Реєстрі.
Правом встановлення сервітуту на свою земельну ділянку користуються ще небагато житлових об'єднань. Але такі приклади вже є. Про них ми попросили розповісти доктора юридичних наук, директора Агентства з управління земельно-майновими комплексами Олександра Толмачова:
- Земельно-майновими питаннями ми займаємося вже понад 10 років, але на сьогоднішній день я ще не чув про те, що якесь із житлових об'єднань отримувало в чистому грошовому вираженні кошти від використання їх земельної ділянки, оформленої у загальночасткову власність. Приклади, які я можу навести, скоріше є бартерним обміном між товариством і різними юридичними особами.
Вперше вирішенням цього питання мені довелося займатися з московським ТСЖ «Золоті ключі» ще 1998 року. У процесі оформлення земельної ділянки, а у товариства вона становить 4,2 га, правління виявило, що на їхній ділянці стоїтьвисоковольтна лінія електропередач. Оскільки власники були стурбовані благоустроєм прилеглої до будинків території, вони звернулися до ВАТ РАТ «ЄЕС Україна» з проханням розглянути можливість перекласти лінію електропередачі в кабель та закопати її. Про отримання будь-яких дивідендів вони тоді й не думали! РАТ «ЄЕС України» на прохання не відмовило. Компанія готова була виконати будь-яку примху за гроші замовника, і висунула нечувану суму - п'ять мільйонів доларів. Такого «апетиту» від РАТ «ЄЕС Україна» власники не очікували. Звернулися до мене за консультацією: як стримати їхній «апетит». Вивчивши документи ТСЖ, я запропонував їм виставити сервітут. І за аналогією з їхніми діями, за користування землею ми запросили ту саму суму – п'ять мільйонів доларів. Отримавши юридично грамотно підготовлені документи на сервітут, до нас приїхав один із заступників РАТ «ЄЕС Україна». Його наші вимоги, мабуть, також шокували. У процесі тривалих переговорів та взаємної демонстрації знань у юриспруденції зі штатом юристів РАТ «ЄЕС Укаїни» ми дійшли до взаємоприйнятної угоди: РАТ «ЄЕС Укаїни» не сплачує ТСЖ за користування земельною ділянкою, але для цього товариства відпускає електроенергію за дешевшою ціною.
Іншим прикладом з моєї практики є договір, досягнутий на користь квартального ТСЖ «Коса гора» та тульського чавуноливарного заводу. Ця історія сягає корінням у далеке минуле. Робоче селище з вісьмома тисячами мешканців при чавуноливарному заводі поступово перейшло до міста. Міська влада була поставлена перед фактом мільярдної заборгованості селища разом із заводом перед Газпромом. Такі борги просто зруйнували б місто. Вивчивши всю правовстановлюючу та технічну документацію, ми з'ясували, що всі трубопроводи Газпрому, що йдуть у Тулу, пролягаютьсаме через колишнє селище «Коса гора». Запропонували мешканцям селища та міській владі створити квартальне ТСЖ та оформити землю у загальночасткову власність. Після оформлення виставили Газпрому сервітут.
Тут важливо розуміти, що, оформивши землю у загальночасткову власність, ми стаємо власниками не лише ґрунтового шару, а й суттєвої товщі земної поверхні у п'ять метрів. А всі комунікації розташовуються на глибині, яка не перевищує цієї цифри.
Справа скінчилася тим, що завод та селище протягом місяця перестали бути боржниками Газпрому. Газпром не платить сервітуту, а вони – не боржники Газпрому.
Аналогічну пільгу щодо газу за допомогою сервітуту отримали мешканці робітничого селища АвтоВАЗу, металургійного заводу в місті Нижній Тагіл.
Приклади з практики Агентства з управління земельно-майновими комплексами згадує помічник О.Толмачова Дарія Селезньова:
- У Наро-Фомінському районі Московської області нам доводилося вирішувати питання щодо сервітуту для ТВЖ «Селятіно-Б» та ТСЖ «Верея». Перше з них, як і ТСЖ «Золоті ключі», знизило свій тариф на електроенергію, а друге - добилося зниження тарифу на воду. Зниження тарифів на воду через сервітут досягли також Санкт-Петербурзьке ТВЖ «Піщаний» та московське ТВЖ «Нясковського, 36». Залежно від обсягів та споживаних потужностей зниження тарифів склало від 5 до 20 відсотків.
Безумовно, підготовка таких документів - справа клопітна та скрупульозна. Але навіть із такими монстрами, як Газпром та РАТ «ЄЕС Україна» можна вирішувати питання щодо сервітуту. Тож правлінням товариств, які ще не переконали своїх власників у необхідності оформлення земельної ділянки у загальночасткову власність, є над чим задуматися.
При цьому замислитись саме про повноцінну ділянку.Інакше не виключено випадок, який мені особисто довелося спостерігати в одному із житлових об'єднань.