Що нам робити з ТСЖ
Чинний Житловий Кодекс Україна зазнав значних змін і змусив власників житла задуматися про спосіб керування своїм будинком та зайнятися насамперед організаційними моментами. ЖК Україна встановив, що власники приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, мають право обрати один із вищезазначених способів управління. Але перш ніж зупинити свій вибір на одному з них, слід проаналізувати якість та вартість послуг. Так, якщо власників влаштовує і якість обслуговування, і розміри платежів, то не варто щось змінювати. І здійснено дзеркально справи, якщо якість обслуговування низька і тарифи завищені. У цьому випадку потрібно звернути увагу на іншу організацію, що управляє, або ТСЖ. Якщо думки власників різні, і неможливо дійти єдиного рішення, оптимальним варіантом стане управління власниками. Відповідно до норм ЖК РФ, мешканці приймають рішення на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку, які можуть бути змінені або доповнені в будь-який час. При цьому рішення загальних зборів власників обов'язкове для всіх мешканців будинку.
Керівна організація
Керівна організація є комерційну організацію, що займається наданням професійних послуг з управління багатоквартирними будинками на підставі договору управління. При цьому кошти надходять від усіх власників приміщень, розташованих у підопічних будинках, і витрачаються в залежності від загальної суми.
Безпосереднє управління
Під безпосереднім керівництвом слід розуміти управління власників приміщень, здійснюване ними самостійно, без посередників і відповідальність. Даний вид управління підійде для будинків з невеликимкількістю квартир, де кожен із власників житлового приміщення укладає договори на постачання тепла, електроенергії, води, газу та водовідведення самостійно. У свою чергу договори надання послуг із утримання та виконання робіт з ремонту спільного майна у будинку з безпосереднім управлінням укладаються на підставі рішень загальних зборів. При цьому у відносинах з третіми особами від імені власників приміщень може діяти як один із власників, так і інша особа, яка має довіреність, видана їй від імені всіх або більшістю власників приміщень. При обранні цієї моделі управління, як і під час виборів ТСЖ, заборгованість власників нікого крім організації-виконавця цікавить.
ТСЖ або Товариство Власників Житла є своєрідною проміжною ланкою, яка підходить як для великих, так і для середніх багатоквартирних будинків. Як правило, при ТСЖ власники житлових приміщень у багатоквартирних будинках мають на меті управління комплексом нерухомого майна та забезпечення його експлуатації, а також володіння, користування та у встановлених законодавством України межах розпорядження спільним майном у багатоквартирному будинку. ТСЖ є юридичною особою, яка за законом наділена правами та обов'язками, що існують виключно в рамках реалізації норм Житлового Кодексу РФ.
Однією з особливостей Товариства Власників Житла є реальна можливість для власників житлових приміщень перевірити ТСЖ, наприклад, визначити, було воно офіційно зареєстровано в усіх інстанціях чи ні. Крім того, завдяки «всесвітньому павутинню» можна знайти необхідні відомості в Єдиному Державному Реєстрі Юридичних Особ, перевірити Установчу документацію ТСЖ, протокол зборів. Крімресурсів інтернету, власники житлових приміщень можуть звернутися за інформацією до органів податкової служби, наприклад, направивши запит на отримання копій документів, що супроводжували процес створення та реєстрації юридичної особи-ТСЖ. Подібні заходи зможуть захистити власників від лже-ТСЖ.
Як не потрапити у пастку
Однак, щоб не потрапити в пастку, необхідно знати, як діють неправдиві Товариства Власників Житла. Спочатку мешканців інформують про заснування ТСЖ, призначають голову правління. Якщо у мешканців є своя кандидатура на цю посаду, то пропонується її розглянути. Таким чином, власники житлових приміщень визнають факт, що ТСЖ дійсно створено і фактично починають жити за законами товариства, яке виконує взяті на себе зобов'язання. Лже-ТСЖ не робить ремонт, не проводить обслуговуючі роботи, не доглядає двору та прилеглу територію. Крім того, на прохання пред'явити документи, мешканці одержують відмову, оскільки насправді документів, що підтверджують проведення робіт, не існує.
Тому, якщо у вас виникли підозри щодо обслуговуючого будинку ТСЖ, необхідно негайно припинити оплату комунальних послуг та внесків до призначених фондів, а також звернутися із заявою до прокуратури, вказавши в ній факти зловживання службовим становищем представниками керуючої компанії. Крім прокуратури, власники житлових приміщень можуть звернутися до суду, житлової інспекції та Федеральної служби з нагляду у сфері захисту прав споживачів та благополуччя людини.
Гідності й недоліки
Однак будь-які дії щодо зупинення чи обмеження не повинні призводити до пошкодження спільного майна власників приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, а також порушуватиправа та законні інтереси громадян-власників інших приміщень у цьому ж будинку. Отже, ТСЖ не може покарати всіх мешканців через одного неплатника. Крім цього, у ТСЖ є й інші плюси, зокрема:
А що насправді?
Що стосується несплати витрат на утримання та експлуатації спільного майна, то в цьому випадку позивачем може виступати саме ТСЖ, за умови надання доказів несплати, наприклад, кошторис доходів та витрат. На основі прийнятого кошторису Товариство має право встановлювати розміри платежів та внесків для кожного власника приміщення, відповідно до його частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку. І це радше недолік ТСЖ, як і необхідність сплачувати обов'язкові членські внески, які йдуть на оплату роботи органів управління, бухгалтера, юриста та інших працівників Товариства, яке є юридичною особою. Крім оплати праці співробітників, організації потрібні кошти для ремонту та облагородження спільного майна, отже, при виборі ТСЖ завжди буде певна переплата, яка лягає на плечі власників приміщень, так само як і при виборі керуючої компанії.
Розмірковуючи над викладеним, слід підкреслити, що крім зазначених переваг та недоліків, Товариство власників Житла має ще одну позитивну особливість – грамотне управління будинком, спільним майном та якісне надання Житлово-Комунальних Послуг. Однак у будь-якому випадку, що для дому краще: ТСЖ, керуюча компанія або безпосереднє управління, кожен повинен вирішити для себе самостійно, пам'ятаючи при цьому, що власники мають право змінити свій вибір у будь-який момент.