Що такеЧанот небезпечне каміння тайського ринку нерухомості
Законодавство та правозастосовна практика Таїланду у сфері нерухомості дуже консервативні. Крім того, у всьому цьому, як і раніше, багато специфічних національних особливостей. Лікар бізнес-права, експерт із Таїланду Сергій Нестеренко розповідає, на що варто звернути увагу при оформленні землі у Королівстві.
На мальовничому мисі на пляжі Най Янг можна побачити… готель-примара! Це мав бути Нyatt, одна з перхунів Пхукета, що не відбулися. Він був уже майже готовий, коли з'ясувалося, що межі ділянки під будівництво неправильно вказані. У результаті недобудований Нyatt пустує вже кілька років.
За кілька кілометрів на південь від нього є унікальна еко-віла. Розташована на схилі з видом на море, вона одержує воду зі свердловини, електроенергію від сонця, а відходами удобрюється сад. Вілла могла б стати прикладом всьому Пхукет і прославити будівельну індустрію острова на весь світ. Але виявилося, що у її господаря-француза теж не все гаразд з документами, і тепер цей «розумний» будинок вартістю $20 млн опинився поза законом.
На жаль, подібні історії тут не рідкість. Як же влаштований тайський ринок землі?
При угодах із землею Таїланді ключове значення має її титул. Він визначає, що ви маєте право зробити з цією ділянкою. Існує понад 10 різних титулів різного рівня.
У самому узагальненому вигляді ситуація із володінням землі така. Якщо земля не перебуває у приватній власності та не використовується державою, будь-який підданий Королівства може на ній оселитися. Він займає ділянку, будує собі хатину з бамбука і повідомляє про це місцеву владу. Якщо земля нічия, ніхто на неї не претендує і це не національний парк, відмовляти підданому немаєна підставі. Зводити капітальні будівлі він там не може лише тимчасове житло.
Для іноземців практичне значення мають лише титули трьох найвищих рівнів: Сертифікати Користування Землею Nor Sor Sam та Nor Sor Sam Gor («Нор-Сор 3» та «Нор-Сор 3 Гор» в українській транскрипції) та Сертифікат Володіння Nor Sor See («Нор -Сміття 4»), він же - Chanote («Чанот»).
Останній рівень («Чанот») є єдиним повним документом на володіння та розпорядження землею. Він відрізняється тим, що включає офіційне визнання кордонів ділянки всіма сусідами та його межі прив'язані до карти GPS. "Нор-Сор 3 Гор" також прийнятний, але не має прив'язки до GPS і вимагає більш ретельного розгляду історії ділянки.
При «Чаноті» територія ділянки відзначається кілочками з нержавіючої сталі, які вбиваються в землю периметром державними чиновниками. Кожен кілочків має унікальний номер державної реєстрації. Маючи «Чанот», підданий Королівства може робити із землею все, що хоче: продавати, здавати в оренду, віддавати у заставу; передавати у спадок.
Багато іноземців ризикують купуючи через компанію або оформляючи в довгострокову оренду землю з низькими титулами типу Nor Sor Sam. Однак, починаючи з цього рівня і нижче, титул можна поставити під сумнів: він не пройшов усі перевірки. За ним можуть бути і національний парк, і претензії сусідів — усе що завгодно. Так, власне, і сталося зі згаданою еко-віллою.
Ще одна група ризиків пов'язана із придбанням землі через тайську компанію. Нагадаю, що в Таїланді є обмеження на прямий продаж землі іноземцям. Але іноземний громадянин може взяти землю в оренду на строк до 90 років або оформити її у власність на зареєстровану в Таїланді компанію, де частка іноземних акційучасника має перевищувати 49%. Решта 51% має належати підданим Таїланду (на практиці це співвідношення зазвичай становить 40% на 60% — у цьому випадку легше пройти реєстрацію у Земельному департаменті). На жаль, багато місцевих юристів, які пропонують експатам такі компанії по 30 тисяч бат, часто роблять акціонерами випадкових людей — водіїв, прибиральниць. А це суперечить закону: такі партнери ніяк не беруть участі у справах компанії і навіть не вносять гроші до статутного фонду (причому гроші акціонера мають бути його власними). Згодом, коли інспектор запитує прибиральницю, чи вона акціонер, та не пам'ятає ні внесеної суми, ні назви компанії. У результаті тайських партнерів визнають номінальними, а компанію та всі подальші угоди — незаконними.
Загалом оформлення купівлі землі у Таїланді потребує високої кваліфікації. Підняти історію земельної ділянки на глибину у десятки років чи правильно структурувати схему володіння землею під силу далеко не кожному місцевому юристу. Тому економити на фахівцях я не радив би.
Railand Property International® – компанія з 10-річним досвідом, яка надає повний спектр ріелторських послуг громадянам України. Наша унікальна особливість – 10-річний досвід продажу земельних ділянок на Пхукеті та на його околицях, у тому числі на першій лінії від моря.Залишіть заявку зараз, і ми із задоволенням проконсультуємо вас з будь-яких питань.
Railand Property International® • офіційне уповноважене представництво провідних українських агентств нерухомості на Пхукеті. • виконавчий департамент Тайсько-української асоціації ріелторів. • надає повний комплекс супутніх послуг, які зроблять ваш візит до Таїланду комфортним та незабутнім.