Що вбиває торгові центри і як можна «оживити» навіть найзапущеніші об’єкти

центри

В останні роки все більше покупців відмовляються від відвідування магазинів, воліючи робити покупки через інтернет. Чим це загрожує торговим центрам і хто з них у особливій зоні ризику розповів менеджер проектів з торгівельної нерухомості «ТВОЯ СТОЛИЦЯ Управління проектами» Артем Давидович.

Згідно з даними дослідження, проведеного найбільшим американським банком JPMorgan Chase, через зростання популярності інтернет торгівлі (зокрема таких гігантів, як Amazon і eBay), в даний час потреба в співробітниках офлайн-сектору США зменшилася на 1,2 млн. чоловік. Саме такої додаткової кількості співробітників потребувала б звичайна торгівля без розвитку онлайн.

У Білорусі подібних досліджень поки що не проводилося.

— На заході ситуація дещо інша, ніж у Білорусі — там уже щорічно трапляються навіть випадки закриття торгових проектів через нестачу покупців. Не всі витримують жорстку конкуренцію як між аналогічними торговими об'єктами, так і з інтернет-торгівлею.

Проте сказати, що мінським торговим центрам нічого не загрожує, також не можна. Образно кажучи, ми зараз знаходимося на перших щаблях тих сходів, на вершині яких вже стоять торгові центри в країнах із більш розвиненими ринками. Тому рано чи пізно ми опинимося на їхньому місці. Поміркуйте самі, останні п'ять років Мінськ щорічно отримував від 50 до 100 тис. кв. торгових площ від імені нових торгових fashion-центрів, і тому конкуренція з-поміж них зараз дуже висока. Паралельно з розвитком ринку торгових центрів активно розвивалася й інтернет-торгівля. Наразі вона надає мінчанам можливість не виходячи з дому придбати практично все, що хочеш.Тому ситуація загалом дуже схожа, але має набагато менші масштаби.

торгові

Незважаючи на те, що випадків закриття торгових центрів у Мінську не було, передумови для цього вже можна спостерігати. Як приклад можна навести популярні торгові центри автозапчастинами.

Ще відносно недавно вони абсолютно не мали труднощів із заповненням орендарями. А в деяких випадках на особливо ліквідні торгові приміщення власниками влаштовувалися аукціони. А що зараз? У більшості з них заповненим орендарями залишився лише перший поверх, решта ж площ здаються в оренду за символічні суми або взагалі за «комуналку». Але навіть за такої цінової політики, і без того чимала кількість приміщень, що пустують, продовжує збільшуватися.

ЩО торкається торгових центрів формату FASHION, то загроза зниження інтересу до них теж є, але не до всіх і поки не в такому масштабі, як у випадку з торгівлею.

У випадку з автозапчастинами у покупця немає необхідності їх «примірки», оскільки вони є типовими. А якщо питання виникнуть, відповіді на них можна отримати у онлайн-консультанта. Чого не скажеш про одяг, косметику та деякі інші товари, які зазвичай можна зустріти у fashion-ТЦ. Кожен із цих товарів потрібно приміряти, випробувати чи принаймні потримати в руках. Тому, незважаючи на інтенсивний розвиток таких онлайн-рітейлерів, як Wildberries і Lamoda, торгові центри формату fashion продовжують залишатися затребуваними серед покупців.

Однак за рахунок того, що за останні 2 роки сукупна площа торгових центрів збільшилася на 55%, а реальні доходи покупців не тільки не зросли, а й зменшилися, конкуренція між торговими центрами зараз на дуже високому.рівні. Крім того, невисока купівельна спроможність населення знижує інтерес іноземних торгових операторів до приходу до Білорусі. Хтось, звичайно, може не погодитися з цим, навівши приклад брендів LPP, що вийшли, і очікуваних Inditex. У відповідь на це я порадив би звернути увагу на те, скільки часу знадобилося їм для приходу до нас – переговори з ними розпочалися не 1, не 2, і навіть не 3 роки тому.

Найбільш вразливими та незахищеними нині виступають дві основні групи торгових центрів:

  • побудовані за схемою пайового будівництва;
  • склад яких представлено індивідуальними підприємцями.

При пайовому будівництві торгового центру втрачається один з основних інструментів, за допомогою якого можна впливати на його популярність серед відвідувачів можливості ефективного управління ним. Зокрема, товарного зонування торгових об'єктів усередині торговельного центру, його модернізації, стилізації місць загального користування тощо. і т.п. Коли всі приміщення у складі торговельного центру належать різним власникам, то ні про яке зонування товарними групами говорити не доводиться.

У той же час, торговим центрам, що мають єдиного власника, набагато простіше адаптуватися до змінних умов на ринку, і зокрема, керувати маркетингом. ВИДИ РЕКЛАМИ І Т.П.), ОБСЛУГОВУВАТИ, МОДЕРНІЗУВАТИ І СТИЛІЗУВАТИ ТОРГОВИЙ ЦЕНТР.

Нинішній покупець дуже вимогливий до дрібниць, тому якщо у вас у торговому центрі погано працює вентиляція, а щоб це питання вирішити, потрібно тривале узгодження з усіма власниками, то будьте впевнені, що завтра до вас прийде вже менше відвідувачів. При цьому, щоб повернути їх назад, доведеться дужепостаратися, тому що конкурентів зараз багато.

Ринок сучасної торгової нерухомості – дуже рухливий сегмент. Якщо згаяти потрібний момент, то згодом це може призвести до серйозних наслідків — зі втратою популярності, відпливом відвідувачів, а за ними й орендарів, зіткнулися навіть великі й вдало розташовані торгові центри. І це вкотре підтверджує той факт, що відповідна сучасності концепція та грамотне комерційне управління (зокрема, підбір та ротація орендарів, умови договорів оренди та їх своєчасне переукладання тощо) є запорукою не тільки конкурентоспроможності, а й обов'язковими умовами стабільного розвитку торговельного центру. У цьому конкретного рецепту вироблення концепції чи правил управління торговим об'єктом немає, оскільки всі торгові центри унікальні й у кожному разі необхідно розробляти індивідуальний підхід. Але завдяки цьому можна «оживити» навіть найзапущеніші торгові об'єкти.