Шойгу ризикує загрузнути у питанні пайовиків, очоливши Мособласть - експерти - Нерухомість РИА
Про те, що ситуація з ошуканими пайовиками в Підмосков'ї (поряд із Самарською областю) - одна з найскладніших у РФ, раніше заявила заступник голови комітету Держдуми з питань житлової політики та житлово-комунального господарства Олена Ніколаєва.
Виступаючи в ефірі телеканалу НТВ напередодні свого затвердження Мособлдумою як новий губернатор Московської області, Шойгу заявив, що має намір зайнятися в першу чергу проблемами ошуканих пайовиків, поганих доріг і вирішенням питання з чергами до дитячих садків.
Масштаби лиха
Наразі Московська область є найпроблемнішим у цьому сенсі регіоном Україна – у Підмосков'ї налічується понад 30 тисяч ошуканих сімей пайовиків, причому практично у кожному підмосковному місті є проблемний об'єкт, вважає керівник громадського руху "Однодольщики" Ігор Гульєв.
На думку Гульєва, Московська область цілеспрямовано занижує статистику щодо співінвесторів житла, щоб менше допомагати людям, які потрапили в дуже складну ситуацію, хоча багато пайовиків продавали свої квартири з метою покращення житлових умов.
У Підмосков'ї робота з пайовиками до 2010 року не велася взагалі, а скарги ошуканих пайовиків повсюдно, як і раніше, спускаються тому чиновнику, на кого вони скаржаться, підкреслює він.
За приклад засновник "Однодольщиков" наводить проблемний об'єкт на вулиці Центральній у Залізничному - він простоював близько 7 років, хоча був готовий. Проблеми полягали у відсутності підведених комунікацій.
Окремо, зазначає співрозмовник агентства, слід говорити про проблемні житлові об'єкти, розташовані на землях міністерства оборони. У місті Ювілейний Московської області500 ошуканих пайовиків 10 років апелюють до мера міста про визнання об'єкта проблемним, щоб хоча б потрапити до статистики губернатора Громова, нагадує він.
При цьому Гульєв не згоден з позицією, що досить часто звучить у виступах експертів ринку і влади, що співінвестори довгобудів розплачуються за спроби заощадити і придбати житло за заниженими цінами.
"Дільники купували житло за ринковими цінами на момент укладання договору", - каже він, нагадуючи, що більшість операцій із проблемних об'єктів відбувалися десять років тому, коли ціна житлового "квадрату" в 1 тисячу доларів ще вважалася цілком ринковою.
"Нова" Москва - Старі проблеми
На підмосковних територіях, які планується приєднати до Москви, розташовані сім проблемних об'єктів-недобудів, куди вклали свої кошти близько 3 тисяч громадян, розповідає заступник голови Москомбудінвесту (столичне відомство, яке займається пайовим будівництвом у Москві - ред.) Олександр Гончаров.
Чиновник додає, що початкові забудовники чотирьох об'єктів уже визнані банкрутами, а об'єкти перейшли на баланс до інших забудовників.
Тим часом, зазначає він, заведення кримінальних справ на недобросовісних забудовників - хороший профілактичний захід.
"Наприклад, директор компанії-забудовника в Південному Тушино (один із найгучніших московських довгобудів - ред.) знаходиться під арештом, на нього заведено кримінальну справу, але на території "нової" Москви ми цього не бачимо", - нарікає чиновник.
При цьому співрозмовник агентства називає "досить спірною" прийняту серед місцевої влади Московської області ідеологію вирішення проблем з житловим недобудовою, коли влада залучає нових інвесторів на об'єкт, а натомість надає їм земельні.ділянки.
Чинне зараз законодавство в Україні в галузі земельних відносин передбачає надання майданчиків на торгах і без обтяжень, нагадує він.
Звідки росте довгобуд
Тим часом, на думку Володимира Вороніна, президента компанії ФСК "Лідер", яка добудовує низку проблемних об'єктів у Підмосков'ї, недобудови та довгобуди лише у 10% випадків є наслідком прямих шахрайських схем.
У 70% випадків довгобуди та недобудови виникають через розгильдяйство та недостатнє опрацювання девелоперських проектів, вважає він.
"Багато непрофільних компаній думають, що будувати легко, і вони це вміють. Розраховують економіку проекту на пальцях. Думають, що збудують за 20 тисяч рублів за квадратний метр, а потім виявляється, що метр виходить під 50 тисяч рублів. Наприклад, неправильно розрахували вартість підключення до мереж. Подібний непрофесіоналізм призводить до появи недобудов", - розвиває думку Воронін.
20% випадків виникнення проблемних житлових будівництв девелопер пов'язує з діяльністю цілком успішних забудовників, які не розрахували сили через "хворобу зростання".
"Наприклад, одна відома девелоперська компанія продавала квартири в будинках, що будуються, і купувала інші будівельні майданчики, не залишаючи грошей у будівництвах, а коли в кризу продажі встали, то будувати стало нема на що", - наводить приклад Воронін.
Дільники чи інвестори?
Мінрегіонрозвитку Україна спантеличила проблемами вітчизняних пайовиків лише у 2011 році, до цього міністерство цікавилося цими питаннями з власної ініціативи, тобто за непрямою ознакою, стверджує джерело у федеральному відомстві.
У 2011 році український прем'єр Володимир Путін заявив, що до середини 2012 рокуроку необхідно практично повністю закрити проблему ошуканих пайовиків, а повністю вирішити це питання українська влада має до кінця 2012 року.
На сьогоднішній день, за офіційними даними міністра регіонального розвитку України Віктора Басаргіна, в Україні налічується близько 109 тисяч ошуканих пайовиків. За інформацією Мінрегіону, лідерами за кількістю ошуканих пайовиків є Татарстан, Московська, Самарська, Новосибірська області, Краснодарський край і Москва.
"Близько 90% пайовиків укладали із забудовниками договори купівлі квартир за "сірими" схемами, а не за 214 федеральним законом (закон про пайове будівництво - ред.). Основне питання сьогодні в тому, що держава повинна повернути цим людям гроші, які давно запроваджені" і їх уже не знайти. Держава має гроші звідкись взяти. За фактом - це подарунок. Кому робити подарунки після ошуканих пайовиків? Вкладникам фінансових пірамід чи гравцям у карти?"
"Однак будь-яка роздача грошей породжує спекуляції. Наприклад, у Воронежі громадяни намагалися підкупити суддів, щоб їх визнали ошуканими пайовиками та виплатили по 1 мільйону рублів, які пообіцяв Мінфін, але цей законопроект так і залишився законопроектом", - зазначає представник Мінрегіону.
При цьому, говорячи про стан справ із житловими довгобудами в Підмосков'ї, представник відомства звертає увагу на те, що цей регіон всього третій у списку суб'єктів федерації з найбільшою кількістю ошуканих пайовиків: "почесне" перше місце в Самарській області, а другу позицію займає Краснодарський край .
Однак і Московську область багато в чому можна вважати показовим регіоном, якщо розумітися на причини виникнення довгобудів, визнає чиновник.
Так, вказує він, ситуацію вУ регіоні посилюється те, що високий відсоток земель і недобудов належить Міноборони, максимально непрозорому, за його словами, відомству.
Способи ліквідації
Єдина модель для вирішення проблеми житлового недобудови - залучати нового забудовника і давати йому земельні ділянки, а альтернативою тут є лише завершення будівництва будинку за рахунок місцевого і федерального бюджету, вважає Воронін. "Сьогодні багато регіонів вирішують питання саме так - залучають на недобудований об'єкт нового інвестора, якому як компенсацію виділяють землю під будівництво його об'єктів. У результаті, якщо місто має запаси землі - пайовикам пощастило, а якщо ні, то ні", - звертає. увагу представник Мінрегіону на зворотний бік цього механізму.
А Гончаров із Москомбудінвесту нагадує, що на рівні 214-ФЗ про пайове будівництво для житлових будівництв, де забудовника визнано банкрутом, як вирішення проблеми пропонується перехід недобудованого об'єкта до пайовиків, які можуть організувати житловий кооператив та самостійно добудувати свій будинок.
Важко сказати, який із зазначених способів вирішення проблеми ошуканих пайовиків найефективніший, адже у будь-якому випадку, ефективність вирішення проблеми пайовиків упирається у грошове питання, а саме звідки взяти гроші на завершення будівництва, у свою чергу вважає керівник департаменту оформлення компанії "НДВ-Нерухомість" Вадим Черданців.
"У разі низької стадії готовності недобудови є малозначним, кому саме передається земля та об'єкт незавершеного будівництва - іншому інвестору або кооперативу, утвореному пайовиками. Якщо влада виділятиме "дешеві" або "безкоштовні" гроші, багато проблем недобудови в Московській областінаважаться швидко", - упевнений Черданцев.
Заборона як спосіб лікування
Наразі Мінрегіон здійснює координування діяльності виконавчої та законодавчої гілок влади, але безпосередньо захистом ошуканих пайовиків мають займатися суди та прокуратури, також може допомогти страхування будівельних ризиків, зазначає представник відомства.
За словами джерела в Мінрегіоні, міністерство спроможне продавлювати закони, які захищають пайовиків, вести діалог з губернаторами та мережевими компаніями, але у нього немає жодних особливих повноважень - наприклад, відомство не може силоміць забрати землю і виділити її під будівництво житла.
У чомусь підтверджуючи думку колеги з федерального відомства, Гончаров зазначає, що універсального способу вирішення проблеми постраждалих співінвесторів житла та завершення будівництва проблемних житлових будівництв не існує – ситуації скрізь унікальні.
При цьому, підкреслює він, інвестиційний ризик у пайовому будівництві буде присутнім завжди, і людям це треба розуміти, вкладаючи кошти в проект, що будується.
"Навіть цілком сумлінний забудовник може невірно розрахувати економіку проекту та виявитися не в змозі добудувати будинок", - нагадує Гончаров.
Як в історії з найкращим засобом проти головного болю - гільйотиною, вирішити проблему з пайовиками може лише або заборона на залучення коштів фізосіб на етапі будівництва житла, або перехід на інші механізми співінвестування, наприклад, житлові кооперативи, заявляє співрозмовник РИА Новости у Мінрегіоні.
"Взагалі, гроші громадян – це найпотужніший фінансовий ресурс для забудовників, але якщо банки почнуть нормально кредитувати будівельний бізнес, то девелопер ним не скористається і проблеми ошуканих пайовиків навіть невиникне", - робить висновок співробітник відомства.