Сюрпризи» новобудови - проблема оплати за ЖКГ, Статті по темі - Інвестиції в нерухомість - на
Тягар експлуатації покупець несе з моменту підписання акта приймання-передачі квартири. Оскільки забудовник за квартиру не несе відповідальності з моменту підписання акта приймання-передачі, то й вимагати оплати «вперед» також не може. Також забудовник не може вимагати такої оплати по ЖКГ до підписання цього акта. Теоретично він може вимагати лише компенсацію за документально підтверджені витрати, якщо сплачував ЖКГ за учасника з моменту підписання акта приймання-передачі квартири до укладання учасником договору з компанією, що управляє. Але, як показує практика, це відбувається рідко.
Оплату за ЖКГ, зазвичай, вимагають саме ТСЖ/управляючі компанії. Це з тим, що з цих організацій можуть виникати одноразові витрати, перевищують звичайні щомісячні платежі. Однак це є свідомо оспоримым моментом у договорі з організаціями, оскільки у разі має місце порушення низки положень ЖК РФ, Закону про захист прав споживачів і ЦК РФ. Ці висновки підтверджуються судовою практикою.
«Забудовник не може змусити учасника платити понад те, що передбачено законом. Якщо забудовник (або КК) наполягає на цьому, поцікавтеся підставами та звертайтеся до наглядових органів (прокуратура, комісія із захисту прав споживачів), а потім – до суду», - радить Софія Лебедєва, генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-Новобудови».
Відповідно до статті 153Житлового кодексу РФ, обов'язок з оплати експлуатаційних та комунальних витрат за житлові приміщення виникає з реєстрації права власності. За словами Марії Літинецької, генерального директора компанії «Метріум Груп», ця норма застосовується лише у разі зміни власника, тобто при купівлі-продажу квартири. «Дільники за зареєстрованими ДДУ вносять експлуатаційні та комунальні платежі з моменту підписання акта приймання-передачі квартири, якщо у договорі не вказано інших термінів. У членів ЖБК у новобудовах обов'язок щодо внесення оплати за експлуатацію та комунальні послуги виникає з моменту передачі квартири. Оплату стягує або сам кооператив, або компанія, що експлуатує, найнята ним для обслуговування будинку», - каже вона.
КК страхує себе
«За законом нести тягар витрат, тобто витрати на оплату ЖКГ за утримання об'єкта нерухомості, власник зобов'язаний з оформлення права власності на цей об'єкт, – також зазначає Віра Богучарова Заступник керівника Юридичної служби компанії Est-a-Tet. - На практиці, покупець квартири починає нести витрати з моменту, коли він отримав квартиру у фактичне користування (наприклад, для ремонту), цілком логічно, що за фактичне користування забудовники вимагають сплати на кілька місяців, тим самим компенсуючи свої витрати на «комуналку» ».
Варто зазначити, що плату за «комуналку» співробітники управляючих компаній просять заплатити за кілька місяців наперед тому, що період заселення зазвичай займає досить тривалий час, а КК потрібні гроші для того, щоб обслуговувати будинок. Звичайно, нічого кримінального в цих вимогах немає, проте жодних законних підстав на це керівники компаній теж не мають. Новосел може просто відмовитися. Ключі він все одноотримає. Хоча буває, що й не може отримати, оскільки КК може заявити, що ключі не отримаєте, доки не сплатите. Однак якщо клієнт добре знає закони РФ, він може «качати права» в суді. І зауважимо, що таких клієнтів, хто подає до суду, зараз дуже багато.
«Може бути багато хто й подає до суду, але мені відома велика практика, коли суди займали позицію забудовника чи керуючої компанії в даному питанні – за умови, що до отримання свідоцтва про право власності квартира фактично передана за актом покупцю, – каже Віра Богучарова. – Бо в цьому випадку обслуговування будинку вже розпочалося. І нехай багато мешканців не заїхали остаточно до своїх квартир, вони використовують житлоплощу, як мінімум, роблячи ремонт».
«Виграти суд вдавалося у тих випадках, коли забудовник порушував права покупця, – зазначає Сергій Гальський, генеральний директор УК «МІГ Нерухомість». - Наприклад, якщо спочатку в договорі не було пункту про необхідність передоплати послуг ЖКГ, але на момент підписання акта прийому покупець зіткнувся з такою вимогою. Ще більш кричущий випадок – якщо комунікації (вода, газ, електрика) ще не діють, а платити за них уже треба. Ще одна можливість – надто великий термін, за який потрібно внести передоплату – понад 6 місяців. Найпоширенішою у Московському регіоні вважається передоплата за 4 місяці».
Жодних сюрпризів
Якщо учасник купував квартиру за ДДУ або УДДУ, необхідно вказати на неприпустимість даних пунктів відповідно до закону та вимагати передачі ключів без оплати «вперед». Якщо забудовник не згоден – доведеться писати заяву прокурору і в подальшому звертатися до суду. Також слід надходити і з керуючими компаніями.
Якщо придбання квартири було інакшедоговору (наприклад, попереднього ДКП), багато залежить від його форми і положень. В даному випадку забудовник може просто затягнути з видачею ключів та підписанням відповідних актів (до отримання свідоцтва про власність), що, як правило, клієнтів не влаштовує. Однак вихід є і тут – після оплати таких платежів клієнт може подати до суду та повернути сплачені гроші.
Також зауважимо, що цей обов'язок — платити за ЖКГ на кілька місяців наперед — прописано у договорі. Тому це має стати сюрпризом для покупця. «Такий пункт у договорах з'явився не випадково – забудовник змушений його прописувати, оскільки більшість людей упевнена: поки що не отримано право власності на квартиру можна користуватися комунальними послугами та енергоресурсами безкоштовно, – каже Сергій Гальський. - Отримавши ключі, більшість одразу ж починає робити ремонт, а це дуже енерговитратне заняття. У результаті значні рахунки за воду та електрику лягають на забудовника, який у свою чергу змушений бігати суднами і стягувати з покупців гроші за витрачену енергію».
Я не власник – я не плачу
Якщо покупець не має наміру вести будь-які роботи в квартирі та користуватися комунальними послугами, то найпростіший для нього спосіб не оплачувати аванс – це просто утриматися від отримання акту прийому та ключів до моменту, коли можна буде зареєструвати право власності. Третій шлях: прописати в договорі встановлення лічильників та обов'язок оплачувати всі комунальні послуги відповідно до їхніх показників – тобто за фактично використану енергію, з моменту підписання акта прийому та отримання ключів від квартири.
Подання до суду на КК
«Є чітко визначений перелік послуг, які надаєкеруюча компанія. З ними необхідно ознайомитись перед укладенням договору на управління», - радить Марія Літинецька. На КК має сенс подавати до суду в тому випадку, якщо власники приміщень у багатоквартирному будинку незадоволені якістю послуг, які він надає. У такому разі вони можуть найняти іншу компанію. Якщо на зборах ТСЖ було ухвалено подібне рішення, то створюється спеціальна група власників, яка бере ініціативу до своїх рук. Далі ця група уважно вивчає договір із КК. Законною підставою для розірвання є закінчення його терміну дії, однак, договір можна розірвати і не чекаючи кінця терміну дії, якщо з боку компанії, що управляє, є порушення, наприклад, невиконання будь-яких робіт або надання послуг не в повному обсязі або неналежної якості. Потім за допомогою гарного юриста можна ініціювати розірвання відносин із КК. Після цього ініціативна група обирає нову експлуатуючу компанію, готує новий договір, і наступних зборах ТСЖ відбувається процедура його підписання.
У всьому винна неуважність
Звинувачувати забудовника і керуючу компанію в шантажі немає сенсу, тому що їх зрозуміти можна — вони бояться і страхують себе заздалегідь. Забудовнику вигідно, скориставшись моментом і важелем тиску на клієнтів у вигляді надання доступу до їх квартири (надання ключів), зібрати суму комунальних платежів за весь період до вибору компанії, що управляє, та оформлення права власності, ніж щомісяця вступати в конфлікт з тим чи іншим окремим пайовиком .
«Зазвичай необхідність сплати такої суми забудовники прописують відразу в договорах пайової участі, які укладаються за довгий термін до реального створення будинку, у зв'язку з чим пайовики не особливовникають у цю умову, вважаючи її досить справедливою, - зазначає Євген Зімін, директор Юридичного департаменту компанії Blackwood. - Якщо договір вже підписано, то оскаржити цю умову важко, хоча з правової точки зору вона є досить спірною».
Як вже вище було сказано, більшість проблем покупців полягає в тому, що мало хто з них читає договір, який підписує при купівлі квартири, а потім дивуються. «Нерідкі випадки, коли покупці просто не спромоглися уважно прочитати свій договір – і потім стикаються з «несподіваною» необхідністю сплатити щось, - зауважує Сергій Гальський. - І йдеться не про «пункти дрібними літерами», а про цілком нормальні тексти договорів».