Сьогодні активно і докорінно перетворюється система управління житловим фондом
В. А. Козлов, канд. екон. наук, префект Північно-Західного адміністративного округу Москви
Сьогодні стає очевидним, що перекладання на власників приміщень тягаря витрат за утримання багатоквартирних будинків та створення ТСЖ без проведення капітального ремонту та зміни податкової політики держави не дозволить вирішити завдання залучення власників приміщень до управління житловим фондом. Водночас сьогодні економічні та політичні умови щодо реформування житлової сфери сприятливіші, ніж раніше, у країні позначилося стійке економічне зростання, з'явилася політична стабільність, сформовано стійкий інститут приватної власності.
Беручи до уваги, що управління багатоквартирним будинком товариством власників житла (ТСЖ) найбільш повно реалізує права та обов'язки власників приміщень з управління житловим фондом, Уряд Москви визначив пріоритетним напрямком діяльності органів виконавчої влади формування зацікавленості власників приміщень багатоквартирних.
Урядом Москви прийнято рішення про активізацію робіт з проведення капітального ремонту в багатоквартирних будинках, причому насамперед виділення коштів здійснюватиметься на ті будинки, де власники приміщень ухвалили рішення про створення або вже створили ТСЖ. У найближчі два роки планується витратити на програму капітального ремонту 40 млрд руб. Це величезна сума та безпрецедентне рішення, спрямоване на стимулювання реформи та підтримку населення.
Водночас капітального ремонту потребує велика кількість багатоквартирних будинків, і з року в рік збільшується кількість будівель, що належать до старого та аварійного житлового фонду. У Москві ситуація з капітальним ремонтомчерез історично сформовані причини не така гостра, як у деяких регіонах України. Але якщо не вживати заходів щодо збереження збудованого житла, загальний стан сектора погіршуватиметься.
Капітальний ремонт, на який сьогодні стало звичаєм списувати бюджетні кошти, не досягає мети реформування ЖКГ. Після нього житловий фонд якісно не змінюється, тільки відновлюються окремі технічні характеристики, не більше. Попередній підхід до організації капітального ремонту має бути замінений на ідеологію комплексної модернізації житлового фонду. Внаслідок цього житло має перетворитися на енергоефективне, маловитратне, з контрольованими обсягами споживаних енергоресурсів.
Водночас для покращення ситуації у житловому секторі та успішного завершення розпочатих перетворень необхідно при проведенні капітального ремонту вирішити комплекс завдань, пов'язаних із підвищенням ефективності. Серед них особливе місце посідає завдання збереження ресурсів у житловому секторі. Сьогодні 80% вартості житлово-комунальних послуг це вартість енергоресурсів, що надходять до наших будинків через мережеві системи газу, електрики, води, теплової енергії. При цьому споживачі так чи інакше оплачують усі втрати енергоресурсів.
Слід зазначити, що значну частину економії необхідно реінвестувати у нові проекти, подальшу модернізацію інженерної інфраструктури. Інвестиційні чи бюджетні кошти, вкладені у модернізацію, мають бути поворотними та акумулюватись у Міському фонді енергозбереження.
Причому, враховуючи колосальний обсяг коштів, які найближчими роками буде вкладено державою в капітальний ремонт, доцільно спочатку визначити низку законодавчих та організаційних заходів щодо створення Московського міськогофонду енергозбереження Запровадження більш високих показників енергоефективності для житлових будинків, що модернізуються за міською програмою, та експертиза проектних рішень з точки зору енергоефективності мають відіграти ключову роль у зниженні розміру платежів населення за комунальні послуги.
Інтерес керівників житлових організацій
купувати вихідно заявлену кількість теплової енергії або;
Водночас енергозбереження у кожному конкретному житловому будинку є головним економічним потенціалом розвитку професійного управління житловим фондом. Для цього керуюча організація законодавчо наділена правом розпоряджатися всіма фінансовими ресурсами (засобами населення та бюджету), що надходять на рахунки компанії в рахунок оплати житлово-комунальних послуг, та приймати самостійні рішення. Наприклад, є дві можливості забезпечення необхідної температури у приміщеннях:
Враховуючи передбачуване найближчими роками зростання тарифів на енергоресурси, є всі техніко-економічні підстави вважати, що друга можливість виявиться найкращою. Так, поступово, поточні витрати на оплату зайвого тепла будуть переорієнтовані на капітальні витрати на утеплення будівель, відбудеться раціоналізація структури платежів за житлово-комунальні послуги, що зрештою сприятиме зниженню вартості комунальних послуг та підвищенню комфортності проживання людей у будинку.
утеплити будівлю і зменшити кількість тепла, що купується.
Фінансування енергозбереження у житловому фонді
Для формування стійких механізмів стимулювання енергозбереження для організацій, що управляють житловим фондом, необхідно створення системи мотивації, при якій скорочення споживання ресурсів будівлеюзабезпечення якості утримання будівлі має обов'язково призводити до зростання доходів житлової організації.
Приклад Німеччини показує, яке велике значення може відігравати державна влада у вирішенні питань оптимізації умов життя громадян. Найбільш зацікавленими сторонами у процесах енергозбереження у багатоквартирному житловому фонді можуть виступати товариства власників житла та професійні житлові керуючі організації. В Україні держава у розвитку цих процесів може грати роль лише формування необхідної нормативно-правової бази.
В Україні зараз існує досить скромний набір інструментів для фінансування енергозбереження в житловому фонді. І головна проблема полягає не так у нестачі таких інструментів, як в обмеженому колі сторін, зацікавлених у їх використанні для інвестування в модернізацію житлового фонду та енергозбереження.
У товариств власників житла відповідно до чинного законодавства є три шляхи:
Прийнятні фінансові інструменти для товариств власників житла
вкладання власних коштів;
Під власні кошти товариства можна розуміти резервні фонди, спеціальні фонди, цільові збори для проведення конкретних робіт. Для отримання позик у банках, швидше за все, знадобиться забезпечення, в якості якого можуть виступати нежитлові приміщення, що перебувають у спільній частковій власності або власності товариства, кошти товариства на банківському рахунку, майбутні платежі за житлово-комунальні послуги.
Грантові програми в даний час випускаються багатьма благодійними організаціями, але більша їх частина спрямована зазвичай на розвиток демократичних процедур та поширення корисного досвіду,тому пошук відповідного гранту, який дозволить провести ремонтні роботи в багатоквартирному будинку, можуть вимагати праці та часу. Найбільш реальним представляється участь товариства у місцевій районній чи окружній програмі енергозбереження, спрямованої безпосередньо на проведення капітального ремонту чи окремих ремонтних робіт.
Кредит може бути наданий на беззаставній основі кредитною спілкою, якщо така існує в місті. Наскільки відомо, у Москві нині такий союз відсутній. Проте умови такої позики потрібно обговорювати дуже ретельно у тому, щоб знизити можливі ризики товариства.
Перші два шляхи пов'язані з необхідністю ухвалення рішення з цих питань як мінімум більшістю власників приміщень у ТСЖ, як вимагає закон. На практиці це виявиться недосяжним, проте, справа тут лише у взаєминах між сусідами в товаристві, взаємній довірі та усвідомленні своїх зобов'язань один перед одним щодо утримання будинку.
Прийнятні фінансові інструменти для керуючих житлових організацій
Окреме питання як сформулювати свої потреби у тих чи інших роботах, як провести інвентаризацію майна та з'ясувати фізичний стан будинку. Це практично неможливо грамотно зробити без спеціальних знань, які голові чи членам правління ТСЖ отримати важко. Для цього оптимальним рішенням буде залучення спеціалізованої організації. Це може бути керуюча компанія, яка на постійній основі за договором виконуватиме ті функції управління, які їй доручить товариство, або організація, що спеціально наймається, для проведення модернізації (або просто для проведення попередньої оцінки стану будинку та визначення необхідного обсягу робіт).
Створення систем мотивації з допомогою економічних методів управління. Це означає, що скорочення споживання житловим будинком певних ресурсів при забезпеченні якості утримання має обов'язково призводити до зростання доходів житлової організації.
Необхідною умовою для формування стійких механізмів стимулювання енергозбереження у сфері управління житловим фондом є виконання таких пунктів:
Договірні відносини мають бути формалізовані не лише між житловою та ресурсопостачальною організаціями, а й між власниками житлового фонду та керуючою житловою організацією. У договорах на управління житловим фондом мають бути передбачені стимули до енергозбереження. Зокрема, у договорах доцільно передбачити процедуру поділу зекономлених коштів між організацією, що управляє, і власниками з метою, наприклад, стимулювання нових робіт з впровадження енергозберігаючих технологій.
Формування системи договірних відносин між керуючими житловими та ресурсопостачальними організаціями, заснованої на об'єктному обліку ресурсів, що постачаються.
Вивчення та узагальнення наявного на території СЗАТ досвіду дозволяє говорити про два основні підходи до формування стійких механізмів стимулювання ефективного використання енергоресурсів в управлінні житловим фондом.
Для раціоналізації споживання та скорочення платежів за комунальні ресурси необхідно поступово впроваджувати практику планування витрат на комунальні послуги з кожного житлового будинку на основі статистичного визначення фактичної потреби мешканців будинку в ресурсах та встановлення нормативів споживання щодо кожного житлового будинку. Без енергетичної паспортизації житлового фонду тут не обійтись.
передбачити у договорі науправління методами розрахунку економії, отриманої завдяки реалізації заходів щодо енергозбереження;
Перший підхід підбивати керівники житлових організацій до проведення маловитратних енергозберігаючих заходів. Для цього необхідно:
сприяти розвитку конкурентних, ринкових принципів діяльності у сфері робіт із встановлення та обслуговування енергозберігаючого обладнання.
передбачити у договорі зобов'язання власників щодо несення витрат на обслуговування та ремонт технічного обладнання з обліку та регулювання споживання енергоресурсів;
Найбільш ймовірні фінансові інструменти, які можуть використовуватися приватними керуючими компаніями для розвитку енергозберігаючого бізнесу в житловому секторі, це фінансування енергозберігаючих заходів за рахунок кредитних ресурсів з використанням застави майбутніх платежів споживачів за комунальні послуги; а також укладання договорів підряду зі спеціалізованими енергосервісними компаніями, що покривають зроблені інвестиції за рахунок скорочення споживання енергоресурсів.
Другий підхід стимулюватиме здійснення інвестиційних (капіталомістких) проектів енергозбереження. Цей підхід передбачає, що житлові організації, що управляють, забезпечують кваліфіковану експлуатацію будівель та надання необхідних комунальних послуг на підставі довгострокового договору з власниками приміщень. Економічний інтерес керуючої житлової організації полягатиме в тому, щоб за рахунок відносно недорогих заходів, що окупаються в рамках терміну дії договору, з енергозбереження скоротити потребу в ресурсах, що купуються.
Вище згадувалося, що у Москві основним двигуном програм енергозбереження має стати програма капітального ремонту.
Рольорганів влади у фінансуванні енергозберігаючих заходів
Слід враховувати, однак, що для фінансування заходів щодо енергозбереження у житловому фонді місцеві бюджети нині не мають можливостей. Тому стає більш важливим формувати місцеву цінову політику на послуги житлових організацій, виходячи з необхідності повного відшкодування витрат підприємств, одночасно стимулюючи їх до скорочення витрат. Бюджетні кошти, що звільняються, можуть бути переорієнтовані на інвестування в модернізацію житлового фонду.
Надання бюджетних грантів заінтересованим організаціям з метою впровадження енергозберігаючих технологій та проведення відповідних ремонтних робіт доцільно здійснювати через Московський міський фонд енергозбереження.