Стаття 429. Попередній договір
1. За попереднім договором сторони зобов'язуються укласти у майбутньому договір про передачу майна, виконання робіт або надання послуг (основний договір) на умовах, передбачених попереднім договором.
2. Попередній договір укладається у формі, встановленої для основного договору, а якщо форму основного договору не встановлено, то у письмовій формі. Недотримання правил про форму попереднього договору спричиняє його нікчемність.
3. Попередній договір повинен містити умови, що дозволяють встановити предмет, а також умови основного договору, щодо яких за заявою однієї із сторін має бути досягнуто згоди під час укладання попереднього договору.
4. У попередньому договорі вказується термін, на який сторони зобов'язуються укласти основний договір.
Якщо такий термін у попередньому договорі не визначено, основний договір підлягає укладенню протягом року з моменту підписання попереднього договору.
5. У випадках, коли сторона, яка уклала попередній договір, ухиляється від укладання основного договору, застосовуються положення, передбачені пунктом 4 статті 445 цього Кодексу. Вимога про примус до укладення основного договору може бути заявлена протягом шести місяців з моменту невиконання зобов'язання щодо укладання договору.
У разі розбіжностей сторін щодо умов основного договору такі умови визначаються відповідно до рішення суду. Основний договір у цьому випадку вважається укладеним з моменту набрання законної сили рішенням суду або з моменту, зазначеного у рішенні суду.
6. Зобов'язання, передбачені попереднім договором, припиняються, якщо до закінчення строку, в який сторони повинні укласти основнийдоговір, не буде укладено або одна із сторін не направить іншій стороні пропозицію укласти цей договір.
Коментар до Ст. 429 ЦК України
1. Попередній договір покликаний забезпечити появу у майбутньому основного договору (купівлі-продажу, оренди, підряду тощо).
Попередній договір є організаційним договором. Мета його полягає в організації укладання будь-якого договору в майбутньому. Вдаються до попереднього договору зазвичай у тих випадках, коли сторони майбутнього основного договору домовилися про всі істотні умови майбутнього договору, але є перешкоди до його укладання (наприклад, покупець ще не має всіх необхідних коштів для сплати ціни, сторони ще не мають усіх документів, необхідних для оформлення договору і т.д.).
2. Попередній договір укладається у письмовій формі — простій чи нотаріальній (найчастіше у простій).
Якщо закон встановлює, що той чи інший основний договір має бути укладений у нотаріальній формі, то попередній договір, покликаний забезпечити появу основного договору, також має бути вбраний у нотаріальну форму. Так, за загальним правилом правочин відчуження частки чи частини частки у статутному капіталі товариства з обмеженою відповідальністю підлягає нотаріальному посвідченню (п. 11 ст. 21 Закону про товариства з обмеженою відповідальністю). Отже, і попередній договір, що передбачає укладання у майбутньому договору про відчуження частки чи частини частки у статутному капіталі товариства, за загальним правилом має бути укладений у нотаріальній формі. У цьому Федеральному законі зазначені випадки, коли нотаріальна форма операцій із відчуженню частки непотрібен. Попередній договір у відповідних випадках може бути укладений у простійписьмовій формі. Природно, на розсуд сторін може бути нотаріально посвідчений.
Якщо за згодою сторін основний договір укладатиметься у нотаріальній формі, то й попередній договір підлягає нотаріальному посвідченню.
Укладаючи основний договір на виконання попереднього договору, вчиненого у простій письмовій формі (коли вона допустима), сторони мають право надати основний договір у нотаріальну форму.
В усній формі попередній договір укладено не може.
При недотриманні цих правил про форму попереднього договору такий договір нікчемний — він не тягне за собою юридичних наслідків, за винятком тих, що пов'язані з його недійсністю.
Державній реєстрації попередній договір не підлягає.
Крім того, попереднім договором можуть передбачатися способи забезпечення виконання зобов'язання щодо укладання у майбутньому основного договору (наприклад, може встановлюватися неустойка за ухилення від укладання основного договору).
4. Характеристика попереднього договору як організаційного призводить до такого висновку: на виконання цього договору не може здійснюватися передача будь-якого майна (у тому числі й грошей) однією стороною іншій стороні. Якщо, однак, попередній договір передбачає вчинення якихось підготовчих дій для укладання основного договору, що вимагають матеріальних витрат, то попередній договір може встановлювати обов'язки однієї сторони нести відповідні витрати або містити вказівки про розподіл таких витрат між сторонами або про те, що витрати несе одна сторона, а інша повністю чи певної частини відшкодовує понесені витрати, тощо.
Попередній договірпороджує юридичну пов'язаність сторін: кожна зі сторін взяла він обов'язок у майбутньому укласти основний договір за умов, зазначених вже у попередньому договорі. В ідеалі сторони попереднього договору мають бути впевнені в тому, що основний договір буде укладено (обов'язки, передбачені попереднім договором, будуть виконані). Проте здебільшого учасник попереднього договору сумнівається у ефективності юридичної пов'язаності з іншого боку обов'язками, передбаченими цим договором. На те є підстави як об'єктивного характеру (зокрема, відомо, що судова процедура (у тому числі примус до укладання основного договору) не відрізняється оперативністю), так і суб'єктивного (невіра багатьох громадян у справедливість майбутнього судового рішення, небажання вплутуватися у судовий позов, розуміння того, що на момент укладення основного договору можуть змінитися обставини та укладання цього договору може стати невигідним для іншої сторони, тощо). Тому, зазвичай, учасники попереднього договору прагнуть пов'язати одне одного економічно (грошима). Найчастіше це здійснюється шляхом включення до попереднього договору умови про задаток. Тим часом у силу п. 1 ст. 380 ЦК України завдаток передається у рахунок належних за договором платежів іншій стороні. Але обов'язок робити платежі виникне лише після укладання основного договору. Отже, під час укладання попереднього договору не можна забезпечити завдатком виконання основного договору (не можна забезпечити завдатком зобов'язання, якого ще немає).
У ряді випадків вже при укладенні попереднього договору одна сторона передає іншій стороні частину грошової суми, яку вона повинна буде виплатити на виконання основного договору.договору (договору, який буде укладено у майбутньому). З погляду формально-юридичної таких дій не повинно проводитися: обов'язок з оплати товарів (робіт, послуг) ще не виник. Але й забороняти таку передачу грошей немає підстав. Тому відповідні вказівки можуть бути включені до договору, що передбачає укладання у майбутньому договору щодо передачі майна, виконання робіт або надання послуг. У разі спору суду, мабуть, не залишиться нічого іншого, як кваліфікувати передану суму як аванс.
На жаль, судова практика щодо цього не відрізняється одноманітністю. Зустрічаються і рішення, як у аналізованої ситуації відповідна сума визнавалася задатком. Як випливає з викладеного, такі рішення суперечать закону.
6. Якщо в період перебігу строку, коли має бути укладений основний договір, жодна із сторін не пропонує укласти основний договір, то, очевидно, сторони втратили інтерес до основного договору. І зобов'язання, породжене попереднім договором, припиняється.
При направленні однієї зі сторін іншій стороні пропозиції укласти основний договір до закінчення строку, протягом якого має бути укладений основний договір, зобов'язання зберігається, незважаючи на те, що в період розгляду такої пропозиції строк закінчився.
Зобов'язання, породжене попереднім договором, може припинятись виконанням (укладенням основного договору), новацією, неможливістю виконання та з інших підстав. Водночас це зобов'язання не може припинятися шляхом надання відступного заліком, оскільки попередній договір є організаційним.