Страхування від ризику недобудови
Вибираючи квартиру в будинку, що будується, потенційні інвестори сьогодні оцінюють тільки будівельну компанію, хоча їм варто брати до уваги і надійність страховика, який гарантує завершення будівництва об'єкта.
З початку цього року набули чинності зміни до закону 214-ФЗ, які вимагають від будівельних компаній обов'язково страхувати свою відповідальність. З цього моменту перший договір на новий об'єкт не може бути зареєстрований у Росреєстрі, якщо забудовник не забезпечив свої зобов'язання одним із трьох способів: не уклав договір з комерційною страховою компанією, не вступив до товариства взаємного страхування (організацію, учасники якої одночасно є страхувальниками , та страховиками, які спільно відповідають за дії кожного з учасників ОВД) або не заручився порукою банку.
Страхування - не привід для зростання ціни квадратного метра
Гарантії пайовикам стали темою обговорення на нараді за участю генерального директора ВАТ «Страхова компанія АІЖК» Андрія Язикова у МВС «Сибір».
На його думку, коли закон запрацює на повну силу, не лише не станеться зростання вартості квадратного метра, а й може знизитись собівартість будівництва.
Якщо вірити статистиці, від 40 до 70% собівартості будівництва забудовнику сьогодні доводиться брати в кредит. Якщо покупці перестануть боятися пайового будівництва, якщо банківська порука або страховка стануть справді надійним інструментом, гроші потечуть на будівництво потужнішим потоком, і потреба в дорогій банківській позиці відпаде сама собою.
«За нашими оцінками, незважаючи на необхідність страховки, вартість квадратного метра знизу
ся, тому що будь-яке будівництво залучає дорогий банківський кредит.Якщо залежність від банківських грошей скоротиться, вартість будівництва зменшиться на 5–7 відсотків», — вважає керівник страхової компанії АІЖК.
Закон ще не запрацював так, як від нього очікували. Поки що єдині, хто виявляє інтерес до нового виду страхування, — це невеликі страхові компанії, які далеко не завжди у разі зупинки будівництва можуть розплатитися з інвесторами. Великі ж страховики, які справді здатні виконати зобов'язання перед пайовиками, не поспішають заходити на цей ринок. "Страхування сколихнуло такий пласт страхових компаній, про які ми раніше ніколи не чули", - зазначив генеральний директор Красноярського крайового фонду житлового будівництва Сергій Бердоусов.
Будівництво типової чотирипід'їзної дев'ятиповерхівки за вартістю квадратного метра в 36 тис. рублів коштує 270 млн рублів. Як професійний страховик можу сказати, що це дуже велика сума, яку доведеться виплачувати страховій компанії. Рідкісний випадок, коли страховик тримає таку суму на собі. Але за фактом договір укладається не на один будинок, а на всі будинки забудовника. Тому сума «під ризиком» може сягати кількох мільярдів рублів», - зазначив Андрій Язиков.
Причому якщо в банків у цьому місці існує певне обмеження (вони не можуть брати на себе ризики, що перевищують 25% від власних коштів), то у страховиків нині подібних обмежень немає. Саме це дозволяє компаніям брати ризики, що в рази перевищують розмір власного капіталу.
«Деякі забудовники чомусь вважають, що наявність страховки потрібна лише в момент реєстрації першого договору в Росреєстрі, в результаті з'явилися деякі схеми, популярні сьогодні варіанти, коли на виході з Росреєстру полісрозривається. Закон каже, що захист має бути безперервним до моменту завершення будівництва об'єкта. Тому такі схеми надалі жорстко припинятимуться, запроваджуватимуться спеціальні контрольні процедури», — підкреслив Андрій Язиков.
Заходи контролю збираються посилити
Поки що Банк Укаїни складає реєстр страхових компаній, включаючи туди за формальними ознаками всі страхові компанії, які мають ліцензію на страхування відповідальності забудовника за невиконання або неналежне виконання договору. Але вже найближчим часом він вимагатиме від страхових компаній розгорнутого звіту про видані страховки та поруки і вестиме реєстр виданих страховок.
Паралельно місцеві органи влади почнуть запитувати цю інформацію у Росреєстрі. І якщо інформація з Росреєстру та надані страховою компанією відомості не співпадуть, тим забудовникам, які рвуть страховки в момент виходу з Росреєстру і при цьому формально звітують, що у них такі страховки є, доведеться заплатити штрафи.
Деяким забудовникам, у гонитві за низьким тарифом, який застрахував свої ризики в ненадійних страхових компаніях, найближчим часом доведеться заплатити за страховку ще раз. Страховики, з якими вони працювали, перебувають у стадії банкрутства. Вже пішла з ринку страхова компанія «Сходження», неспроможним ось-ось визнають страхове товариство «Купецьке». На рахунку компанії велика кількість об'єктів пайового будівництва, серед них є чотири об'єкти двох красноярських забудовників. Тепер цим будівельним компаніям доведеться відновлювати по об'єктах страховий захист, повторно страхувати раніше застраховані житлові будинки, щоб страховка могла існувати протягом усього терміну будівництва об'єкта.
Одночасноготуються зміни до законодавства, що підвищують вимоги до компаній, які опікуються страхуванням ризиків недобудови. У цих поправках визначено, що розмір суми, яку страхується об'єкт, має становити трохи більше 30 % власних коштів будівельної компанії.
Індивідуальний тариф
Один із критеріїв, за яким можна відрізнити надійного страховика, — розмір страхового тарифу, що пропонується. Учасники наради у цьому питанні були одностайні — не може бути одного тарифу і для великого забудовника, на рахунку якого десятки об'єктів, і для невеликої компанії, яка робить свої перші кроки на ринку.
«Великий забудовник, безумовно, може отримати тариф 0,4 відсотка, — каже начальник управління страхування відповідальності забудовників СК «АІЖК» Сергій Китаєв, — але якщо невелика компанія теж отримує тариф 0,4 відсотка, то це привід задуматися про наміри страхової компанії, це отже, така страхова компанія не оцінює ризики забудовника. Вона орієнтована лише на отримання прибутку і не збирається виконувати зобов'язання при банкрутстві забудовників».
У страховиків базовий тариф значно відрізняється залежно від компанії. За словами Андрія Язикова, у страхових компаній, яких перестрахування АІЖК, середній тариф становить 0,58%. У цьому в оцінці конкретної компанії може як підвищуватися, і знижуватися, враховуючи безліч чинників. Кінцевий розмір тарифу залежить від готовності об'єкта, наявності у забудовника досвіду, фінансової стійкості будівельної компанії, наявності в цьому об'єкті частки, заздалегідь викупленої державою та муніципалітетом, і того, кому належить земельна ділянка.
Але навіть визначений для компанії страховиками тариф не є чимось разом іназавжди даним і може бути змінений у процесі будівництва об'єкта.
«Забудовник має право кожен квартал просити нас оцінити його стан наново, — пояснює виконавчий директор ВАТ «Меско» Юрій Мазуров. — Якщо будівництво йде строго за графіком, якщо об'єкти здаються один за одним, якщо є позитивна динаміка фінансового стану будівельної компанії, тариф змінюватиметься. Крім того, у нас кожен окремий договір - це окремий поліс, для забудовників це означає, що кожен наступний договір має вартість нижчу, хоча б тому, що залишається менше часу до закінчення будівництва. У результаті навіть якщо ми спочатку озвучуємо ставку 0,8 відсотка і йде нормальний процес усереднення продажів (не всі угоди відбуваються в перші дні), тоді ефективний тариф у підсумку становить 0,45–0,48 відсотка».
У ситуації, коли забудовник завершив будівництво раніше відведеного терміну, а об'єкт застрахований на більш тривалий термін, окремі страхові компанії повертають частину страхового внеску, який був сплачений будівельною фірмою.
48 нових будинків застраховано у Красноярську
«Вимоги законодавства до страховика, з яким укладено договір, полягають у тому, що щодо нього до суду не повинно бути подано заяви про початок процедури банкрутства, – пояснює начальник відділу нагляду за пайовим будівництвом служби будівельного нагляду та житлового контролю Красноярського краю Олена Хамардюк. — Наразі у Красноярському краї є прецеденти, коли забудовники застрахували свою відповідальність у компаніях, щодо яких розпочалася справа про визнання компанії банкрутом. У цьому випадку забудовник зобов'язаний буде ще раз перестрахувати свою відповідальність, щоб інтереси громадян, з якими він укладає договір, булизахищені».