Торг за «Корстон» покупці запропонували Анатолію Кузнєцову 9 мільярдів
Чи змінить власника пафосний комплекс Казані, закладений за валютним кредитом в Банку Москви?
«ОРЛЕНКА» ТЯГНУТЬ ВНИЗ боргу?
Як повідомили газеті «Бізнес Online» одразу кілька джерел на ринку комерційної нерухомості Казані, власники ДТРК «Корстон» зараз активно шукають покупців. Запитувана сума, за даними співрозмовників, становить 8 - 9 млрд. рублів. Причина — складнощі при обслуговуванні кредитів, взятих на будівництво першої та другої черг комплексу. Після обвалу курсу рубля обслуговувати валютні позики стало набагато складніше.
Нагадаємо, група компаній «Корстон» веде свою історію з початку 90-х, коли в результаті приватизації радянського готелю ЦК ВЛКСМ «Орлятко» її співвласниками стали гендиректорАнатолій Кузнєцов та його партнериСергій Артахов, Віктор Галайда , Василь Кулько, Ігор Юдін, які і володіють ВАТ «Комплекс готелю «Орлятко». У свою чергу, ЗАТ «Торгівельний дім «українська трійка» належить Кузнєцову одноосібно. Сьогодні група володіє великими функціональними комплексами в Москві, Казані, Серпухові та Чорногорії.
На запит «БІЗНЕС Online» про розмір заборгованості та про те, чи вчасно йдуть виплати, у Банку Москви відповідати відмовилися, пославшись на комерційну таємницю. Тим часом, фінансові показники групи компаній «Корстон» побічно підтверджують версію про те, що у неї могли виникнути проблеми.
ЯК У БАЛАНСІ УТВОРИЛАСЯ ДИРА НА ПІВМІЛЬЯРДА
Головна компанія ВАТ «Комплекс готелю «Орлятко», судячи з звіту, закінчила 2014 зі збитком в 2,1 млрд. рублів при балансі в 9,1 млрд. рублів. Ключова причина, наскільки можна судити з балансу,саме різке зростання боргів. Обсяг зобов'язань із позик збільшився з 6,1 до 9,4 млрд. рублів, тобто у 1,5 разу. В результаті значення капіталу вперше стало негативним, склавши -494 млн. рублів, що взагалі перша ознака фінансової неспроможності.
Нинішня ситуація багато в чому нагадує попередню кризу. До цього найбільший збиток «Орлятко» отримував у 2010 році — 405 млн. рублів. Тоді ЗМІ писали, що група заборгувала МДМ Банку близько $25 млн., які були видані під будівництво Korston Hotel&Mall у Казані. При цьому група також мала проблему боргу в $36,7 млн., який вона раніше брала у Альфа-Банку, який збирався перепоступити його тому ж МДМ Банку. Як казала тодіЗаалі Цанава, директор зі стягнення корпоративної простроченої заборгованості Альфа-Банку, група відмовилася домовлятися про погашення кредиту.
Так чи інакше, проблему вдалося розрулити. У 2011 році компанія вибралася в символічний плюс на суму 4 млн. рублів, за підсумками 2012 року і взагалі отримала солідний прибуток у 305 млн. рублів. Втім, вже у 2013 році знову зірвалася на збитки на 242 мільйони.
У казанського оператора та суборендаря комплексу ТОВ «Корстон-Казань» справи не кращі. За останні п'ять років компанія, судячи з звітності, отримала прибуток лише у 2012 році – на 334 тис. рублів. У решту років збиток коливався від 70,6 до 133,4 млн. рублів. Так, минулого року він становив 73,1 млн. рублів. При цьому валовий прибуток у 252 млн. рублів з'їли з гіркою комерційні та управлінські витрати. Нарешті, при виручці 1,1 млрд. рублів компанія за підсумками 2014 року мала короткострокових кредитів на суму 1,2 млрд. рублів. Баланс же перебуває в мінусі вже кілька років - на кінець 2014 значення чистих активів становить -632 млн. рублів.
Натомість ЗАТ Торговий дім «українська трійка», яке належить Кузнєцову особисто, — стабільно прибуткове підприємство. Торік його чистий прибуток становив майже 80 млн. рублів. Баланс у плюсі та на кінець 2014 року перевищував 1 млрд. рублів при виручці 186 млн. рублів.
«ПРОПОЗИЦІЇ НЕ БУЛИ ЦІКАВІ ЗА УМОВАМИ ПРИДБАННЯ»
Словом, на цьому тлі кулуарні розмови про продаж здаються правдоподібними. Однак у самому "Корстон-Казань" газеті "БІЗНЕС Online" прямо не підтвердили інформацію про продаж, але не виключили готовність піти на угоду, якщо буде запропоновано адекватну ціну.
«Думаю, у всьому світі тільки поганий бізнес не продається, — заявив нашому кореспондентові генеральний менеджер «Корстон-Казань» Джордано Боррі. — Як тільки продукт стає знаковим, інвестиційно-привабливим, фінансові інститути починають збирання даних та роблять запити про можливість продажу, для нас це звичайна практика». За його словами, цього року до компанії надійшло дві пропозиції щодо продажу від іноземних партнерів. "Але пропозиції не були цікавими за умовами придбання", - зазначив він.
У розмові з «БІЗНЕС Online» Боррі наголосив, що виплата за кредитами йде за графіком. «Ситуацію в економіці ми всі спостерігаємо та продовжуємо працювати над покращенням якості наших послуг та у кризовий період. Ставка за пропонованими банківськими кредитами зараз непідйомна, тому ми вважаємо за краще не залучати додаткових ресурсів», — каже він.
На питання про суму, за яку готовий «продатися» «Корстон», керівник підняв планку помітно вище називалися нашими джерелами 8 - 9 млрд. рублів. За його словами, "Корстон" інвестував у будівництво комплексу в 2006 році $180 млн., а в другу чергу площею 22 тис. кв. м - трохи більше $50мільйонів.
«Загалом у нас в управлінні 110 тисяч квадратних метрів, 95 тисяч з яких – готельний торговельно-розважальний комплекс, 15 тисяч – паркування. Якщо прикинути приблизні витрати на будівництво такого комплексу, квадратний метр коштує 2 тисячі доларів, — веде підрахунки генеральний менеджер. — Таким чином, наші вкладення становлять приблизно 220 мільйонів доларів, а в рублях це приблизно 13 мільярдів». Уточнимо, що менеджер, очевидно, бере середньорічний курс рубля. За поточним курсом ДТРК, якщо дотримуватися цієї методики, може оцінюватися майже 15,5 млрд. рублів.
Мабуть, це і є верхня планка, довкола якої можна будувати розмову про продаж. Проте покупець орієнтується не так на понесені продавцем витрати на будівництво, але в дохідність підприємства.
У ПОШУКАХ СЕБЕ БЕЗ КАЗИНО ІVIP-БУТИКІВ
Спочатку «Корстон» у Казані потрапив у складну ситуацію: ключову роль у комплексі мало відігравати казино, проте у зв'язку з прийняттям федерального закону воно у 2008 році припинило роботу.
Не зовсім вдалою, зважаючи на все, виявилася і ставка на люксові бутики, які через кілька років після відкриття поступилися місцем більш доступним магазинам. Апофеозом переформатування, зокрема, стало відкриття в «Корстоні» минулого року фастфуд-ресторану McDonald's — цієї новини було здивовано багато гравців ринку. Комплекс став більш демократичним. У 2014 році було проведено останнє велике оновлення по ресторанах і кафе комплексу.
Загалом комплекс, можливо, був би й радий стати центром торговельного тяжіння, проте він не облаштований під торгівлю, та й місце не зовсім потрібне для цього. За нашою інформацією, щодня «Корстон-Казань» відвідують 12 тис. осіб, а цього замалоторгівлі. Раніше третій поверх був відведений під ретейл і останні п'ять років був порожнім, а зараз там робиться фрагментація, щоб здавати площі в оренду під офіси open space.
З іншого боку, офісна нерухомість - це справжній коник комплексу. Він успішно функціонує як бізнес-центр класу А, яких у Казані не вистачає. Цього року на кризовому фоні клас А (БЦ «Булак», «Корстон-Казань», «Сувар-Плаза», «Капітал») взагалі почував себе краще за інших — завантаження цих площ у році скоротилося не більше ніж на 5 - 10 %, а де-не-де навіть зросла. На сьогодні у класі А середня частка вільних приміщень становить лише 5% (без урахування запровадженого 2014 року БЦ «Капітал» — з ним показник вакансії збільшується до 19%). Причина популярності проста: найбільш якісний сегмент припадає лише 11% всіх офісних площ. Експерти кажуть, що Казань може спокійно «перетравити» ще як мінімум 10 – 20 тис. кв. м офісів найвищого класу.
«УРЯД ЗАВЖДИ ПІДТРИМУВАВ НАШІ ПРОПОЗИЦІЇ»
Боррі сповнений оптимізму щодо перспектив бізнесу. У розмові з нашим кореспондентом він заявив, що 2015 став найуспішнішим з моменту запуску комплексу в 2006-му. «У нас щороку був кращий за попередній. Найвірніше наше рішення було ухвалено у 2012 році, коли ми вирішили йти в ногу з республікою та будувати другу чергу комплексу – нову готельну вежу під розміщення учасників Універсіади. У результаті сьогодні казанський "Корстон" випереджає за доходами московський комплекс. Цього року ми спостерігаємо 25-відсоткове зростання виручки та 35-відсоткове зростання прибутку порівняно з 2014 роком», - розповів він, проте абсолютних цифр розкривати не став.
За його словами, орендне завантаження цього року збільшилося приблизно на 15%. Якщо минулого рокузона, відведена під здачу в оренду, і офісна, і торговельна була заповнена на 78%, то зараз уже на 86%. «При цьому орендні ставки ми збільшили, — відповів керуючий припущення про зниження орендних ставок для залучення нових орендарів. — Татарстан та Казань — це дуже привабливий майданчик для будь-якого інвестора. У Москві сьогодні складно планувати, у Санкт-Петербурзі — тим більше, а в Казані — гарне місце».
У розмові він також особливо наголосив на ролі керівництва Татарстану: «Тут відкриті до інвесторів, які розвивають республіку. Уряд завжди підтримував наші пропозиції щодо розвитку та будує роботу так, щоб Казань була одним із перших міст за привабливістю та зручністю життя як для мешканців, так і для її гостей».
До речі, уряд підтримує «Корстон» не лише морально — переважна більшість усіх великих урядових заходів проходить саме в цьому комплексі. З урахуванням структур, близьких до держави, конференц-зали комплексу приймають багатолюдні event практично щотижня. Одна з причин — у місті більше немає гідних альтернатив щодо рівня, сервісу, безпеки та кількості людей, яка може вмістити майданчик.
«КАЗАНЬ МЕНЕ ПРИВАЖАЛА МАСШТАБНІСТЮ ПРОЕКТУ»
Після Казані Боррі було переведено всередині компанії на підвищення до інших міст, але тепер, за його визнанням, навмисно робить крок назад, щоби проводити більше часу зі своєю родиною — нещодавно у нього народилася дочка. Дружину він зустрів у Казані. «Тут я зустрівся зі своєю майбутньою дружиною — у ресторані Extra Lounge у «Корстоні» на новорічній вечірці рік тому. Ми познайомилися о другій годині ночі, а о п'ятій ранку я запитав її, чи вийде вона за мене заміж», — розповів він свою love-story.
З бізнес-показниками комплексу рокіровка менеджменту, судячи з усього, не пов'язана. Колишній генменеджер «Корстона»Ірина Герасимова, за словами Боррі, була переведена всередині компанії на підвищення до Москви.
Довідка
Група компаній "Корстон" - девелопер, оператор готельних, торгово-розважальних комплексів. Включає близько 20 компаній, пов'язаних одна з одною партнерськими та майновими відносинами, загальним капіталом, а також стратегічними завданнями розвитку мережі «Корстон». Група володіє готелями в Москві («Орлятко», Korston Hotel & Casino Moscow), Казані (Korston Hotel & Mall Kazan), Серпухові (Korston Hotel & Mall Serpukhov), Чорногорії (Korston Queen Hotel of Montenegro). Материнська компанія - ВАТ «Комплекс готелю «Орлятко».