Треті особи у договорі купівлі-продажу квартири, права третіх осіб у угодах з нерухомістю
Слово«треті» має на увазі, що у звичайнійугоді купівлі-продажу квартири безпосередньо беруть участь дві сторони договору, але при цьому в природі можуть існувати й інші персонажі (третя сторона(5)), які також мають деякі права щодо предмета договору (квартири). Або думають, що мають такі права і намагаються їх реалізувати через суд (іноді успішно).
Термін «треті особи » – широко застосовується у цивільному законодавстві, але чіткого визначення там немає.
Небезпека«третіх осіб» у нерухомості полягає в тому, що їхні права тут можуть бути неявними. Тобто. вони не завжди явно виражені (наприклад, родинні зв'язки власника квартири або порушені права попередніх власників квартири), і ці права не завжди можна відстежити за типовим набором документів на квартиру.
Тим не менш, ці самі"треті особи" можуть мати законну можливість Відкриється в новій вкладці.">оспорити угоду, і пред'явити свої права (домагання) на квартиру. Якщо такіправодомагання прийняті судом, і за ними розпочато судовий позов, то відомості про це передаються в Відкриється в новій вкладці.праводомагання. Покупець такої квартири може дізнатися про це з Відкриється у новій вкладці.">Виписки з ЄДРП.
Хто ж такі ці треті особи вугоди з нерухомістю?
Третіми особами в угодах називають тих, хто НЕ є стороною Відкриється в новій вкладці.">прав власності на квартиру, але може претендувати на них, або мати інші права на квартиру, наприклад,право користування.
Хто ж може виступати в ролі цих самихтретіх осіб »?
Третьими особами можуть бути, наприклад:
- Чоловік власника квартири, який не вписаний у Свідоцтво про реєстрацію права, але може мати право на квартиру, в силу закону (див. у Глосарії – «Право спільної сумісної власності подружжя»);
- Спадкоємець, який зненацька з'явився вже після оформлення спадщини на поточного власника (див. у Глосарії – «Спадкування нерухомого майна»);
- Людина, яка не є спадкоємцем, але має право користування квартирою через заповідальну відмову (див. у Глосарії – «Спадкування нерухомого майна»);
- Прописані у квартирі, але не мають права власності, родичі власника (див. у Глосарії – «Право користування квартирою»);
- Користувачі приватизованої квартири, які свого часу відмовилися від її приватизації (див. у Глосарії – «Продаж приватизованої квартири»);
- і т.п.
Таким чином, "третя особа » може навіть не заперечувати досконалу угоду та не позбавляти Покупцяправа власності, але суттєво його обмежити, пред'явивши свої претензії накористування квартирою.
Як передбачити такі випадки, описано в нашій Відкриється у спливаючому вікні.
Які бувають права третіх осіб?
Права третіх осіб у угодах з нерухомістю можуть виражатися в:
Ще один видправа третіх осіб виникає під час продажу кімнати у комунальній квартирі, і навіть під час продажу частки у квартирі. І в тому і в іншому випадку мається на увазі - Відкриється в новій вкладці.
Щоб уникнути цього Відкриється в новій вкладці.">типу ризику зовсім, можна відмовитися від вторинного ринку, і вибрати квартиру на Відкриється в новій вкладці.">«первинці».
Якщо ж душа тягнеться саме до «вторинки», цей ризик знижується пунктуальним аналізом документів на квартиру, виявленням можливихправ третіх осіб (див. перелік вище), та відповідними захисними діями, описаними в ІНСТРУКЦІЇ для кожного окремого випадку.
Зменшити ризик покупки квартири, пов'язаний зпорушенням прав третіх осіб на «вторинці», можна також шляхом підготовки та завірення угоди у Відкриється в новій вкладці.">Нотаріуса.
У випадку (якщо інше встановлено законом), після продажу квартири, члени сім'ї колишнього власника (тобто."треті особи" ) втрачають право користування цією квартирою (Відкриється у новій вкладці. ">п.2, ст.292 ДК РФ).
Виняток (те саме – «інше» із статті закону) тут передбачено для тих, хто свого часу написав відмову від приватизації цієї квартири, і отримав, таким чином,безстроковеправо користування нею.
Крім того, відкриється у новій вкладці.">ст. 460 ЦК Україна прямо вказує, щоПродавець зобов'язаний передати квартиру вільною від прав третіх осіб. І це зобов'язання має бути прописано в Договорі купівлі-продажу (ДКП) квартири.
У той же час відкриється в новій вкладці.">п.1, ст. 558 ЦК Україна говорить про те, що якщо в квартирі, що продається, хтось з її мешканців зберігаєправо користування цією квартирою після її відчуження, то це має бути прямо вказано у ДКП, і це єсуттєвим(5) (тобто обов'язковою) умовою договору.
Якщо в процесі аналізу документів виявляється присутність цих самих«третіх осіб» (або навіть підозра на їх присутність), корисно буде отримати з цього питання Відкриється в новій вкладці.">додаткову консультацію юриста стосовно конкретної угоди.
Але найнадійнішим (хоч і дорогим) захистом від можливих правопретензій з бокутретіх осіб є Відкриється в новій вкладці.">страхування Титулу на квартиру (докладніше про типи страхування в нерухомості - див. за посиланням).
Треті особи, так само як і безпосередні учасникиугоди купівлі-продажу квартири мають право пред'являти претензії і подавати позов до суду тільки в межах допустимого Відкриється в новій вкладці.
Супровід угоди досвідченим юристом знижує ризики ЗАВЖДИ (особливо для Покупця квартири).Послуги профільних юристів з нерухомості можна знайти Відкриється у новій вкладці.">ТУТ .
Порядок організації угоди купівлі-продажу квартири дивись на інтерактивній карті Відкриється у спливаючому вікні."> (відкриється у спливаючому вікні).
Інформація виявилася корисною? Збережи її собі, ще знадобиться!
ЩЕ ДЕЩО З «СЕКРЕТІВ РІЄЛТОРА»:
Вітаю! Питання таке, чи зберемося купувати квартиру вторинку, в сім'ї 3 особи: дочка, мати, батько. Квартира була приватизована на батька та матір у 2009 році, в рівних частках по 1/2, на той момент доньці було вже 20 років. Прописані у квартирі дочка та батько. Чи достатньо буде укласти договір купівлі-продажу з матір'ю та батьком та взяти довідки, що дочка та батько виписалися? Чи потрібна нотаріально оформлена заява від дочки, що вона не претендує на квартиру? Чи не зможе дочка претендувати на квартиру, яку продали батьки? Спочатку будинок був збудований у 2003 році і квартира видана батькові як військовому.
У відділі приватизації заява від дочки про відмову і що вона не матиме притензій у справі. Відділ може видати це довідку. Виходить, цю квартиру взагалі продати не можна? Раз дочка має право довічного користування? Що потрібно зробити, щоб дочка не могла мати претензій до квартири?
У цьому випадку Покупцеві є сенс вимагати, щоб дочка добровільно виписалася сама до угоди. Інакше вона зможе скористатися своїм правом довічного проживання у квартирі, і виписати її буде дуже складно.
Правила купівлі-продажу квартир
Офіційний інформаційний партнер Правова система "ГАРАНТ"