У якому будинку жити краще – ТЗ, ЖЕС чи ЖБК
Концепція розвитку ЖКГ, затверджена свого часу урядом, передбачала створення до кінця 2015 року повноцінної конкуренції у сфері комунальних послуг. Насправді за останнє десятиліття у цій сфері мало що змінилося. Понад 90 відсотків ринку послуг, як і раніше, контролюється державою, а споживачі платять за комунальні послуги, за різними оцінками, від 17 до 45 відсотків від собівартості.
«Дружні. » у Південному
Товариство власників «Дружні мешканці» – показовий приклад того, як можна і потрібно керувати спільним домоволодінням.
Дитячі та спортивні майданчики, ландшафтний дизайн, ідеальна чистота у місцях загального користування та на прибудинковій території. Напередодні Нового року планується не лише святково оформити інтер'єри під'їздів, зробити вуличну ілюмінацію, а й влаштувати вітання всіх дітей вдома за участю Діда Мороза та Снігуроньки. А ще у найближчих планах МС – облаштувати власну спортивну залу на технічному поверсі.
«Це не забаганка і не якась нездійсненна мрія. Якщо підійти до вирішення питання по-господарськи, грамотно, чітко спланувавши, що і як треба робити, то все вийде, - стверджує Олена Фоміна, голова товариства «Дружні мешканці». Крім того, вона впевнена: «Жодної ЖЕС не так стежитиме за будинком і вирішуватиме наші проблеми, як ми самі». Важливо й те, що між членами товариства та обраним керівництвом є повне порозуміння, а самі мешканці чітко знають, куди витрачено їхні гроші. Звітність тут дуже строга та прозора. Плюс професійні дії голови. Чи не в цьому полягає головний успіх житлово-комунального самоврядування?
«Раніше у нас був житлово-комунальний хаос, – розповідає Олена Фоміна. - Три рокитому, відразу після введення будинку в експлуатацію почалися проблеми. Постійні потопи через неякісно встановлене обладнання, ремонти тощо. Удома тоді займалася приватна керуюча компанія, яка явно не справлялася зі своїми функціями, намагаючись при цьому диктувати нам, мешканцям, свої умови: куди ми можемо заходити, куди не можемо і т. д. Зрештою чашу терпіння переповнив випадок, коли в середині літа, при плюс 30 на вулиці, в будинку зникла вода, у тому числі холодна. То була субота. Я дзвоню диспетчеру «Бересття» і чую у відповідь: «Дзвоніть у понеділок». Після цього я сказала мешканцям: так далі жити не можна, давайте створюватимемо товариство. Ми неспроста вирішили назвати його саме «Дружні мешканці». Я вважаю, що мешканці будинку мають спілкуватися, поважати одне одного. Інакше як можна керувати спільною власністю? Спершу все було непросто. На перших суботниках жінки просили мене організувати чоловіків на якусь роботу. Я сказала: Ні, це ви можете самі. І незабаром багато стало виходити. Сьогодні ми живемо як одна родина. При цьому не соромимося робити один одному зауваження, дотримуватись дисципліни. Цілком виключили куріння у під'їздах. Вирішили, що буде так, і всі дотримуються правил, встановлених більшістю. Сьогодні у нас у товаристві немає хаосу, натомість є господарі».
Самоврядування чи самоврядування?
На жаль, похвалитися такими ж результатами можуть далеко не всі товариства власників та ЖБВК. Що гріха таїти? У багатьох із них самоврядування давно стало лише формальністю, у гіршому випадку - опустилося до рівня самоврядування. Хто в цьому більше винен – голова житлового кооперативу чи самі його члени, які місяцями не можуть зібратися та виробити прийнятне рішення? Питання з розряду «Що булораніше – яйце чи курка?». Тільки золотих яєць у скарбничку спільного домоволодіння це точно не додає.
У Бресті існує понад 500 житлових кооперативів та товариств власників. Абсолютна більшість із них - 384 - у Московському районі та 124 - у Ленінському.
Між молотом і ковадлом
За десять років у Бресті з'явилося лише кілька невеликих приватних керуючих компаній з надання послуг ЖКГ. На даний момент реально працює лише одна з них – ТОВ «Імперія Форбі», яка обслуговує з десяток житлових будинків у Московському районі. У штаті, крім директора та заступника, головний інженер, два диспетчери, сантехнік, електрик, двірник, прибиральниця.
«На жаль, питання власності багатоквартирних житлових приміщень так до кінця не врегульоване. Навіть щодо нового Житлового кодексу (що набрав чинності у 2013 році. – Ред.) допускає можливість двоякого тлумачення у цій частині, – переконаний Олександр Стабредов, голова одного з брестських житлових кооперативів. – І багато представників комунального господарства, як і раніше, вважають, що весь житловий фонд – це їхня власність. Я живу у будинку, який обслуговує ЖЕС. І плачу за опалення в однокімнатній квартирі близько 70 тис. рублів – стільки, скільки платять за опалення трикімнатної у ЖБВК, який я очолюю. Тому що в будинку встановлено теплолічильник, але немає апаратури, яка регулює подачу тепла, залежно від температури повітря на вулиці. В результаті на вулиці плюсова температура, а батареї гріють так, наче мінус тридцять. Люди змушені встановлювати крани на батареях у своїх квартирах, при цьому вони комфортно, але платити все одно доводиться однаково. А надлишки тепла за законами фізики перетікають у квартири, де кранів немає, і там взагалі Сахара - повітря пересушене,люди сплять з відкритими кватирками. Ось лише один приклад бездумного ставлення до ресурсів із боку системи ЖКГ. У кооперативних будинках ці питання сяк-так вирішуються, бо там люди звикли рахувати свої гроші. А тут (у будинку на обслуговуванні ЖРЕУ. – Ред.) чим більше видатків, тим більша можливість отримати дотації з бюджету – фактично з нашої кишені. Виходить, мешканці переплачують двічі. І щось змінити вони поки не в змозі».
Зміни, однак, будуть.
На розгляді уряду зараз перебуває проект указу президента, покликаний внести зміни до житлового законодавства. Причому дуже радикальні.
Так, із послуг з технічного обслуговування пропонується виключити прибирання прибудинкових територій, прибирання під'їздів та освітлення місць загального користування. Їх, швидше за все, запропонують громадянам оплачувати як окремі послуги пропорційно частці їхньої власності. Ці заходи, на думку Міністерства ЖКГ, підвищать прозорість оплати послуг технічного обслуговування, доведуть розмір їхньої фактичної оплати до собівартості, стимулюватимуть економне витрачання електроенергії, формуватимуть у мешканців дбайливе ставлення до утримання місць загального користування.
Капітальний ремонт має виконуватися виключно для відновлення тих елементів будівлі, які пов'язані з безпекою його експлуатації та гарантією безперебійного надання основних житлово-комунальних послуг, вважають у Мінжитлокомгоспі. Усі роботи, що стосуються модернізації, у тому числі теплової, що покращують споживчі якості житла та збільшують його ринкову вартість, не повинні виконуватися за рахунок бюджетних коштів. Це означає, що ці витрати також ляжуть на плечі власників. Наказом Міністерства № 3 вже мінімізовано витрати на проведеннякапремонту та визначено основні роботи з відновлення конструктивних елементів та систем, що впливають на безпеку та безперебійне надання основних житлово-комунальних послуг.
Передбачається і суворий поділ функцій замовника та виконавця послуг. При цьому замовником має бути організація ЖКГ як уповноважена особа або товариство власників або організація забудовників, а конкуренція серед підрядників дозволить надати послуги належної якості. Щодо товариств передбачено посилення вимог до кандидатів на посаду голови, насамперед у частині професійної освіти, а також розширення повноважень місцевих виконавчих та розпорядчих органів щодо застосування заходів впливу до несумлінних голів правління МС та організацій забудовників. Це сприятиме створенню умов для більш ефективного управління та належної експлуатації спільного майна, вважають розробники указу.
Обговорюється також можливість уніфікації тарифів на техобслуговування, капремонт та інші потреби. Наразі недержавні організації (ТЗ, ЖБВК) можуть самі встановлювати, скільки коштів їм знадобиться на обслуговування будинку. Один із варіантів нововведень передбачає, що ці суми стануть єдиними для всіх.
Думки з приводу
Олена Фоміна, голова ТЗ «Дружні мешканці»:
«Підтримую все, окрім останнього пункту. Чому місто чи бюджет області має доплачувати за ремонт будинку, що є приватною власністю? Лише тому, що його обслуговує ЖЕС? Сума, між іншим, набігає немаленька – 14-15 млн рублів на місяць лише з одного 80-квартирного будинку. Так, сьогодні ми (товариство) у середньому збираємо більше грошей із кожної квартири, ніж у Жесівському будинку. Але колискасують дотації (а це неминуче), стане все навпаки. Кому тоді вигідна така уніфікація? - виникає питання. Ми не хочемо у ЖЕС. Ми хочемо жити так, як нам добре. І відповідати за все самі».
Сергій Лобанов, генеральний директор обласного управління ЖКГ: