Угода як не втратити квартиру
Один із способів уберегтися від шахрайства на ринку нерухомості – укласти договір титульного страхування. Страховка не повертає втрачене житло, але відшкодовує кошти, витрачені на його придбання, і на отримані від страхової компанії гроші можна придбати інші квадратні метри. У програм титульного страхування поки ще багато недоліків, вони не популярні у покупців житла, але все ж таки це краще, ніж нічого.
Щоб з'ясувати подробиці Портал про нерухомість MetrInfo.Ru вирішив звернутися до фахівців. Від чого і як захищає договір титульного страхування, на що потрібно звернути особливу увагу при його укладенні та яким чином можна отримати належну виплату, розповідає адвокат зі стажем Олена Жданова, керуючий партнер адвокатського бюро «Право. Нерухомість. Сім'я» .
Від чого врятує страховка: поширені шахрайства
Звичайно, в законі є поняття «сумлінний набувач», тобто покупець, який чесно набуває житла і не підозрює обману. У разі спорів щодо квартири суд може опинитися на його боці. А може й ні: якщо квартиру було продано без відома власника, він не хотів її продавати або продав під впливом погроз або обману. І найчастіше бувають саме такі ситуації. Найчастіше покупці стають жертвами шахраїв. Наприклад, квартиру можуть продавати за дорученням орендарі житла. Якщо укладається договір оренди, вони знають паспортні дані власника нерухомості та можуть попросити у нього копії документів на квартиру, а потім підробити довіреність на продаж та діяти нібито відйого ім'я. В результаті, коли власник виявляє, що його квартира належить іншим людям, він подає до суду позов про визнання угоди недійсною. Також шахраї входять у довіру до власників квартир, а потім або підробляють довіреності на продаж, визнавши всі необхідні відомості, або переконують власників продати житло, природно, пропонуючи свої послуги з організації угоди та одержуючи довіреності легальним способом.
Бувають випадки, коли власник дійсно хоче продати квартиру без будь-яких умовлянь, але сам не бажає або не може займатися угодою, доручаючи це родичам або довіреним особам, які в результаті виявляються шахраями. Наприклад, людина продавала квартиру за цілком законною довіреністю, але поки йшла підготовка до угоди, яка довіряє власник житла померла, квартиру все одно вдалося продати, але потім спадкоємці подали позов до суду про визнання купівлі-продажу недійсною, і суд задовольнив їхній позов.
А така історія сталася у Ростові-на-Дону. Квартиру, яка належала одній сестрі, продавала друга. Покупець виявився не дуже обізнаним у питанні купівлі-продажу нерухомості і передав їй всю необхідну суму, незважаючи на те, що довіреність, яка є у другої сестри, була без права отримання грошей. Сестра втекла з вирученими коштами, а колишня власниця квартири подала позов до суду, щоб угоду визнали незаконною. Такий її і визнали, і покупець залишився без грошей і квартири. Може бути інакше, якби довіреність була з правом отримання грошей або вдалося б довести змову між сестрами. Звичайно, в подібних випадках покупці можуть подавати до суду на шахраїв, однак, як правило, вони встигають витратити чи сховати отримані гроші.
Також причиною страхового випадку з титульногострахування може стати неправильною приватизацією. Наприклад, коли в ній не беруть участі неповнолітні діти або член сім'ї, який відбуває термін покарання у в'язниці. Надалі виросли діти або родич, що звільнився, можуть вимагати свою частку. Або ось така історія: людина стоїть на обліку у психдиспансері, родичі виписують її з квартири та продають житло без його участі. Це також потенційний ризик.
Подібних випадків у нашій практиці чимало: близько 20 великих справ за 2 роки, при тому, що кожна справа в середньому триває рік. Саме тому іпотечні угоди завжди супроводжуються страхуванням титулу. У разі іпотеки квартира, хоч їй і володіють покупці (позичальники), перебуває у заставі банку. А він хоче бути впевненим, що навіть якщо цю угоду купівлі-продажу визнають недійсною і, як наслідок, майно вийде з-під застави, він поверне свої гроші.
Наприклад, був такий випадок у Новосибірську. Жінка звернулася до брокерської компанії, мала квартиру, і потрібні були кошти для розвитку бізнесу. А у компанії їй запропонували отримати кредитні гроші, оформивши фіктивну іпотеку. Дружина співробітника звернулася до банку за кредитом, ніби купуючи квартиру, яка, природно, потрапила під заставу. А жінці було запропоновано, проживаючи у квартирі, сплачуючи кредит, щомісяця передавати внески новій власниці під розписку. Передбачалося, що через 5-6 років кредит буде погашено і все повернеться на свої кола. Однак через рік «покупець» квартири відмовилася приймати гроші та давати розписки. Жінка, усвідомивши, що за документами квартира більше не її, зрозуміла, що будь-якої миті її можуть вигнати, і подала позов до цивільного суду, розповівши всю історію. В результаті угода була визнана недійсною, квартира вибула з-під застави, і наставстраховий випадок із титульного страхування. А якби титул не був застрахований, банк втратив би свої кошти. Щоправда, тут могла бути і змова (змови бувають, щоб отримати кредитні кошти, а потім вивести квартиру з-під застави), якби це довели, то все стягували б із шахраїв. Якби, звичайно, з них було що стягувати, адже квартиру, коли вона є єдиним місцем для проживання, відібрати досить складно, якщо тільки вона не є предметом іпотеки.
Любов Кононенко, начальник управління страхування майна фізичних осіб та іпотечного страхування страхової компанії «Згода»:
Як правило, від ризику втрати права власності пропонують застрахуватися банки – при видачі кредиту на купівлю нерухомості. У 2011 році в рамках іпотечного страхування СК «Злагода» уклала понад 20 тисяч договорів із титульного страхування. Але договори, що укладаються в добровільному порядку, у нашій компанії поодинокі. На жаль, про титульне страхування при купівлі квартири без кредитних коштів покупці замислюються лише тоді, коли заздалегідь відомо, що в історії квартири є якісь підводні камені, наприклад, купується нещодавно успадкована квартира і є ймовірність появи спадкоємців, права яких були ущемлені.
Однак перед укладанням договору проводиться ретельна передстрахова експертиза із залученням юристів, що спеціалізуються на угодах з нерухомістю. У випадках, коли ризик перевищує допустимий рівень або за наданими документами історію переходів прав власності на квартиру неможливо простежити, у укладанні договору страхування може бути відмовлено. Від історії переходів права власності на об'єкт залежить і тариф. А також на його величину впливає час, що минув з моментупопереднього переходу права власності. Якщо в історії квартири не було сумнівних угод, внаслідок яких могли бути ущемлені права третіх осіб, і з моменту останньої угоди минуло понад 3 роки (тобто пройшов термін позовної давності. – від ред.), то річний тариф буде 0, 18 – 0,2% від страхової суми.
Ірина Карнаєва, директор департаменту страхування майна фізичних осіб ВАТ «АльфаСтрахування» :
Договори титульного страхування укладаються здебільшого при отриманні іпотечного кредиту, у нашій компанії укладено близько 32 тисяч таких договорів.
По квартирах, куплених без іпотеки, титул страхується набагато рідше. Але причина тут не тільки в тому, що покупці без іпотеки рідше звертаються до страховиків, а й у тому, що страхові компанії часто відмовляють у прийнятті на страхування титульних ризиків. Все тому, що громадяни зазвичай ідуть до страховика, коли їм уже стало відомо про претензії на придбану квартиру.
Крім того, досить часто покупці житла використовують страхові компанії для перевірки «чистоти» квартири: під приводом страхування отримують висновок про перевірку чистоти угоди і, переконавшись, що фахівці не побачили ймовірних ризиків, відмовляються від страхування. Але тут хочеться пояснити, що є ризики, які андеррайтер не має змоги перевірити. Це, наприклад, підроблені підписи на документах, включаючи довіреність на продаж квартири. А у випадках, коли квартира перепродавалася кілька разів, андеррайтер може перевірити документи максимум за двома попередніми угодами, але ж шахрайство можливе і за більш ранньою угодою. Тобто якби можна було завжди перевірити угоду на 100%, то титульного страхування взагалі не існувало б. Але титульні ризики мають місце, і їх необхіднострахувати, щоб не позбутися і квартири, і грошей.