Укладання ексклюзивного договору на продаж нерухомості

Угоди з нерухомістю зустрічаються на практиці досить часто і багато хто звертається з цією метою до ріелторів або юристів з нерухомості. Такі фахівці допоможуть врахувати всі нюанси чинного законодавства та проведуть угоду без виникнення труднощів та протиріч.

Для максимального полегшення процесу продажу продавцю варто задуматися про укладення ексклюзивного договору на продаж нерухомості, який передбачає передачу широкого кола прав ріелторському агентству з метою забезпечення продажу об'єкта, що належить продавцю.

Поняття договору купівлі-продажу нерухомості

Договором купівлі-продажу нерухомості вважають документ, який регламентує перехід права власності від продавця до покупця. Тобто один громадянин, який має право на будь-який об'єкт нерухомого майна, передає іншому громадянину право як користуватися даним об'єктом, так і розпоряджатися і володіти ним.

До нерухомості відносяться будь-які об'єкти, пов'язані із землею, а також будівлі. Це можуть бути ділянки надр, ділянки землі, квартири, кімнати, будинки тощо.

Будь-які угоди з нерухомістю підлягають реєстрації. Якщо бути точним, то реєструється не об'єкт нерухомості, а перехід права від поточного власника до нового, який приймає він усі права, пов'язані з конкретним об'єктом, і навіть будь-які обов'язки, пов'язані з такими правами.

Основні умови договору

Закон визначає деякі суттєві умови договору купівлі-продажу нерухомості:

про вартість об'єкта, що передається;
про предмет;
вказівку про осіб, які мають право користування об'єктом (під час продажу житлової нерухомості).

Крім іншого, угода має містити найменування сторін. Якщо сторони – фізичніособи, то дані необхідно брати із документів, які можуть підтвердити особу. Найчастіше використовується паспорт, а якщо він відсутній, то будь-який інший документ, який виконує цю функцію.

Іноді об'єкти купують чи продають юридичних осіб. Тоді необхідно вказати ІПН, ОГРН, а також банківські реквізити такого покупця чи продавця.

Окремим розділом варто перерахувати права та обов'язки всіх сторін угоди. Варто включити порядок передачі майна, розмір штрафних санкцій у разі невиконання однієї із сторін своїх обов'язків.

У будь-якому разі головне, щоб у угоді було зазначено факт передачі конкретного об'єкта від однієї особи до іншої, а також реквізити такого об'єкта та його ціна. Решта вибирається за бажанням сторін, залежно від своїх домовленості.

Сторони повинні скласти документ, що визначає їх усні або письмові домовленості у повному обсязі. Будь-які розбіжності необхідно врегулювати до укладання угоди, інакше вона може зірватися в останній момент. Якщо досягти угоди не вдалося, рекомендується звернутися до фахівця.

Поняття та особливості ексклюзивного договору

Перед тим, як почати працювати з ріелторською агенцією, необхідно вибрати варіант співпраці. Це може бути укладання агентського договору на надання послуг, ексклюзивного договору тощо.

Ексклюзивний договір на продаж нерухомості має низку особливостей. У ньому існують дві сторони: Замовник та Виконавець, при цьому Замовником буде власник об'єкта, а виконавцем – рієлторська агенція.

До обов'язкових умов ексклюзивного договору відносять, окрім вказівки реквізитів сторін та об'єкта нерухомості, термін дії документа. Вінможе бути будь-яким, залежно від того, як домовляться сторони.

Багато агентств можуть похвалитися страхуванням власної відповідальності. На даний момент говорить про сертифікацію та, відповідно, надійність такої організації.

По суті, ексклюзивний договір є передачею ріелторському агентству ексклюзивного права роботи з об'єктом нерухомості. Тобто сторони домовляються, що продаж квартири здійснюватиметься лише даним агентством і продавець не звертатиметься до конкуруючих організацій, а також не продаватиме таку нерухомість самостійно.

Зразок ексклюзивного договору можна знайти в Інтернеті. При цьому варто уважно вичитувати всі умови договору, який запропонує до укладання агентство.

Особливості укладання ексклюзивного договору для продавця

Укладання ексклюзивного договору на продаж нерухомості має для продавця низку позитивних моментів. До них відносять:

Забезпечення захисту від несумлінних покупців. При продажі через спеціаліста клієнт не буде змушений захищатися від нападів шахраїв, які прагнуть скоротити вартість або вчинити якісь неправомірні дії щодо об'єкта. Агентство самостійно спілкуватиметься з можливими покупцями та третіми особами, гарантуючи продавцеві результат відповідно до умов договору.
Скорочення обсягу своєї роботи. Будь-який громадянин, який хоче самостійно розробити документацію про продаж або купівлю об'єктів, неодмінно зіткнеться з необхідністю вивчення величезної кількості інформації, розгляду цілого пласта правових документів. Обсяг інформації настільки великий, що часто розібратися може лише фахівець.
Оцінка. Підібратиреальну вартість об'єкта не так просто. Потрібно врахувати безліч факторів, що включають стан нерухомості, район, віддаленість від транспортних розв'язок і таке інше. Ріелтори мають великий досвід такої роботи, тому зроблять оцінку швидко та максимально точно. Відповідно, ціна на об'єкт, що продається, буде максимально близька до ринкової.
Захист прав продавця. Виконавець матиме необхідні навички для забезпечення захисту прав та інтересів продавця відповідно до договірних відносин.
Використання бази потенційних покупців, що є у ріелторського агентства. Вірніше, використовуватиме базу агентство. Чим серйозніша організація, тим ширша в неї основа.

Загалом продавцю вигідний такий варіант співробітництва, оскільки він передбачає мінімізацію його участі у процесі. За наявності в агентства досить великої клієнтської бази, і навіть під час використання сучасних методів роботи, продавець обов'язково отримає бажаний результат, тобто продаж об'єкта за ціною, обумовленої договорі.

Можливі ризики та недоліки

Укладання ексклюзивного договору на продаж нерухомості має для продавця також низку мінусів:

Неможливість самостійного продажу об'єкта. Вірніше, продати об'єкт буде можливо, однак, за це будуть штрафні санкції відповідно до умов укладеного договору.
Неможливість укладання договору з іншим агентством. Аналогічно з попереднім пунктом, за укладення такої угоди буде санкція.
Ризик під час укладання договору з неперевіреним агентством. Тому рекомендується звертатися лише до перевірених, сертифікованих організацій.

Продавець повинен уважно оцінити можливі ризики, оскільки у випадкупорушення умов договору він буде зобов'язаний нести відповідальність відповідно до його умов.

Якщо власник вважає, що передача об'єкта реалізацію кільком ріелторам ефективніша, варто розглянути інші види співробітництва, наприклад, укладання агентського договору. Проте, умови такого договору також мають бути уважно вивчені.

Переваги ексклюзивного договору для агенції

Головною особливістю такого договору є надання ексклюзивних прав на конкретний об'єкт, тобто повна відсутність конкуренції на його продаж. Це і є основний плюс укладання такого роду договору для агенції.

У цьому випадку Продавець передає Агентству, тобто Виконавцю перелік прав, пов'язаних з продажем нерухомого майна, що належить йому. До таких прав відносять:

Як правило, агенції продають такі об'єкти, використовуючи власні бази потенційних покупців. Якщо раніше до них зверталися громадяни, які бажають придбати об'єкт, що підходить за параметрами до об'єкта продавця, пошук буде розпочато саме з них.

Далі агентство діятиме відповідно до власних правил та напрацьованих методів.

Укладання ексклюзивного договору між продавцем та агентством тягне за собою як ряд переваг для сторін, так і ряд мінусів, на які особливо варто звернути увагу.

Передача ексклюзивних прав на продаж вимагає ретельної перевірки агентства, а також уважної вичитки тексту угоди, інакше сторони можуть порушити взаємні зобов'язання, що призведе до конфліктів та судових розглядів. Але загалом, при доборі перевіреного агентства такий договір буде вигідним обом сторонам.