В Україні правила стягнення боргу з іпотеки стали більш суворими
Можливість відібрати закладену по іпотеці квартиру у разі неплатежів — одна з обов'язкових умов розвитку кредитування. У різних країнах практикуються різні способи боротьби з неплатниками, крайній випадок — продаж квартири через суд, навіть якщо це єдине житло позичальника. Півроку тому до цієї традиції приєдналася й Україна.
Як прийнято
"Існує два варіанти відібрання нерухомості - перший, коли в ході переговорів з банком клієнт сам добровільно погоджується виставити заставну нерухомість на торги. Якщо об'єкт дорогий, з'являється можливість розрахуватися з банком і купити іншу, більш дешеву нерухомість", - говорить директор відділення. МІЦ-Нерухомість" на Кольоровому Ольга Антоничева. За її словами, таке вирішення проблеми є актуальним для тих, у кого в заставі знаходилося основне житло. Другий варіант – вилучення нерухомості через суд за допомогою судових приставів. У цьому випадку до суми фінансових претензій банку додаються судові витрати, які зрештою теж оплачує позичальник. Однак далеко не завжди банки готові йти на такі крайні заходи: річ у тому, що в кризовій ситуації кількість неплатників різко зростає, але водночас падають і ціни на нерухомість. "Для банку продаж квартири через суд - це страшна морока, потрібно не тільки спробувати перекласти всі супутні витрати на боржника, але також впритул зайнятися продажем нерухомості - абсолютно непрофільним для банків бізнесом", - говорить директор ZIP Realty Євген Скоморовський. За його словами, як це працює, було видно під час кризи 2008-2009 років, коли на сайті банку ВТБ 24 з'явився розділ "Продаж нерухомості" - всі ці об'єкти стягнули у позичальників через суд. Тому кредитні установи воліють нейти на крайні заходи та домовлятися зі своїми позичальниками. Більше того, якщо неплатників багато, масове стягнення житла через суд може просто обрушити ринок. Наприклад, у 2009 році найбільші банки США тимчасово призупинили конфіскацію житла іпотечних боржників для того, щоб дати уряду час для підготовки спеціальної програми для порятунку національного ринку нерухомості.
За словами президента міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock Станіслава Зінгеля, всі домовленості можна поділити на три етапи. Першим етапом є створення умов рефінансування наявного кредиту. Другим етапом роботи з поки що потенційними іпотечними боржниками стає зниження або скасування пені за прострочення, надання відстрочки за самими платежами або навіть їхнє тимчасове призупинення. У свою чергу, третій етап боротьби передбачає спробу швидкого та повного "позбавлення" від самого позичальника та об'єкта застави. У цьому випадку йдеться про любовну угоду між кредитором та боржником про реалізацію купленого в кредит майна. "Часто сам кредитор навіть не отримує право власності на об'єкт, а просто контролює процес продажу. Причому ціна продажу є темою обговорення між двома сторонами", - говорить Станіслав Зінгель. Четвертим і небажаним етапом роботи з іпотечними позичальниками є конфіскація самого об'єкта застави з подальшим його продажем чи здаванням у найм. Як правило, на стагнуючих ринках нерухомості це є економічно недоцільним заходом. Тому його намагаються не допускати. При цьому, за словами Станіслава Зінгеля, вкрай рідко кредитори сприяють поліпшенню економічного стану позичальника за рахунок сприяння його працевлаштуванню, експлуатації його нерухомості тощо.
Правиластягнення
Інший варіант - short sales, це продаж житла на аукціоні, який не повністю покриває ваш борг банку. Кредитна історія у разі short sales теж страждає, але отримати іпотеку ви зможете вже за два-три роки. Це найпопулярніше рішення серед неплатників іпотеки у США та взагалі дуже популярний спосіб продати житло: short sales займають від 10% до 50% загальної кількості продажів нерухомості залежно від штату. Однак у деяких штатах є лазівки, що дозволяють боржникам зволікати. Зокрема, у штаті Каліфорнія існує спеціальний закон, який захищає домовласників, і несумлінним позичальникам цей закон дозволить довго та ефективно тягнути час. Але в результаті все одно позичальник позбудеться житла і стане безпритульним: жодних механізмів захисту щодо цього американське законодавство не пропонує.
У США в 2013 році був відчужений один будинок з 270, які перебувають в іпотеці, а якщо враховувати short sales - один з 96. . Для них працюють дві програми, одна з яких, Home Affordable Refinance Program, доступна тим, кому гарантії по позиках дають Fannie Mae або Freddie Mac. Друга програма FHA Streamline Refinance створена, щоб допомогти боржникам, кредити яких страхує Федеральне управління житлового будівництва.
Найсуворіші
У кожній європейській країні діють свої закони про виселення іпотечних боржників. Одні з найсуворіших законів в Естонії, де квартира іпотечного боржника просто продається з аукціону, від цих коштів віднімається заборгованість, а сам він стає бездомним. Таке практикується в цій країні досить часто: приЩодо хороших макроекономічних показників рівень життя країни залишає бажати кращого, купівельна спроможність дуже низька. Багатьом стало не по кишені виплачувати іпотеку, взяту в період кредитного буму. В Естонії споживчий кредит можна отримати за SMS, а іпотеку довгий час видавали чи не всім охочим, внаслідок чого п'ята частина населення перебуває під іпотечним тягарем. Щороку на аукціон виставляється близько 800 квартир, з яких виселені неспроможні позичальники – для такої маленької країни це велика цифра.
Іспанія, яка довгі роки була цілком лояльною до боржників, після настання кризи зробила кроки, внаслідок яких стала чи не найсуворішою країною у світі щодо цього. Тому під тиском банків у 2009 році в Іспанії було ухвалено закон про експрес-виселення. Головним негативним моментом для неспроможного орендаря (або неплатника іпотеки) було те, що обов'язкового підпису в отриманні повідомлення про відкриту проти нього справу не потрібно. Терміни терпіння банків та орендодавців скоротилися до одного місяця, тобто вже через 30 днів прострочення власник нерухомості мав право вимагати від боржника "очистити приміщення". Після ухвалення судом рішення про виселення квартиронаймачеві давалося лише 15 днів на те, щоб здати ключі.
Згідно з даними іспанської преси, у період 2012-2013 років, як мінімум, 15 осіб з числа тих, що виселялися, наклали на себе руки і ще один зробив невдалу спробу суїциду.
українська практика