Вартість експлуатації об’єктів нерухомості
Власники комерційної нерухомості сьогодні спантеличені тим, як би знизити витрати на експлуатацію своїх об'єктів і при цьому вберегти їх у цілісності та безпеці. Але для того, щоб менше витрачати, власнику необхідно уявляти, як взагалі формуються витрати на експлуатацію.
Прибутковий метод розрахунку витрат «Часто цифри, які подаються некомпетентними фахівцями, беруться зі стелі, – розповідає Євген Якушин, директор з експлуатації Керуючої компанії «Бекар». – Такі цифри не відображають реальної картини та вводять власників в оману. Для того щоб обґрунтувати вартість експлуатації, необхідно уявляти, якими підходами керуються професійні компанії в плануванні витрат».
Щоб забезпечити заплановану дохідність об'єкта, треба насамперед уточнити, яку суму готовий витрачати власник на експлуатацію офісного чи торгового центру. В цьому випадку при розрахунку витрат на експлуатацію (виходячи з обсягу валового доходу) використовується прибутковий метод. Сума валового доходу приймається за 100%, і на кожну статтю витрат витрачається певний відсоток. На думку Олексія Самсонова, директора розвитку компанії ITF Development, у середньому витрати на експлуатацію об'єкта комерційної нерухомості становлять 10–12% від валового доходу власника. У зимовий період ця сума збільшується за рахунок зростання обсягу витрат на електроенергію та тепло.
Євген Якушин визначення експлуатаційних витрат наводить такі розрахунки.
Витрати для бізнес-центрів класів В та С На безпеку бізнес-центру власник витрачає близько 4–5% від валового доходу, відплата комунальнихпослуг (водопостачання, газ, електрика, теплопостачання) забирає близько 5-7% валового доходу. Витрати управління об'єктом (винагорода КК), зазвичай, сягають 6–8% від валового доходу.
Вартість експлуатації об'єкта складається з оплати технічного обслуговування, поточного ремонту, прибирання, зарплати персоналу, накладних та витрат, що забезпечують. Насправді вартість експлуатації об'єкта класу А становить до 10% від валового доходу, об'єкт класу В дорожче експлуатації – 12–14%. Найвитратніший з погляду експлуатації – об'єкт класу С: він коштує власнику 14–16%.
За даними аналітиків компанії Blackwood, зазвичай витрати на експлуатацію будівлі включаються витрати на заробітну плату технічного персоналу, що обслуговує будівлю, а також витрати на охорону, сюди ж входить оплата послуг клінінгової та керуючої компанії.
У загальній сумі видатків на експлуатацію винагорода КК становить 20%. Якщо компанія має серйозне ім'я на ринку (наприклад, Hines), то її частка може зрости до 30–45%.
У результаті власник будівлі змушений витрачати на експлуатацію близько 12% свого валового прибутку. Не всі власники об'єктів комерційної нерухомості готові стільки платити, тому кожен по-своєму вирішує проблему зниження витрат на експлуатацію, намагаючись зберегти гідну якість обслуговування. Адже від умов експлуатації залежить термін служби будівлі.
У компанії Blackwood як приклад наводять структуру витрат на експлуатацію будівлі площею 11620 кв.м. Загальні витрати орендаря обслуговування складають близько $70/кв.м/год. З них реальні експлуатаційні витрати за кошторисом становлять близько $36/кв.м. Така різниця пов'язана не тільки з оплатою послуг компанії, що управляє, але і раціональним використанням площібізнес-центру. Справа в тому, що орендар платить лише за ту площу, яку він реально займає, а у віданні керуючої компанії - обслуговування всього комплексу. Таким чином вартість експлуатації площі загального користування пропорційно розподілена між усіма орендарями.
За спостереженнями Євгена Якушина, часто саме девелопери вважають прибутковий метод найбільш доцільним для розрахунку вартості експлуатації. Цей спосіб при фіксованій прибутковості забезпечує девелоперам максимальний набір послуг з експлуатації. При цьому витрати на експлуатацію – певна частка валового доходу, яку сам власник готовий витратити. Оскільки девелопер найчастіше не збирається експлуатувати об'єкт нерухомості до закінчення терміну служби, то й на експлуатацію йому вигідно витрачати фіксовану суму. З одного боку, він може виділити її з валового доходу, а з іншого - цієї суми достатньо, щоб забезпечити нормальне функціонування об'єкта комерційної нерухомості. Девелоперу важливо також, щоб його витрати на експлуатацію не перевищували витрати «сусідів» (інших власників офісних чи торгових центрів).
Наприклад: Як правило, витратним методом зручно користуватися власникам комерційної нерухомості, які планують використовувати свій об'єкт до закінчення терміну експлуатації. Для таких власників важливим є не лише фіксований дохід від об'єкта, а й сам стан будівлі та її інженерії. Головне в цьому випадку, щоб офісний чи торговий центр експлуатувався якнайдовше. При цьому власник також не має наміру платити за експлуатацію свого об'єкта більше, ніж інші власники комерційної нерухомості. Бажання не переплачувати цілком природно. Тому щоб розумно використовувати свої ресурси та виділити необхідну частину відвалового доходу на експлуатацію, можна застосувати ще один метод розрахунку вартості експлуатації – порівняльний.
Порівняльний метод: не дорожче, ніж «сусіди» Порівняльний аналіз об'єктів-аналогів полягає у використанні відкритих та доступних укрупнених показників витрат ресурсів для аналогічної нерухомості. На думку Євгена Якушина, якщо перші два способи оцінки вартості експлуатації нерухомості вимагають певної кількості специфічної інформації та часу на розрахунки, то порівняльний спосіб корисний як експрес-оцінка. З іншого боку, отримати інформацію про вартість експлуатації аналогічних об'єктів найчастіше важко. Такі відомості рідко перебувають у вільному доступі, але тим вони й важливіші, тому що дозволяють власнику миттєво оцінити свій фінансовий потенціал на експлуатаційні витрати порівняно з витратами на експлуатацію, які дозволяють собі колеги. Наприклад, якщо плануються витрати на експлуатацію для бізнес-центру класу В, то можна як приклад взяти аналогічний об'єкт (припустимо, БЦ «Нобель», що знаходиться у власності ДК «Бекар»).
Бізнес-центр «Нобель» Загальна площа – 5 411 кв.м. Орендопридатна площа – 4 058 кв.м. Орендна ставка – 28 у.о./кв>Валовий щомісячний дохід – 21 у.о./кв.м/месяц. Реальні витрати – 2,6 у.о./місяць.
Який метод вибрати Таким чином, якщо користуватися різними методами при розрахунку витрат на експлуатацію, то для БЦ «Нобель» фахівці «Бекара» виявили такі величини:
«Точно сказати, який метод ефективний і якого дотримуються власники, не можна зважаючи на безліч факторів, що впливають на розрахунок витрат (сезонність, перелік обслуговування обладнання, класність об'єкта тощо), – упевнений ОлексійСамсонов, директор із розвитку ITF Development. – Як правило, всі показники поєднуються за різними методами оцінки, і виводиться спільний знаменник, який задовольняє власника».
Вибір методу розрахунку вартості експлуатації – виключно прерогатива власника об'єкта комерційної нерухомості на основі даних, прогнозів та документів, складених професійною компанією, що експлуатує. Вибір методу залежить від багатьох параметрів. Скажімо, девелопери готові виділити на експлуатацію свого об'єкта з валового доходу строго певну суму і тому найчастіше вибирають прибутковий метод визначення витрат. При цьому девелопери не готові платити більше, ніж колеги (порівняльний метод). Власникам комерційних об'єктів, які припускають, що самі використовуватимуть об'єкт, і зацікавлені в тому, щоб офісний або торговий центр експлуатувався якнайдовше, найчастіше обирають витратний метод. Однак тут також є певні нюанси.
Справа в тому, що сьогодні часто виходить так, що на стадії будівництва в проекті постійно виникають зміни, використовуються інші матеріали та обладнання замість тих, які запланував власник. Виникає проблема: на експлуатацію, наприклад, зарезервовано одну величину, проте насправді виявляється, що платити доведеться значно більше.
Допустимо, власник збирався витрачати на експлуатацію 2,3 у.о. на 1 кв.м на місяць, але поставили дорожчу систему кондиціювання, і тепер експлуатація коштуватиме 2,5 у.о. за 1 кв.м на місяць. І тут кожен власник комерційної нерухомості самостійно визначає, що для нього важливіше – заощадити на експлуатації та зберегти заплановану прибутковість об'єкта або, зменшивши прибутковість, витрачати на експлуатацію стільки, скільки потрібно.Крім того, власник також не бажає переплачувати і готовий платити не більше, ніж "сусіди".
Отже, панацеї для власника немає – визначати витрати на експлуатацію потрібно у кожному даному випадку окремо. Допомогти ж скоротити ці витрати та підвищити ефективність використання наявних ресурсів – справа професійної експлуатаційної компанії. На думку Євгена Якушина, завдяки якісно наданим послугам з експлуатації нерухомості можна заощадити 10–20% витрат на експлуатацію.
Найбільший ефект при цьому досягається тоді, коли експлуатуючу компанію залучають на стадії бізнес-планування. Грамотні консультації допоможуть власнику знизити майбутні експлуатаційні витрати за рахунок правильного вибору інженерних систем будівлі, рекомендацій щодо стандартного режиму та технологій експлуатації, а також прогнозування оптимальних витрат на експлуатацію.