Верховний суд Договір купівлі-продажу житла можна скасувати - українська газета
Купівля квартири обернулася для мешканця Сочі суцільними проблемами – житло, яке зовні було цілком гідним, насправді виявилося просто непридатним для нормального життя. Але спроби через місцевий суд повернути гроші та розірвати договір купівлі-продажу ні до чого не призвели. Крапку у суперечці поставив Верховний суд, коли переглянув справу про непридатну квартиру.
У житті більшості громадян великі покупки трапляються нечасто. До таких відносяться придбання житла, дачної ділянки, будинки на селі, автомобіля. Усі ці придбання робляться через договори купівлі-продажу. І якщо згодом виявляється, що куплено зовсім не те, про що мріялося, то повернути витрачене часто буває складно. І в цій ситуації єдиний вихід – судовий позов до продавця. Які правила та закони повинен знати громадянин, щоб пройти цей шлях із мінімальними втратами для нервів та гаманця? Як показав приклад цієї судової суперечки, часто під час вирішення подібних справ можуть помилятися не лише громадяни, а й судді.
Отже, в Сочі один громадянин купив у іншого громадянина квартиру, як висловлюються рієлтори - вторинку. Тобто не нову квартиру - вже "вживану".
Але незабаром новосел у купівлі сильно розчарувався. Як написав він у позові до суду – "У процесі користування квартирою стали виявлятися приховані недоліки, що не дозволяють використовувати квартиру за її прямим призначенням". Громадянин навіть звернувся до експертної організації, яка підтвердила наявність "суттєвих недоліків".
Якщо вірити висновкам експертів, то куплена квартира не відповідала вимогам пожежної безпеки, санітарно-гігієнічним, екологічним та іншим вимогам, які пред'являються до житлових приміщень. І висновок: те, що вУ договорі купівлі-продажу названо квартирою, насправді "не може бути визнано житловим приміщенням".
Покупець попросив Адлерський районний суд міста Сочі стягнути з продавця сплачені йому гроші за житло, збитки, які покупець зазнав у спробах відновити і відремонтувати квартиру.
Після скарги покупця житла справа потрапила до Верховного суду РФ.
Там його вивчили і вирішили, що відмова крайового суду була незаконною. Судова колегія з цивільних справ Верховного суду України детально та постатейно розібрала суперечку. І ось як пояснила своє рішення.
Районний суд дійшов висновку, що докази покупця квартири заслуговують на довіру, у тому числі і на висновок експертизи.
Крайовий суд, відмовляючи покупцю житла, сказав, що висновок експертизи він ухвалити ніяк не може, тому що експерта перед початком суду ніхто не попереджав письмово про кримінальну відповідальність за дачу свідомо неправдивого висновку.
І ось що ще знайшов крайовий суд – він згадав, що колись відповідач – цей же продавець судився з приводу відмови йому у державній реєстрації тієї поганої квартири.
У тому позові було призначено та проведено судово-будівельну експертизу. Тоді експерт підписався, що попереджений не брехати.
Ця експертиза підтвердила, що будинок, в якому знаходиться в тому числі спірна квартира, відповідає вимогам CНіП.
Верховний суд України заявив, що з такими аргументами апеляції він погодитись ніяк не може. І пояснив, чому.
У 469-й статті Цивільного кодексу сказано таке. Якщо в договорі купівлі-продажу не прописані умови про якість товару, то продавець просто зобов'язаний передати покупцеві товар, придатний "для цілей, для яких такий товар використовується".
В іншій статті того ж кодексу - 475-й - йдеться, що якщо в товарі знаходяться "непереборні недоліки", то покупець на свій вибір може відмовитися виконувати договір купівлі-продажу, вимагати заміну товару на такий самий, але якісний. У нашому випадку, сказав Верховний суд, покупець може відмовитись від виконання договору та вимагати повернути гроші, що він, власне, і зробив.
Покупець квартири сказав, що після покупки побачив приховані та суттєві недоліки, що підтверджуються висновком експертизи. Апеляція назвала цей висновок неприпустимим, оскільки експерта не підписували під словами, що попереджено про відповідальність.
На що Верховний суд зауважив: колеги з крайового суду не врахували головного - що висновок експерта про непридатність квартири було складено не на підставі ухвали суду, тобто не на його прохання, а на замовлення позивача. Тому такий доказ треба кваліфікувати не як висновок експерта, бо як письмовий доказ, до якого закон пред'являє інші вимоги.
Натомість у нашому випадку крайовий суд чомусь поклав в основу свого рішення доказ, здобутий у рамках зовсім іншої цивільної справи, в якій питання про те, що не відповідає в конкретній квартирі, навіть не розглядалося.
Інший висновок експертизи стосувався багатоквартирного будинку, а не конкретного житла, про яке йде суперечка.
Більшість громадян у подібних випадках, коли покупка справді дорога, позиватися не йдуть. Громадяни вважають, що "дивитися треба було раніше", і тепер нічого повернути не вийде.
Прийде вкладати в непридатну покупку дуже великі гроші, чи не порівняні з ціною самого товару, щоб користуватися ним. Така ситуаціябуває, коли громадяни купують будь-яку нерухомість - будинок, дачу, квартиру.
Насправді, як показало рішення Судової колегії у цивільних справах Верховного суду, в подібних випадках сперечатися з продавцем не набагато складніше, ніж при купівлі, наприклад, неякісної побутової техніки для дому.
Такі потрібні громадянам роз'яснення Верховний суд дає, звичайно, не для пересічних громадян-обивателів, а для своїх колег – суддів регіональних судів. Адже, переглядаючи їх вердикт, якщо з ним з якихось міркувань не можна погодитись, висока судова інстанція обов'язково розбирає ситуацію з погляду закону та каже, у чому була зроблена помилка та як її можна виправити.
Справа в тому, що Верховний суд у разі скасування рішення, ухваленого на місці, повертає справу назад до регіону.
Там його зобов'язані не просто переглянути по новій, а й ухвалити інше рішення.
Це інше рішення необхідно приймати відповідно до роз'яснень, наданих Верховним судом.
Подібна практика перегляду справ завжди буває цікавою не лише професіоналам, а й пересічним громадянам.
Це важливо для них тому, що у схожому випадку вони знатимуть, як розставляв акценти в аналогічній ситуації до Верховного суду, які норми закону використав і як міркував.
Тепер справу про погану сочинську квартиру Верховний суд наказав крайовому переглянути з урахуванням своїх зауважень.