Вибір офісного приміщення для ведення бізнесу критерії оцінки якості офісу
Визначитись з метою
Хоча більшість експертів говорять про пожвавлення попиту на офісному ринку та зниження частки порожніх площ, він все ще залишається ринком орендаря, де цілком можна підібрати потрібний варіант на вигідних умовах. "Все залежить від того, для чого призначене приміщення: під клієнтський офіс, для представницьких функцій, під back-офіс або для організації нового напряму бізнесу", - попереджає Олена Шевчук, віце-президент з комерційної нерухомості GVA Sawyer. Тому орендар визначає пріоритетні характеристики в стандартному наборі параметрів.
Наприклад,для представницького офісу найчастіше розглядають будівлі класу А та B+ - високоякісні об'єкти з презентабельною вхідною групою, жорсткою пропускною системою, підземним паркінгом та висококласним технічним оснащенням. Розташування може бути будь-яким: комусь важливий центр, а хтось із задоволенням зніме просторий представницький офіс на околиці міста або в окремій бізнес-зоні.
Все залежить від того, навіщо призначене приміщення: під клієнтський офіс, для представницьких функцій, під back-офіс або для організації нового напряму бізнесу.
Дляклієнтського офісу необхідне розташування в центрі міста або поряд зі станцією метро. Бажано забезпечити легкий доступ до будівлі та гнучку пропускну систему. Слід передбачити гостьове паркування або можливість залишити машину неподалік. Зручно, як у вестибюлі є зони очікування, а й за окрему плату комплексно надаються додаткові переговорні.
Під back-офіс підходять бізнес-центри класу B, розташовані за межами центру міста. Основний акцент тут робиться на зручне гнучке планування,дозволяє оптимально розмістити співробітників, а також демократичні ставки. Під час організації нового напряму враховується специфіка діяльності. Наприклад, якщо передбачається влаштувати шоу-рум, у будівлі має бути вільний вхід для відвідувачів або окремий вхід з вулиці, можливо, знадобляться підсобні чи складські приміщення, велика відкрита зона безпосередньо в офісі. Під розміщення потужних серверів найкраще підійде колишнє виробництво електромережі якого витримають підвищені навантаження.
Після визначення мети та основних параметрів необхідно прорахувати площі – для розміщення співробітників та додаткового функціоналу (кухня, переговорні тощо). Це можна зробити самостійно або залучити посередників. Будь-яка професійна брокерська компанія, що здійснює підбір офісних приміщень, допоможе орендарю зробити зразковий план розсаджування людей. При цьому потрібно враховувати, що в будинках класу А та B застосовується коридорний коефіцієнт, тобто до корисної площі додається певний відсоток (у середньому 10-15%) за використання загальних зон. Цей момент слід прояснити наперед. Михайло Іоаннесянц, заступник директора департаменту офісної нерухомості Knight Frank, при визначенні розміру офісу рекомендує прикинути, скільки часу має користуватися приміщенням, і взяти до уваги потенційне зростання чисельності персоналу.
Десять найважливіших факторів при виборі офісу
1. Розташування офісу (бізнес-центру)
Найбільш значущий момент для всіх офісних центрів – розташування. Насамперед цінуються транспортна та пішохідна доступність, зручність під'їзду та близькість метро. Уподобання по району та віддаленості від центру індивідуальні та залежать від специфіки бізнесу. «Незалежно від того, чи розташований офіс у центрі чи на околиціміста, під'їзні шляхи як на особистому автотранспорті, так і на громадському повинні бути зручними, а сама будівля - помітною і легко впізнаваною.
Особливо важливо продумати, як співробітники діставатимуться до офісу, віддаленого від метро, – розповідає Надія Башбинар, виконавчий директор компанії Storm Properties. - Якщо проїзд на громадському транспорті буде скрутним або ніяк не організованим, можна готуватися до серйозної ротації кадрів, особливо молодшого та середнього персоналу».
2. Наявність авто-парковки
За даними GVA Sawyer, місце на підземній стоянці щомісяця коштує $150-300 в залежності від місця розташування (найдорожчі - в межах Бульварного кільця). У центрі зазвичай доводиться обмежуватись місцями для автомобілів керівництва та гостей. Натомість у бізнес-центрах на околицях міста та за МКАД паркування набагато просторіше. «Практика показує, що більшість співробітників не залишатимуть машини біля метро чи на віддалених від офісу стоянках. Зазвичай навколо комплексів з обмеженою кількістю місць виникає хаотична парковка, чому намагаються перешкоджати владі. В результаті власник будівлі регулярно вимагатиме від орендаря розібратися зі співробітниками та загрожуватиме санкціями», - пояснює М. Башбинар.
За словами фахівців Colliers International, професійні девелопери давно зрозуміли, що зручна стоянка нерідко стає вирішальним аргументом на користь того чи іншого проекту. Тому орендодавці намагаються підвищити коефіцієнт паркування. Наприклад, компанія «Хорус Кепітал», власник бізнес-центру «Фабрика Станіславського», при реконструкції відмовилася від частини площ, що здаються, щоб на першому поверсі однієї з будівель організувати наземний критий паркінг (створити на даній території підземну стоянку неуявлялося можливим).
Пізніше, хоча паркувальний коефіцієнт відповідав ринковим і класифікаційним вимогам (одне місце на 100 кв. м площі, що орендується), девелопер знайшов можливість використання підземної стоянки сусіднього житлового комплексу. Компанія MR Group одна з перших у Москві почала вирішувати питання за рахунок використання механічного паркінгу (наприклад, у БЦ Victory Plaza). Для автомобілів різних габаритів пропонуються манежні місця, VIP та здвоєні.
Іноді власники називають стартову ціну вже з урахуванням ПДВ та операційних витрат. І тут потрібно з'ясувати розмір всіх закладених у найм витрат, щоб коректно порівнювати альтернативні варіанти. Якщо у договорі операційні витрати прописані окремим пунктом та не фіксовані на весь термін, слід уточнити порядок щорічної індексації цієї суми.
М. Башбинар рекомендує звернути увагу на ситуацію, коли розмір витрат чітко не обумовлений і передбачається їхня оплата згідно з так званими оpen-book - фактичними витратами. За її словами, на компанію, яка однією з перших відкриває офіс у новому великому бізнес-парку, куди поки не заїхали решта орендарів, лягає більша частина витрат на підтримку інфраструктури (прибирання території, проїзд співробітників від найближчих станцій метро). У перші місяці розмір витрат може виявитися суттєво вищим від передбачуваного, і орендар має бути до цього готовий.
4. Комунальні платежі та телекомунікаційні витрати
5. Інженерія
Сюди відносяться системи електропостачання, опалення, вентиляції та кондиціювання повітря, безпеки та пожежної безпеки. Обов'язково потрібно з'ясувати, чи передбачено у будівлі системи центрального кондиціювання або в кожному офісі стоять автономні кондиціонери. В останньомуУ разі доведеться передбачити додаткові витрати на електроенергію. Технічні параметри будівлі є визначальним фактором для високотехнологічних компаній та банків.
6. Інфраструктура
Насамперед має значення кількість точок харчування на території центру (їдальня, кафе, ресторани), їх якість. Зручно, коли в безпосередній близькості від будівлі є й інші об'єкти (банкомат, газетний кіоск, аптека, хімчистка, магазини тощо). Цей фактор визначає рівень комфорту роботи в офісі для співробітників компаній-орендарів.
7. Планування офісу
Її ефективність визначається зміною плану поверху, глибиною поверху та освітленістю приміщень. Цей момент має значення для правильної організації робочих місць та, відповідно, створення комфортних умов для людей. Оцінюючи плану пам'ятаймо, що орендна плата розраховується з урахуванням коридорного коефіцієнта (загалом 10-15%). Тобто, якщо корисна (за фізичними вимірами) площа становить 100 кв. м, то орендована складе 115 кв. м (при коефіцієнті 15%). І плата нараховуватиметься саме за цю площу.
8. Керуюча компанія
Від неї залежить безперебійність функціонування інженерних систем будівлі, пакет послуг, що надаються бізнес-центром, і якість роботи операторів, що в кінцевому рахунку визначає рівень комфорту та безпеки перебування в офісі.
9. Внутрішнє оздоблення офісу
Для багатьох клієнтів цей момент не є важливим. Великі компанії, які бажають витримати корпоративний стиль, а також будівельні організації вважають за краще робити ремонт самостійно. Готові офіси потрібні невеликими фірмами. За словами Є. Шевчука, якщо здається «голе» приміщення або потрібен косметичний ремонт, власник може надати наймачукомпенсацію (зазвичай $100-150 за кв. м) або орендні канікули на час оздоблення.
10. Наявність додаткових функціональних приміщень
Цей чинник немає важливого значення більшість орендарів, проте за інших рівних наявність додаткових приміщень (конференц-зал, склади) грає значної ролі.