Викуп земельної ділянки з оренди
У розробці.
Управління особистими фінансами. Для тих, хто дорожить Часом, своїми Нервами та грошима - вибудовуючи Великі Плани
Викуп земельної ділянки з оренди
Земля – унікальний та непоправний ресурс, який є основним як для реалізації бізнес-проектів, для яких потрібні будівлі чи споруди, так і для особистого підсобного господарства. Раніше, до набрання чинності Земельним кодексом РФ, можна було приватизувати будівлі, споруди та цілісні майнові комплекси, а землю під ними можна було лише орендувати у держави або муніципальних органів або брати в безстрокове користування.
За порушення термінів такого переоформлення у ст. 7.34 КпАП для юридичних передбачений штраф від 20 тис. до 100 тис. руб.
Для фізичних осіб такі тимчасові обмеження не встановлювалися, проте в результаті здійснення масштабної кадастрової оцінки, а також переоцінки ділянок землі оцінки багато власників нерухомості зіткнулися з істотним збільшенням орендних платежів за землю і серйозно замислилися над питанням викупу землі.
Що є процедура викупу землі з аренды
Ця процедура включає ряд етапів, число яких може бути різним залежно від місця розташування ділянки, регіону або муніципалітету, до якого відноситься ділянка, виду дозволеного використання землі, особливостей суб'єкта, що її викуповує, і безлічі інших факторів.
Викуп земельної ділянки може бути здійснений з одноразовою виплатою повної вартості або з розстроченням платежу.
Основні етапи процедури викупу, як правило, такі:
1. укладання договору, що передбачає сплату авансового внеску за придбання земельногодільниці;
2. оцінка ринкової вартості землі та порівняння її з кадастрової вартістю;
ухвалення рішення про купівлю-продаж землі;
3. укладання договору купівлі-продажу, і навіть його нотаріальне посвідчення;
5. оформлення державного акта землю.
Якщо спочатку був відсутній проект землевідведення земельної ділянки, то насамперед необхідно подати заяву на отримання дозволу на розробку такого проекту. Після отримання дозволу відбувається власне розробка та погодження проекту землевідведення з подальшою державною експертизою проекту.
У разі, якщо кадастрова вартість ділянки виявиться вищою за ринкову, то необхідно провести її переоцінку, для чого можна звернутися до територіального органу Росреєстру.
Якщо орендодавець з якихось причин ухиляється від оформлення договору купівлі-продажу землі, орендар має право звернутися до суду. При вчиненні правочину виходячи з рішення суду вартість викупу визначається за результатами експертизи, дорученої незалежному оцінювачу.
У яких випадках можливий викуп
Юридичні особи та громадяни, які мають нерухомість, розташовану на ділянках, орендованих у державних та муніципальних органів, можуть викупити ці ділянки у свою власність на законних підставах, керуючись положеннями ст. 36 Земельного кодексу РФ. Якщо на ділянці немає об'єкта нерухомості, то відповідні органи організують продаж землі на конкурентних підставах, шляхом аукціонних торгів, що може суттєво підвищити ціну землі. Щоб цього уникнути, краще заздалегідь звести на ділянці будь-яку будову (лазню, сарай, літню кухню тощо), зареєструвати її і лише після цього оформляти документи про викуп.
Особи, що мають ввласності споруди, що знаходяться на державних і муніципальних ділянках, що викуповуються,мають виняткове право
на викуп відповідної ділянки.
У разі, коли на ділянці, що викуповується, є приватизована будова або споруда, ціна викупу ділянки не повинна перевищувати її кадастрову вартість. Вигляд власника (держава чи муніципалітет) аж ніяк не впливає на ціну викупу.
Релігійні організації можуть викуповувати землю, на яких розташовані будови, будівлі та споруди релігійного, а також благодійного призначення – на весь час використання цих будівель.
Що стосується земель сільськогосподарського призначення, то орендар може скористатися винятковим правом викупу орендованої ділянки тільки після закінчення 3-х років з моменту підписання договору оренди та за умови належного використання земель, інакше він позбавляється переважного права на викуп.
Площа земельних ділянок, що викуповуються, законодавчо не обмежена.
Термін оренди при викупі немає значення.
Державні органи можуть встановлювати заборони на реконструкцію та будівництво об'єктів, проте така заборона правомірна лише щодо державної власності, але не муніципальної. Крім того, не може бути правомірною заборона у разі реконструкції об'єктів капбудівництва, якщо вона не призводить до зміни використання земельної ділянки.
Порядок викупу орендованих земельних ділянок
Особі, зацікавленій у викупі орендованої земельної ділянки, слід звернутися до виконавчого органу державної влади чи органу місцевого самоврядування.
Для цього будуть потрібні такі документи:
- квитанція про сплату державного мита;
- договіроренди земельної ділянки;
Після подання заяви слід узгодити з органами влади питання щодо придбання земельної ділянки. Потім у відділ Управління Росреєстру слід надати:
- Заява для переходу права власності;
- Квитанцію про оплату вартості землі;
- квитанцію (копію) про сплату державного мита;
- постанову про надання дільниці, видану органами місцевого самоврядування;
- Документацію з розрахунком вартості викупу земельної ділянки оціночною комісією.
Документація оформляється протягом 20 днів, після чого заявник
вступає у право власності.
Можливі підстави для відмови у викупі:
- неналежним чином оформлені документи чи подання неповного пакета документов;
- Виявлення недостовірної інформації в поданих документах;
- Порушення процедури банкрутства або припинення діяльності покупця-юридичної особи;
- Наявність законодавчої заборони на передачу даної ділянки у приватну власність;
- неможливість викупу землі, обумовлена її цільовим призначенням (землі лісового та водного фондів, заповідників, загального користування та ін.);
- якщо покупець перестав бути резидентом РФ.
Правовий режим та особливості земель сільськогосподарського призначення
Землі сільськогосподарського призначення - це землі, які розташовані за межами населених пунктів, призначені та надані для потреб сільського господарства.
Відповідно до чинного законодавства, вони можуть
використовуватись у наступних формах:
- для ведення сільськогосподарського виробництва;
- для інших цілей, що включають: особисте підсобне господарство, селянське (фермерське) господарство,городництво, садівництво, тваринництво, дачне будівництво.
Загальний правовий режим для них полягає у наданні земельних ділянок безпосередньо для сільськогосподарських цілей.
Безпосередньо землі сільськогосподарського призначення обслуговують цикл вирощування сільськогосподарської продукції, включаючи землі, зайняті складами, адміністративними будинками, дорогами та іншими елементами інфраструктури.
Слід зазначити дві особливості правового режиму:
Пріоритетне становище земель сільськогосподарського призначення, відповідно до якого придатні для сільськогосподарських потреб землі надаються насамперед у сільськогосподарських цілях, а для несільськогосподарських потреб надаються земельні ділянки, що мають несільськогосподарське призначення, не придатні для ведення сільського господарства або сільськогосподарські землі найгіршого за кадастровою оцінкою якості . Законом передбачено охорону від необґрунтованого вилучення земель із сільськогосподарського обороту.
Не всі без винятку землі, які придатні для сільськогосподарських потреб, можуть використовуватися безпосередньо для здійснення сільськогосподарської діяльності, наприклад, існують обмеження щодо використання земель у заповідних зонах.
Види дозволеного використання
Для земель сільськогосподарського призначення встановлено 6 груп:
1.Землі сільськогосподарського призначення, придатні під сіножаті, пасовища, сільськогосподарські угіддя, зайняті внутрішньогосподарськими дорогами, комунікаціями, багаторічними насадженнями, каналами, водними об'єктами, а також відведені для особистого підсобного господарства (всього 11 видів дозволеного використання).
2.Землі, які малопридатні для ріллі, але можуть використовуватися для вирощуваннядеяких технічних культур, ягідників, винограду, чаю, рису та ін.
3.Землі, зайняті будинками, спорудами та будівлями сільськогосподарського призначення (корівник, свинарник, телятник, забійний цех, машинний двір, пилорама та ін., - всього 17 видів дозволеного використання).
4.Землі, зайняті водними об'єктами та використовувані в підприємницьких цілях (розведення та лов риби, та ін).
5. Землі, на яких розташовані ліси.
6. Інші землі, у тому числі болота, яри, сміттєзвалища, скотомогильники, порушені землі та інші землі, не залучені до містобудівної діяльності.
Для конкретної земельної ділянки можуть застосовуватись такі види дозволеного використання:
- допоміжні, які допускаються лише як додаткові до основних або умовно-дозволених видів.
Оцінка таких земель провадиться на основі Методичних вказівок щодо державної кадастрової оцінки земель сільськогосподарського призначення. Цей документ не застосовується для кадастрової оцінки земельних ділянок, що належать садівницьким, городницьким та дачним об'єднанням.
1. Формується Перелік земельних ділянок, що належать до земель сільськогосподарського призначення.
2. Визначаються питомі показники кадастрової вартості даних земель на основі наступних дій:
- Визначення переліку різновидів грунтів та площ, ними займаних;
- визначення переліку всіх сільськогосподарських культур, які можна вирощувати для кожного ґрунтового різновиду;
- Вибір допустимих чергувань посівів (сівозміни);
- Визначення нормативної врожайності для кожної сільськогосподарської культури;
- Визначення ринкової ціни по кожній сільськогосподарській культурі;
- Розрахунокпитомого валового доходу з 1 га кожної сільськогосподарської культури;
- Визначення питомих витрат на обробіток та збирання врожаю сільськогосподарських культур;
- Розрахунок питомого валового доходу на 1 га для кожної сівозміни;
- Розрахунок питомих витрат на обробіток 1 га для кожної сівозміни;
- розрахунок питомих витрат за підтримку необхідного рівня родючості грунтів;
- Розрахунок питомого показника земельної ренти в розрізі сівозмін (прибутку підприємця);
- Визначення максимального значення питомого показника земельної ренти в розрізі ґрунтових різновидів;
- Розрахунок коефіцієнта капіталізації земельної ренти;
- визначення питомого показника кадастрової поділом питомого показника земельної ренти на коефіцієнт капіталізації за кожним ґрунтовим різновидом;
- Розрахунок середньозваженого питомого показника кадастрової вартості за всіма ґрунтовими різновидами у складі земельної ділянки.
Розраховується кадастрова вартість, як сума творів питомих показників кадастрової вартості земель груп I-VI та площ, що займаються цими землями, в межах земельної ділянки.
Особливості оренди та купівлі-продажу
Оборот земель сільськогосподарського призначення – сукупність угод, у яких виникають чи припиняються права на земельні ділянки. Принциповою особливістю є виключення можливості надання юридичним особам та громадянам земель сільськогосподарського призначення, які перебувають у муніципальній чи державній власності, що відповідає нормам Земельного кодексу.
Особливістю правового регулювання договорів купівлі-продажу земельних ділянок продати сільгосппризначення є законодавчозакріплене переважне право державних або муніципальних органів влади на купівлю ділянки, що продається.
Купівля-продаж визначається такими факторами:
- Форма власності на ділянку;
- суб'єктний склад учасників правочину;
- вид дозволеного використання та ін.
Продавець зобов'язаний сповістити вищий виконавчий орган державної влади про свій намір продати ділянку у письмовій формі. У повідомленні обов'язково має бути зазначена ціна та інші істотні умови договору (розташування нерухомості на ділянці та ін.), інакше умови договору не можуть бути узгоджені.
Що ж до особливостей договору оренди, він може укладатися терміном трохи більше 49 років. Ділянки, що у державної чи муніципальної власності, може бути надані у найм лише резидентам РФ. Ділянки, що належать приватним особам, можуть здаватися в оренду також іноземним суб'єктам та особам без громадянства.
Переведення земель сільськогосподарського призначення на інші форми
- Створенням заповідних або інших територій, що охороняються державою;
- Зміною меж поселень;
- Розміщенням промислових об'єктів;
- Включенням непридатних для сільського господарства земель до складу лісового або водного фонду або земель запасу;
- будівництвом доріг та інших споруд та комунікацій;
- Виконанням міжнародних зобов'язань;
- Видобуванням корисних копалин;
- кадастровий номер відповідної земельної ділянки;
Бажаю вам успішного викупу!
Звернувшись до багатопрофільної компанії ТОВ «Аудит – Буд», Ви зведете до мінімуму неприємні ситуації з викупом земельної ділянки з оренди.
Зразок заяви на придбання земельноїділянки у власність - Завантажити