Визначення ринкової величини орендної ставки приміщень об’єкта оцінки методом поправок

Фаїна Кондратьєва 2 років тому Переглядів:

2 БЛОКНОТ ПРАКТИКА договірна орендна плата, орендна плата від обороту. У практичній роботі оцінювач має справу з визначенням ринкової орендної плати чи ринкової орендної ставки. Зведення стандартів оцінки (ССО) РГО 2005 трактує це поняття так: «Ринкова орендна плата розрахункова грошова сума, за яку майно або простір у межах майна було б здано в оренду на дату оцінки у незалежній комерційній угоді на належних умовах між зацікавленим орендодавцем та зацікавленим орендарем після належного маркетингу, в якій кожна сторона діяла б, будучи добре обізнаною, розважливо та без примусу». Нині щодо ринкової величини орендної ставки оцінювачі переважно використовують такі методи: метод зворотної капіталізації, метод ринкової екстракції, метод відносного аналізу. Метод зворотної капіталізації широко використовується щодо об'єктів нерухомості, що належать до розвиненого ринку продажу. Цей метод дозволяє визначити величину орендної ставки, знаючи ринкову вартість об'єкта, ставку капіталізації та обсяг експлуатаційних витрат. p align="justify"> Метод ринкової екстракції дозволяє визначити величину орендної ставки за наявності розвиненого ринку оренди нерухомості, так як передбачає складання об'ємної вибірки об'єктів порівняння за орендними ставками. При застосуванні методу відносного аналізу використовують процедуру відносного аналізу характеристик об'єктів порівняння, суть якої зводиться до отримання деякої сумарної характеристики якості об'єкта. Після визначення ринкової величини орендної ставки оцінювачуналежить розрахувати орендні ставки для приміщень, розташованих в будівлі, що оцінюється, в залежності від їх площі, призначення і місця розташування. Розглянемо можливі шляхи вирішення цього завдання. Визначення орендних ставок для приміщень об'єкта оцінки Фахівцями ТОВ «Сибірський оцінювач» розроблено систему поправочних коефіцієнтів, що дозволяє розраховувати ринкову величину орендної ставки для різних приміщень, розташованих в будівлі, що оцінюється. Були проведені розрахунки щодо визначення коефіцієнтів переходу орендних ставок між приміщеннями за такими критеріями: приміщення з різною площею, приміщення різного призначення, приміщення різного місця розташування всередині будівлі, приміщення маленької площі (до 10 кв. м). Особливу увагу було приділено розрахунку коефіцієнтів переходу щодо орендної ставки для приміщень площею до 10 квадратних метрів. Такі приміщення здаються в оренду під торгові площі у будинках залізничних вокзалів, аеропортів, річкових вокзалів, автовокзалів, станцій метро. Однак у відкритих засобах масової інформації відомостей про орендні ставки на такі приміщення відсутні. У ході робіт використовувалися дані моніторингу ринку нерухомості Новосибірського аналітичного агентства RID Analytics за IV квартал 2004 року і I, II квартали 2005 року (далі Моніторинг). Моніторинг щокварталу відстежує середні ціни пропозицій про продаж та оренду комерційної нерухомості різного призначення у Новосибірську. Роботи зі складання Моніторингу підтримуються Новосибірською палатою оцінювачів. Моніторинг використовувався виявлення тенденцій зміни ставки оренди аналогічних об'єктів. Іншими словами, абсолютні величини, наведені в Моніторингу, є усередненими даними по певних районах без розбивки на нього.центральну частину або околицю, а також без урахування граничних (максимальних та мінімальних) значень. У Моніторингу представлені дані про нед- Питання підписки за тел. (495)

3 жимості торгового, офісного та виробничо-складського призначення. Причому будівлі згруповані залежно від їхньої площі та місця розташування щодо центру міста. Оскільки аналогічні тенденції ринку нерухомості переважно спостерігаються у всьому сибірському регіоні, оцінювачі вважають, що методику, розроблену фахівцями ТОВ «Сибірський оцінювач», можна застосувати у місті Новосибірську, а й у інших населених пунктах. Таблиця 1 Визначення орендних ставок для приміщень, що мають різну площу З метою визначення орендної ставки для приміщень об'єкта комерційної нерухомості, що мають різну площу, було визначено поправочні коефіцієнти або коефіцієнти переходу від орендної ставки для об'єкта в цілому до орендних ставок для приміщень усередині об'єкта, які можуть здаватися окремими ділянками, кімнатами чи кабінетами. На початковому етапі проведення розрахунків було визначено середні величини орендних ставок за останні три квартали для офісних, виробничо-складських і торгових приміщень (табл. 1). Алгоритм розрахунку поправних коефіцієнтів для торгових приміщень включав такі кроки: 1) кожній групі площі було присвоєно номер по порядку від I до IV за зростанням площі; 2) було визначено додаткову групу мінімальної площі приміщень, яка не враховується Моніторингом до 10 квадратних метрів (табл. 2). 3) побудована матриця поправочних коефіцієнтів (табл. 3), що характеризують залежність величини орендної ставки від величини площі, що орендується (шляхом поділу величини орендної ставки для групи на кожну наступну: (1135/1135 = 1; 1135/1060 = 1,07; 1135/ 977 =1,16; 1135/692 = 1,64); (1060/1135 = 0,93; 1060/1060 = 1; 1060/977 = 1,09; 1060/692 = 1,53) і т. д. Середні орендні ставки для комерційної нерухомості, нар. 86

5 Мал. 1. Розрахунок ставки оренди для додаткової групи торгових площ (до 10 кв. м) Таблиця 4 Поправочні коефіцієнти для переходу до інших груп офісних площ Об'єкт, що розміщується для приміщень для об'єкта оцінки 0 I II III IV Площа, м 2 Ставка оренди, нар. 0 1,00 1,04 1,01 1,02 1,09 до I 0,96 1,00 0,97 0,98 1, II 0,99 1,03 1,00 1,01 1, III 0, 98 1,02 0,99 1,00 1, IV 0,91 0,95 0,92 0,93 1,00 більше Таблиця 5 Поправочні коефіцієнти для переходу до інших груп виробничо-складських площ Об'єкт, що розміщується для приміщень для об'єкта оцінки Площа , м 2 Ставка оренди, нар. 0 I II III IV 0 1,00 1,18 1,35 1,37 1, I 0,85 1,00 1,14 1,16 1, II 0,74 0,87 1,00 1,01 1, III 0,73 0,86 0,99 1,00 1, IV 0,53 0,62 0,71 0,72 1,00 більше

6 БЛОКНОТ ПРАКТИКА Таблиця 6 Поправочні коефіцієнти для переходу від виробничо-складських та офісних до торгових приміщень Група приміщень торгового об'єкта, що розміщується, площею м 2 Група приміщень об'єкта оцінки (базовий об'єкт) Виробничо-складські площею м 2 Офісні площею м 2 До 10 до 250 Від До 10 7,43 8,79 10,05 10,20 14,08 2,24 2,33 2,26 2,29 2, до 200 Від до ,00 7,10 8,13 8,24 11 ,38 1,81 1,88 1,83 1,85 1,98 5,61 6,63 7,59 7,70 10,63 1,69 1,76 1,70 1,73 1,85 5,17 6,11 7,00 7,09 9,79 1,55 1,62 1,57 1,59 1,70 3,66 4,33 4,96 5,03 6,95 1,10 1,15 1, 11 1,13 1,21 Поправочні коефіцієнти для переходу від торгових і офісних до виробничо-складських приміщень Таблиця 7 Група приміщень виробничо-складського об'єкта, що розміщується, площею м 2 До 10 Група приміщень об'єкта оцінки (базовий об'єкт) Торгові площею м 2 Офіси площею м2 до 200 Від 201 до До 10 Від 251 до До 100 0,13 0,17 0,18 0,19 0,27 0,30 0,31 0,30 0,31 0,33 2 0,11 0,14 0,15 0,16 0,23 0,25 0,26 0,26 0,26 0,28 3 Від 501 0,10 0 0,12 0,13 0,14 0,20 0,22 0,23 0 ,22 0,23 0,24 4 Від ,10 0 0,12 0,13 0,14 0,20 0,22 0,23 0,22 0,22 0, ,07 0,09 0,09 0,10 0,14 0,16 0,17 0,16 0,16 0,17 Питання підписки за тел. (495)

7 Таблиця 8 Поправочні коефіцієнти для переходу від торгових і виробничо-складських до офісних приміщень Група приміщень офісного об'єкта, що розміщується, площею м 2 До 10 Група приміщень об'єкта оцінки (базовий об'єкт) Торгові площею м 2 до 200 Від 201 до До 100 Виробничо-складські 2 Від 501 до 1000 Від До 10 0,45 0,55 0,59 0,64 0,91 3,32 3,93 4,50 4,56 6, до 250 Від ,43 0,53 0,57 0, 62 0,87 3,19 3,78 4,32 4,38 6,05 0,44 0,55 0,59 0,64 0,90 3,29 3,89 4,45 4,52 6,24 0 ,44 0,54 0,58 0,63 0,89 3,25 3,84 4,40 4,46 6,16 0,41 0,51 0,54 0,59 0,83 3,03 3,59 4,11 4,17 5,75 Визначення орендних ставок для приміщень об'єкта, що мають різне місце розташування в будівлі Фахівцями ТОВ «Сибірський оцінювач» було проведено розрахунок коефіцієнтів переходу для приміщень, що мають різне місце розташування всередині однієї будівлі. Коефіцієнт залежності орендної ставки від розташування площі, що орендується, розрахований з використанням даних Моніторингу. При цьому передбачається, що розташування приміщення щодо найбільш вигідної точки будівлі корелює з розташуванням будівлі щодо центру міста. Інакше висловлюючись, ступінь доступності приміщення всередині будівлі пропорційна розташування об'єкта щодо центру міста. Розрахунок проводився в наступній послідовності: 1) виділення ступеня доступності приміщень та їх кодування; на підставі даних Моніторингу розрахунок середньозважених орендних ставок для кожного приміщеннявідповідно до їхнього розташування щодо найбільш вигідного розташування всередині будівлі. Значення середньозваженої ставки оренди за всіма ступенями доступності віднесено до відповідних груп (наприклад, значення середньозваженої ставки оренди для центрального району з високим ступенем доступності віднесено до п'ятої групи, а значення середньозваженої ставки оренди для віддаленого району з низьким ступенем доступності віднесено до першої групи); 2) методом екстраполяції за допомогою експоненціального графіка визначалося проміжне значення для другої групи (нижче від середнього); 3) коефіцієнти залежності визначалися простим співвідношенням відповідних величин ставки оренди за кожним призначенням приміщень (таблиці 912, малюнки 24). Успішна апробація методики розрахунку орендної ставки з використанням методу поправочних коефіцієнтів проведена при розрахунку орендної ставки для приміщень різного призначення та різної площі у будинках вокзалів Новосибірськ Головний, Новосибірськ Західний, Барнаул, станції Карасук та інших будівлях. 90

8 БЛОКНОТ ПРАКТИКА Таблиця 9 Кодування ступеня доступності та зручності Ціноутворюючий фактор Значення Група Низька I Нижча за середню II Розташування всередині будівлі Середнє III (ступінь доступності та зручності) Вище за середню IV Висока V Коефіцієнти для переходу до інших груп розташування всередині будівлі (торгові приміщення) Група для Група для об'єкта оцінки Ставка Ступінь приміщень I II III IV V оренди, нар. доступності I 1,00 0,76 0,54 0,52 0, Низька II 1,31 1,00 0,70 0,69 0, Нижче середнього III 1,86 1,42 1,00 0,97 0, Середня IV 1,91 1,46 1,03 1,00 0, Вище середнього V 2,40 1,84 1,29 1,26 1, Висока Коефіцієнти для переходу до інших груп розташування всередині будівлі (виробничо-складські приміщення) Таблиця 11Група для Група для об'єкта оцінки Ставка Ступінь приміщень I II III IV V оренди, нар. доступності I 1,00 0,97 0,94 0,94 0, Низька II 1,03 1,00 0,97 0,97 0, Нижче середнього III 1,06 1,04 1,00 1,00 0, Середня IV 1,06 1,03 1,00 1,00 0, Вище середнього V 1,54 1,50 1,45 1,45 1, Висока Коефіцієнти для переходу до інших груп розташування всередині будівлі (офісні приміщення) Таблиця 12 Група для Група для об'єкта оцінки Ставка Ступінь приміщень I II III IV V оренди, нар. доступності I 1,00 0,88 0,84 0,58 0, Низька II 1,14 1,00 0,95 0,66 0, Нижче середнього III 1,20 1,05 1,00 0,69 0, Середня IV 1,73 1,52 1,45 1,00 0, Вище середнього V 2,11 1,85 1,76 1,22 1, Висока Питання підписки за тел. (495)

9 Мал. 2. Залежність ставки оренди від рівня доступності (торговельні приміщення) Рис. 3. Залежність ставки оренди від рівня доступності (виробничо-складські приміщення) Рис. 4. Залежність ставки оренди від ступеня доступності (офісні приміщення) 92