Все про платежі в котеджних селищах, Статьи - Заміська нерухомість - на порталі
Види платежів
Насамперед, варто розібратися, які взагалі бувають види платежів, з якими власнику заміського будинку доведеться мати справу.
За словами Катерини Орлової, директор Real Estate Zemer Consulting & Development, Платежі складаються з трьох частин. «Перша частина – це платежі безпосередньо за споживані ресурси. Дані платежі прописані в договорі з ресурсопостачальною організацією, так само як і порядок зміни (часто пов'язаний із підвищенням тарифів на ресурси). Розмір платежів залежить безпосередньо від споживання ресурсів, найчастіше, газу та електрики. Платіж за споживання водопостачання та скидання каналізації залежить від джерела підключення: якщо підключення йде до сторонньої кнс і водопостачання поселення, то знову ж таки, розмір платежів залежить від ресурсопостачальних організацій. В даному випадку є ризик постійних підвищення платежів (порівняно з центральними системами на селище), оскільки це не енергоресурси, регулювання не таке жорстке.
Друга частина платежів – на ремонт та будівництво. Для житлових селищ постійно необхідно проводити ремонтні роботи – те саме асфальтове покриття потребує заміни через кілька років. Розмір даних платежів встановлюється на загальних зборах мешканців шляхом голосування.
Третя частина платежів, якучасто й згадують – це щомісячні платежі за експлуатацію. Розмір платежів залежить від складу послуг, тарифи можуть підвищуватися виходячи з підвищення собівартості послуг – залежить від договору з керуючою компанією або підрядником на конкретний вид обслуговування – однак сам склад послуг, так само як і форму управління та організацію, що управляє, обирають самі жителі рішенням загальних зборів», - каже експерт.
Крім цього, власнику потрібно пам'ятати, що йому доведеться щороку платити податок на нерухомість, як на землю, так і на будівлі - певний відсоток від кадастрової вартості об'єкта.
Величина платежів
Розмір платежів для селищ різного класу помітно відрізняється. Так, за словами Ганни Соколової, директора департаменту аналітики та консалтингу «Метріум Груп», «вартість щомісячних експлуатаційних платежів у селищах економ-класу, в середньому, становить 3-7 тис. рублів, бізнес-класу – 7-15 тис. рублів, еліт-класу - 15-25 тис. рублів. Звичайно, у проектах високого цінового сегменту вона може бути й вищою», - каже експерт.
Тим не менш, величина платежів може відрізнятися і в селищах одного класу. За словами Олексія Сенчука, керівника офісу «Новослобідське» Департаменту заміської нерухомості компанії «ІНКОМ-Нерухомості», в середньому, відмінності в сумі платежів у селищах одного класу можуть доходити до 30%.
Чому залежить величина платежів в котеджних селищах?
Також є зворотний зв'язок між розміром платежів та кількістю будинків у селищі. Чим більше будинків, тим менша оплата постійної частини, оскільки вона у такому разі розподіляється на більшу кількість мешканців.
Як наперед дізнатися величину платежів?
Мабуть, кожному, хто купує будинок у котеджному селищі,хотілося б знати, скільки йому надалі доведеться платити, щоб уникнути неприємних сюрпризів. Чи можна цю суму точно дізнатись заздалегідь? Про це ми запитали наших експертів:
Олексій Сенчук: «Розмір експлуатаційних платежів прописаний у договорі між власником та компанією, що управляє. Однак дізнатися заздалегідь реальну суму внесків досить важко, тому що в процесі будівництва остаточний розмір платежу ще не сформований і залежить від кількості об'єктів інфраструктури та домоволодінь у селищі.
Ганна Соколова: «Більшість забудовників залучають керуючу компанію вже на ранніх етапах будівництва, оскільки це дозволяє одразу вирішити питання з обслуговуванням інженерних комунікацій, доріг тощо. Навіть якщо будівництво тільки починається, забудовник, швидше за все, вже матиме уявлення про те, як КК працюватиме у селищі. Тому він може озвучити покупцю зразковий розмір експлуатаційних платежів».
Олексій Хижняков, начальник відділу продажу селища «Маленька Шотландія»: «Про розмір платежів майбутні мешканці попереджаються заздалегідь, ще перед покупкою свого майбутнього будинку, причому йдеться про кінцеву суму, яка стягуватиметься після введення селища в експлуатацію (до цього моменту щомісячні платежі, як правило, менше). До окремої статті відносяться платежі за газ, воду та електрику: оплата провадиться за встановленими тарифами в Московській області, кількість споживання визначається індивідуальними лічильниками».
Змінна – комунальні платежі (газ, світло, вода), що оплачуються за фактом споживання.
Додатково власник сплачує податок на майно та землю, а також щорічну профілактику системи опалення, фільтрації.
Тобто це досить істотна сума, так повноцінний будинок,площею 250-300 кв. у селищі бізнес класу коштуватиме рік близько 300 тис. рублів».
Що робити, якщо платежі здаються завищеними?
Чи нерідко буває ситуація, коли платежі здаються власникам значно завищеними? Що в такому разі вони можуть зробити?
Ганна Соколова каже, що якщо тарифи КК сильно завищені, то здебільшого власники домоволодінь можуть вплинути на ситуацію. «Усі громадські місця та інженерна інфраструктура у селищі найчастіше оформляються у загальну пайову власність усіх його мешканців. Купуючи земельну ділянку та котедж, клієнти просто підписують додаткову угоду. Звичайно, загальний бюджет купівлі при цьому збільшиться, але мешканці селища в майбутньому зможуть безпосередньо впливати на компанію, що управляє. Якщо їх не влаштовує вартість або якість послуг КК, вони можуть змінити її, прийнявши відповідне рішення на зборах ТСЖ.
Однак є приклади таких проектів, де забудовник спочатку створював власну керуючу компанію та передавав громадські місця та інженерну інфраструктуру їй у власність. У таких випадках мешканці селища ніяк не можуть вплинути на КК, якщо воно їх не влаштовує. Звичайно, таких прикладів на заміському ринку небагато, оскільки негативні відгуки з боку власників домоволодінь щодо роботи компанії, що управляє, можуть навіть обрушити продажі в проектах цього забудовника», - розповів експерт.
Що чекає на тих, хто не платить?
Цікавим питанням є те, що буде з тими, хто з якихось причин затримує оплату або зовсім відмовляється платити.
У таких випадках керуюча компанія спочатку намагається вирішити все мирним шляхом, але потім переходить до серйозніших дій. Можуть, наприклад, заборонити доступ на автомобілі натериторію селища, припинити вивозити сміття з ділянки, відключити будинок від інженерних комунікацій тощо. Ще один ефективний метод - керуюча компанія може заборонити скористатися громадською інфраструктурою селища.
Все це супроводжуватиметься судовими позовами, так що краще, якими б то не були причини, щоб уникнути неприємностей, оплату не затримувати.
Конфлікти з керуючими компаніями
Досить часто доводиться чути про конфлікти з керуючими компаніями у тому чи іншому котеджному селищі.
Сергій Касаткін, комерційний директор "МІЕЛЬ-Заміська нерухомість" розповів, що конфлікти є завжди. «Так, не всі постійно проживають у будинках у селищі, а багато хто не живе взагалі і не платить. Відповідно ці збитки треба покривати, але хто це має робити – незрозуміло. У такому разі, швидше за все, частина невнесених платежів буде розподілена на свідомих платників, що, природно, нікому не подобається».
Михайло Резніковський, керівник Прес-служби Групи компаній СУ 22, вважає, що це залежить навіть не так від самих компаній, як від менталітету людей. «Завжди були і є неплатники, завжди були і залишаються ті, хто незадоволений величиною платежів. Крім того, більшість керуючих компаній і так працюють з невисокою прибутковістю, тому завжди є місце для будь-якого невдоволення з обох сторін», - вважає експерт.
На закінчення варто відзначити, що ринок заміської нерухомості сьогодні досить цивілізований. І, як правило, якщо це можливо, керуюча компанія надає майбутньому покупцю максимально повну інформацію за розміром платежів в котеджному селищі. У будь-якому випадку, експерти кажуть, що випадки, коли через конфлікти з компанією, що управляє, люди змінювалимісце проживання не так поширені. Тим більше що конфліктних ситуацій, як показує практика, майже ніде уникнути не вдається.
Автор - Калачихіна Євгенія