З промзон у комфортні квартали аспект юридично (В’ячеслав Ледовський)
Власник: підневільний чи антигромадський?
Саме таким часто стає власник промзони у ситуації, коли вона переводиться під житлову забудову. Власник, безумовно, може активно протестувати проти зміни функціонального призначення нерухомості, що належить йому. Але якщо всі процедури виконані в установленому порядку, його думку, по суті, не приймуть до уваги, незважаючи на будь-які бізнес-плани, з урахуванням яких придбавалася спочатку призначена для промислового використання ділянка.
«Права вето в окремих власників нерухомості немає, інакше місто просто зупиниться у розвитку» (О. Тихонов)
Якщо власник згоден зі зміною призначення землі та в установленому порядку починає на своїй ділянці житлове будівництво, все гаразд. Але якщо будівництво житла не узгоджується з його планами, виникає цілий букет проблем.
Однак насправді це означає, що егоїстична поведінка власника, що суперечить вираженому міською владою суспільному інтересу, вириває із зони житлового будівництва не тільки колишню проммайданчик, а й територію, що її оточує. А найчастіше це просто величезні ділянки землі.
– Свого часу Ростехнагляд визначив відстань від особливо небезпечних підприємств до зони житлової забудови не менш як 5 км, – пояснює виконавчий директор Спілки будівельників.
Більше того, з урахуванням законодавства власник проммайданчика може продовжувати таке становище як завгодно довго, навіть не роками, а десятками років.
Зрозуміло, що подібна поведінка хоч і відповідає законодавству, але суперечить інтересам городян та відображеним у містобудівних планах перспектив розвитку Красноярська. Завдає серйозної шкодиекономіці столиці краю, оскільки падає завантаження будівельних потужностей, втрачає доходи бюджет, виникають проблеми із зайнятістю працівників будівельної галузі.
З усіх перелічених та багатьох інших причин згода «власника» промзони з суспільними потребами та початок житлового будівництва є найбільш прийнятним варіантом. При цьому не так важливо, чи знаходиться земля в оренді чи власності у власника нерухомості, або ці договори перебувають у стадії оформлення. У будь-якому разі згідно зі ст. 36 Земельного кодексу: «Виняткове право на приватизацію земельних ділянок або набуття права оренди земельних ділянок мають … власники будівель, будов, споруд».
– При реновації колишніх промзонів треба чітко розуміти, що там є власники, і від них ми нікуди не подінемось, – резюмує виконавчий директор Спілки будівельників. – Ці права, інтереси та обтяження доведеться враховувати, інакше розвиток цих територій просто неможливий.
До речі, незважаючи на всю важливість проблеми, у законодавстві поки не деталізовано порядок переведення колишніх промзон під житлові квартали. Звісно, певні кроки у цьому напрямі робляться. Так, Мінекономрозвитку підготував поправки до Земельного та Цивільного кодексів, в яких пропонується примусово вилучати та передавати муніципалітету землі, які використовуються неналежним чином. Тобто якщо власник промзони, незважаючи на її переведення під житлове будівництво, своєчасно не перейметься зведенням на своїй ділянці житла, він втратить все, і ділянку, та іншу нерухомість, незалежно від того, знаходиться земля в оренді або приватизована. При цьому Держдума розглядає питання про п'ятикратне збільшення ставки податку для територій, що не використовуються.
– Адже більшість (їх. – Редакція)тільки з погляду містобудівного зонування є промзонами, а насправді там твориться бардак: від напівзаконної торгівлі до складування промислового та будівельного сміття, – охарактеризував становище у столиці України заступник мера Москви з економічної політики Андрій Шаронов.
«Нам потрібно забезпечити масове введення нових земельних ділянок у будівельний обіг» (Володимир Путін)
У нашому місті на більшості занедбаних проммайданчиків ситуація навряд чи краща. Тому безумовної та всілякої підтримки – суспільної, адміністративної, медійної – гідні ті, хто на місці напівзруйнованих заводів та фабрик зводить комфортні квартали для красноярців.
Ще раз наголосимо: ця робота пов'язана з низкою найскладніших проблем, у тому числі юридичних. Будівництво взагалі, а житлове зокрема, вважається особливою сферою уваги як суспільства, так держави. Тому точне дотримання всіх встановлених процедур є обов'язковим. «Статути пишуться кров'ю», – кажуть військові. До нашої галузі це твердження стосується повною мірою. При цьому, як зазначають експерти Спілки будівельників Красноярського краю, у кожному конкретному випадку і по відношенню до кожного об'єкта для винесення думки про правомірність будівництва потрібно дивитися та аналізувати весь пакет документів.
Як приклад точного і детального дотримання всіх норм, правил і формальностей візьмемо вже згадувану у статті «З промзон – у комфортні квартали» компанію «ФБК», що володіє проммайданчиком м'ясокомбінату на Бугачі, що не працює вже десяток років. І пройдемо за всіма процедурами, як кажуть англійці Step by Step, тобто крок за кроком.
Однак такою супервигідною для себе опцією, яка при цьому прямо обмежує бюджет міста, забудовник користуватиметьсяне став. Це дозволить Красноярську не лише протягом десяти років отримувати орендну плату, а й згодом отримати за цю ділянку повну вартість.
Після цього було півдесятка дозволів мерії на будівництво житлових будинків мікрорайону «Маріїнський». Три з них за підписом виконувача обов'язків заступника голови міста – керівника департаменту містобудування М.А. Биконі, два – за підписом заступника голови міста – керівника департаменту містобудування А.Г. Лапіцького.
– Такий шлях забудови ґрунтується на недоторканності приватної власності та пріоритеті власника об'єктів нерухомості на придбання землі під ними, – оцінює використаний компанією «ФБК» варіант переведення промзони під житлове будівництво адвокат із земельних питань Роман Кузнєцов. – Він не лише не заборонено законом, а, навпаки, прямо ним передбачено.
– Одним із принципів, на якому базується земельне законодавство, є єдність долі земельних ділянок та нерозривно пов'язаних з ними об'єктів, – погоджується з колегою директор ТОВ «ЮК ПРОФ Красноярськ» Андрій Зуєв. – З огляду на це всі міцно пов'язані із земельними ділянками будівлі та споруди наслідують долю земельних ділянок, а власник об'єктів нерухомості, за рідкісним винятком, має ексклюзивні права на використання земельної ділянки, необхідної для експлуатації нерухомості, та придбання земельної ділянки у власність.
Звичайно, бувають ситуації, коли власність на проммайданчик «здобувається» сумнівними чи абсолютно незаконними шляхами. Про подібні приклади ми розповімо в одній із наступних публікацій. Ще частіше такі території просто не використовуються і рік у рік все більше стають непридатними. Цьому сприяє відсутність механізмів вилучення земельнихділянок чи хоча б санкцій за неефективне чи нецільове їх використання.
«Сьогодні практично відсутній механізм вилучення земельних ділянок, застосування санкцій за неефективне їх використання» (префект Північно-Східного округу Москви І. Рабер)
Очевидно, що таке складне комплексне завдання, як виведення за межі промпідприємств і реновація територій, що звільняються, без підтримки влади, насамперед місцевих, ефективно вирішити не можна. За серйозної їх участі цей процес іде значно активніше. Благо саме таку позицію займає мерія нашого міста, яка підтримує програми розвитку територій та допомагає швидко та ефективно долати бюрократичні бар'єри, що дозволяє сумлінним забудовникам вирішувати житлові проблеми красноярців, покращувати архітектурно-ландшафтний вигляд та екологічну ситуацію Красноярська, забезпечувати зайнятість населення, доходи бюджету.
Проте багато залежить від федеральних інстанцій. Насамперед це зміни у законодавстві, причому не лише «караючого», а й стимулюючого характеру. Формування спеціальних державних програм, орієнтованих реновацію промзон. Масштабне кредитування цього напряму за пільговими ставками, включаючи використання такої значущої організації, як Федеральний фонд сприяння розвитку житлового будівництва. Дуже хочеться вірити, що це ми скоро побачимо.
«Фонд «РЖС» міг би зайнятися проектами з виведення з міст промислових підприємств та промзон на нові індустріальні майданчики: таким чином, і населені пункти отримали б додатковий простір для розвитку, і багато транспортних, екологічних проблем вирішувалися б набагато ефективніше. Зрозуміло, що в цьому випадку потрібно думати заздалегідь про забезпечення людей робітникамимісцями. Але часто йдеться про майданчики, які у виробничому сенсі давно померли, вони не використовуються, там реального виробництва вже немає. На мережах сидять, землі сидять. Тому, перш за все, треба звертати увагу, звичайно, на подібні об'єкти».
Коментар юриста: адвокат із земельних питань Роман Кузнєцов:
– порядок надання земельних ділянок для будівництва на аукціоні, передбачений ст. 30, 30.1, 30.2 ЗК РФ, діє щодо земельних ділянок, не обтяжених правами третіх осіб - власників об'єктів нерухомості, розташованих на цих ділянках. Щодо земельних ділянок, наданих для експлуатації об'єктів нерухомості, такий порядок не застосовується.
Таким чином, власник об'єктів нерухомості має виключне право на отримання у власність або оренду земельної ділянки, необхідної для їхньої експлуатації. У разі зміни виду дозволеного використання земельної ділянки власник має право вести на ділянці та житлове будівництво. Це є найбільш прийнятним механізмом для переорієнтації занедбаних промислових майданчиків, оскільки, як зазначалося вище, підприємство має власника, земля, зайнята ним, може бути реалізована з метою забудови окремо від об'єктів нерухомості. Виходом є придбання всього підприємства, зміна виду дозволеного використання землі та будівництво нових об'єктів, у тому числі житлових будинків.