Забудовник - банкрут, що робити пайовику

Проблема пайового будівництва в сучасній Україні велика, як ніколи. Незважаючи на зусилля влади, формування компенсаційного фонду, запровадження обов'язкового страхування, кількість ошуканих пайовиків зростає. Причому офіційна статистика, як завжди, вводить в оману – адже цифри ошуканих це лише дані з реєстру, а скільки тих, хто не може отримати гроші через руйнування девелопера. Давайте розберемося, що робити, якщо забудовник оголосив себе банкрутом.

Причини банкрутства чи надмірні зобов'язання

Коли стурбований пайовик приходить до юриста з підозрою на банкрутство забудовника, то насамперед з'ясовуються статус девелопера та причини його банкрутства. Основних причин може бути кілька.

Невміння директора грамотно планувати роботу та економіку підприємства	Невеликий ЖБК або навіть ТОВ може взяти на себе надто багато зобов'язань. Невміння директора зіставити усі цифри, врахувати конкуренцію та високий ризик зростання цін на якісні будівельні матеріали призводять до зростання боргових зобов'язань. Якщо кілька підрядників подадуть до суду на забудовника за борги, це може спричинити банкрутство.
Зрив терміну здачі об'єкта та суперечки з пайовиками	Якщо термін здачі об'єкта прострочений більш, ніж на три місяці, над забудовником може повиснути дамоклів меч. Багато директорів вважають, що зазначений у проектній декларації термін здачі – це абстрактні цифри, які можна змінити самостійно або за додатковою згодою з пайовиками. Але якщо серед інвесторів пайового будівництва є юридично підковані люди, то вони можуть спробувати стягнути з девелопера вкладені кошти плюс досить високу неустойку за кожендень прострочення. Суми позовів лише за прострочення можуть сягати мільйонів рублів.
Елементарне шахрайство	Слід визнати, що сучасне законодавство – 214-й федеральний закон, обов'язок реєструвати передачу частки Росреестре, оптимізація баз даних органів контролю – призвели до зменшення кількості шахраїв на будівельному ринку. Але навіть при цьому забудовник все ще може виявитися банальним шахраєм, зібрати гроші, використати їх псевдозаконним шляхом та цілеспрямовано збанкрутувати.
Порушення земельного законодавства	Останні кілька років країною прокотилася хвиля судових процесів про порушення забудовниками земельного кодексу. Хтось не погодить будівництво поряд з аеропортом, як це відбувається з компанією «Новобуд 21 століття», хтось отримує дозвіл на будівництво індивідуального житлового будинку, але зводить п'ятиповерхівку. Органи влади подають до суду на забудовника та намагаються притягнути фізичну особу до кримінальної відповідальності. У цей час відбувається і банкрутство забудовника.

Як оцінити ризики банкрутства забудовника?

Сучасне законодавство посилює вимоги до забудовника з кожним роком. Що робити пайовику, щоб не зіткнутися з ризиком банкрутства забудовника? Оцінити ризики перед вкладенням коштів!

Дивимося на статутний капітал забудовника

Все йде до того, що зводити житлові новобудови зможуть ті компанії, статутний капітал яких дозволить погасити вимоги пайовиків та інших кредиторів. Зараз дізнатися про розмір статутного капіталу можна за допомогою онлайн-сервісу на сайті податкової інспекції. Вводимо у форму дані ТОВ, а потім через базу ЄДРЛ дивимося на суму так званого пасиву компанії. Ці гроші – саме те, звідкигасяться вимоги кредиторів у найгіршому випадку. Вивести їх із компанії директору неможливо.

Кількість будівництв та історія забудовника

Варто перевірити, скільки будівництв веде забудовник, скільки вже здав. Якщо на стадії зведення десяток об'єктів, а зданий лише один будинок – швидше за все щось у цій історії не так. І навіть якщо будов багато - варто почитати форуми пайовиків з відгуками, можливо, будинки здані з недоробками і до девелопера багато претензій.

Легітимність забудовника

Судова перевірка

Судова система України згідно з конституцією має бути відкритою. Це дозволять оцінити ризик банкрутства тієї чи іншої компанії. Відкриваємо сайти арбітражного суду та починаємо шукати у відкритій базі справ документи та позовні заяви на потрібну нам компанію. Так можна відстежити претензії підрядників до забудовника, дізнатися, чи не має він претензій щодо боргів. Там же можна отримати інформацію про інтерес органів влади до девелопера. На вивчення документів з бази суду варто витратити час - наприклад, у Московській області можна знайти забудовників з гарною репутацією, але заборгували підрядним організаціям. А це означає, що ризик банкрутства зростає.

Захист пайовика

Чим захищений пайовик у разі банкрутства забудовника?

Мешканцю України пощастило – ще у 2011 році було прийнято сьомий параграф закону про банкрутство, в якому крім загальної інформації про ситуацію з банкрутами, прописано пріоритетне право на отримання коштів від забудовника пайовиком.

Навіть пріоритетніше, ніж підрядниками та іншими кредиторами. Це підтверджується і численними заявами, аж до рівня міністра будівництва та ЖКГ РФ.

Як отримати житло чи хоча б повернути гроші?

Банкрутство девелопера саме собою не страшне. Головне,вивчити всі необхідні нормативні акти і бути готовим, що це досить довгий. Якщо ви зіткнетеся з проблемою забудовника банкрута, то вам доведеться пройти кілька етапів банкрутства.

Процес спостереження (призначається тимчасовий керуючий, який оцінює ризики та фінансовий стан боржника, а також приймає дії щодо збереження майна. У цей же час складається реєстр вимог кредиторів та проводиться перші збори кредиторів)
Якщо надія є, то процедура фінансового оздоровлення
Якщо надії немає, то конкурсне виробництво, а потім уже – ліквідація юрособи.

Що робити пайовику?

Давайте розбиратися, що робити пайовику, якщо забудовник — банкрут.

Зверніть увагу, що зазначений вище пункт 7 закону про банкрутство, який допомагає пайовикам, починає діяти лише після окремого ухвали арбітражного суду про те, що розглядається справа щодо забудовника. Для цього кредитор повинен заявити в суді, що боржником є саме забудовник, а не інша організація. Зазвичай це відбувається ще до виходу на судові засідання пайовиків, але про всяк випадок подібний пункт треба враховувати.

Важливо! Якщо йдеться про окремого пайовика, то варто спробувати повернути гроші в досудовому порядку. Найчастіше забудовник може піти вам назустріч, якщо не хоче доводити ситуацію до банкрутства. Звернутися за поверненням грошей та неустойкою ви можете відразу після прострочення дати здачі будинку, зазначеного в договорі пайової участі. Це набагато ефективніше, ніж вимагати гроші та неустойку із забудовника-банкрута.

Можливості банкрутства для пайовиків

Є кілька способів задовольнити вимоги пайовиків у разі банкрутствазабудовника.

Передача кредитору житлового приміщення (визнання права власності)
Передача коштів з розрахункового рахунку чи іншим способом
Передача об'єкта незавершеного будівництва для подальшого його добудови

Передача квартири

Найкращий варіант для пайовика – це отримання квартири і вже потім судові позови щодо стягнення неустойки. Як повернути неустойку у забудовника-банкрута? Аналогічно будь-якій справі про банкрутство, але якщо квартири все ж таки була вам передана, то особливих преференцій і пріоритету перед іншими кредиторами не чекайте. Закон про банкрутство неясно регулює цей процес, тому прогнозувати результат стає неможливим. Ключовий момент - це виявлення розміру неустойки тільки за допомогою статті 395 ЦК України,в якому прописаний її розмір (1/300 від ставки рефінансування ЦП).

Прийняти квартиру у власність ви можете лише у разі введення будинку в експлуатацію. Таких ситуацій практично не трапляється – у базі даних справ суду можна знайти лише кілька ситуацій. Якщо ж ви зустрілися саме з такою ситуацією – потрібно якнайшвидше подати до арбітражного суду позов про включення вас до спеціального списку-реєстру з вимогами про передачу житлових приміщень. Повну інформацію про список документів можна отримати у ст. 201 п.6 закону про банкрутство. І квартиру ви можете отримати лише у разі, якщо акт прийому передачі буде підписано до банкрутства забудовника.

Передача пайовику грошей

Найчастіше бажання, з яким зустрічається юрист із банкрутства забудовників, – це вимога повернути гроші. Шанс цього у кожному індивідуальному випадку розглядається окремо залежить від стану забудовника. Але! Якщо вимоги отримати квартиру єпріоритетними у правилах банкрутства, то грошові вимоги, згідно з тим самим 201-м законом, потрапляють лише у третю чергу реєстру.

За ідеєю законодавства, це не проблема – спочатку пайовики отримують квартири, а вже ті, хто не хоче житла, чекають на реалізацію майна та отримують гроші. Насправді ж це виглядає негаразд райдужно.

Сума вимог складатиметься з грошей, які пайовик заплатив за договором із забудовником, та суми так званої «реальної шкоди». Цю суму суд визначатиме, вираховуючи різницю між вартістю житлового приміщення на момент розірвання договору та кількістю грошей, сплачених до розірвання цього документа.

Як повернути неустойку у забудовника-банкрута? Це можливо у разі судового рішення, яке буде ухвалено ще до банкрутства юридичної особи, у рамках Цивільного кодексу. Алгоритм – подаємо до суду на забудовника, не чекаючи на початок процесу банкрутства. Отримуємо рішення про неустойку та повернення коштів. Далі, в процесі банкрутства через масу судових засідань буде відома реальна сума, на яку ви можете розраховувати. Як правило, вона менша за очікувану.

Об'єкт незавершеного будівництва переходить до пайовиків

Як правило, у забудовника, якого банкрутують кредитори, практично немає грошей. Можна виручити якісь кошти від продажу майна та земельної ділянки. Тут у справу вступають два пункти закону про банкрутство. За допомогою пункту 15.1 можна передати недобудований об'єкт новому забудовнику. А за допомогою пункту 10 – групі пайовиків для подальшого його будівництва.

Найпопулярніший зараз пункт порятунку ошуканих пайовиків при владі. Його плюси - це можливість створення пайовиками ЖБК або іншого спеціалізованого кооперативу, який і добудовуватиме будинок.(Тут докладно про те, як потрапити до Реєстру ошуканих пайовиків).

Важливо пам'ятати, що у разі створення ЖБК найчастіше пайовикам доведеться вносити додаткові кошти на добудову будинку. кредиторів перед забудовником погашаються з допомогою передачі їм недостроя. Іншими словами, забудовник вже не буде повинен передати вам квартири, якщо це було прописано в договорі пайової участі.

Якщо ж через якісь причини передача недобудови неможлива, то вимоги про це перетворюються на грошові вимоги.

Якщо ви потрапили в ситуацію, коли ваш забудовник банкрутує, приготуйтеся до тривалого судового процесу. Не гаючи часу подайте до арбітражного суду за місцем проживання документи про включення вас до реєстру кредиторів. Основні папери – це договір із забудовником (ДДУ, договір про векселі, внесення паю чи інші договори) та доказ оплати з вашого боку (акт прийому грошей, касовий чек, розписка забудовника чи інше).

Як показує практика, добитися саме від забудовника у разі банкрутства квартири практично неможливо. З грошима теж зазвичай проблема – їх отримує той, хто потрапив у перші рядки списку кредиторів. Реальний шанс отримати житло – це домовитись із новим забудовником, який добудує ваш будинок, або створити ЖБК. Але процес це складний, довгий та витратний.

З прийняттям поправок до закону 214 про компенсаційний фонд для пайовиків ситуація покращиться, але діятиме він лише для нових будівництв. Тих же, хто вже зараз чекає на житло, цей фонд не захистить, доведеться діяти через банкрутство.

Юрист колегії правового захисту. Спеціалізується наведення справ, пов'язаних з оскарженням незаконних дій посадових осіб, житловими спорами, стягненням неустойки із забудовників. Великий досвід роботи з 214 ФЗ.