Забудовник не має права нав’язувати власнику нерухомості ціну на його власність Слідство та суд
Конституційний суд України визначив, що забудовник не може вимагати від громадян укладати договори про викуп їхньої нерухомості на умовах, що висуваються ним в односторонньому порядку. Думка господаря приватної власності щодо ціни його будинку чи ділянки має враховуватися.
Не згоден – змусимо?
Було визначено межі забудови міста, в ході якої потрібно було знести низку індивідуальних житлових будинків. До переліку будинків, що підлягають знесенню, потрапив і житловий будинок, що належить ряду громадян з права спільної часткової власності на вулиці Соборна. Мешканці переїжджати не захотіли, і місцева влада почала вирішувати це питання в судовому порядку.
На думку Казанцева, це порушує права українців на приватну власність.
Забудовник не може диктувати свої умови громадянам
Конституція України справді зобов'язує законодавця забезпечити недоторканність права приватної власності, зазначив Конституційний суд РФ, відмовляючи у скарзі заявнику. Ця вимога стосується й встановлення процедур з вилучення майна у власника. А примусове вилучення майна припустимо лише з конкретних підстав, зазначених у пункті 2 статті 235 Цивільного кодексу РФ. Це може бути конфіскація, звернення стягнення майно тощо.
За законом, ніхто не може примусити громадянина до укладання будь-якого договору, зокрема договору купівлі-продажу майна. Дотримується принципу автономії волі. Проте суд зазначив, що винятком із цього правила є викуп майна громадян у примусовому порядку, можливому в особливих, встановлених законом випадках. Такі випадки виникають при забудові земель.
Проте особа, яка уклала з органом місцевого самоврядуваннядоговір про розвиток забудованої території, не має права вимагати в обов'язковому порядку укладання договору про викуп нерухомого майна, що перебуває у приватній власності громадян, на умовах, що висуваються ним в односторонньому порядку. Громадянам варто пам'ятати, що Містобудівний кодекс України захищає майнові права власників і багатоквартирних, і індивідуальних житлових будинків.
Така корова потрібна самому
Як зараз справи в подібних ситуаціях? Забудовник справді зобов'язаний домовитись із власниками, виселити їх кудись просто так неможливо. З Казанцевим забудовники домовитися полюбовно не змогли, можливо, той не погоджувався на дуже низьку оцінку свого майна. Проте факти звернення забудовника до суду з вимогою змусити власника до укладання договору купівлі-продажу дуже рідкісні.
До речі, змусити власника прийняти ціну, яку пропонує забудовник, можна опосередковано: якщо половина приватників уже погодилися продати свої будинки під забудову, то решті 50 відсотків доведеться погодитися.
Зазвичай господарям будинків, що підпадають під забудову, пропонують ціну нижчу за ринкову. І вони змушені погоджуватися. Зараз, щоправда, законодавці думають встановити на викуп нерухомості ціни вищі за ринкову вартість об'єкта. Мінбуд підготував законопроект, який створить механізм примусового вилучення забудованих територій, зокрема з будинками приватного сектору, гаражами та дачами. Території, вилучені у приватників, можуть призначатися як доріг та інших об'єктів федерального і муніципального значення, але й масової житлової забудови. Нові норми передбачають встановлення єдиної ціни викупу. Вона затверджуватиметься голосуванням на загальних зборах власників.
- Колись, коли розширюваласяМосква, з жителями деяких районів чинили так само, як, мабуть, вчинили із заявником Казанцевим, — каже юрист та засновник сервісу супроводу угод із нерухомістю Prime Quality Сергій Вишняков. — У Бутовому, приміром, було таке добровільно-примусове розселення. Щоправда, там до суду не доходило. Тиск виявлявся досудовим і «позасудовим», як ви розумієте. А от Сочі видали підзаконний акт для забезпечення забудови територій. Там теж людей виселяли насильно. Але суть вирішення таких конфліктів зазвичай полягає у зверненні до суду не забудовника, а власника. Скажімо, забудовник пропонує власникові нерухомості мільйон рублів, він вважає ціну низькою і сам звертається до суду з метою довести, що його власність коштує більше.
На думку Сергія Вишнякова, хоч право у нас і непрецедентне, але на думку Конституційного суду, напевно, прислухаються: «На позицію КС завжди оглядаються. Тож подібні суперечки, можливо, навіть не доходитимуть до суду, може, вдасться їх вирішувати у процесі переговорів». Щодо спроб просунути законопроекти, які б дозволяли насильно і без належної компенсації виселяти громадян із територій, що займаються забудовниками, то вони періодично робляться лобістами інтересів девелоперів, зазначає Вишняков, але такі закони навряд чи колись приймуть: «Влада не захоче викликати гнів населення. Та й підзаконні акти, подібні до сочинського, приймати надто проблематично, я думаю, це взагалі була поодинока історія».
Кадастрова вартість земельної ділянки та порядок її кадастрової оцінки зараз не завжди відповідають її реальній ціні. У разі спірної ситуації власник звертається по захист інтересів до суду. Але судові органи зазвичай ухвалюють рішення викупити у громадянинаділянку виходячи з його кадастрової вартості, а вона, як правило, у кілька разів нижча від фактичної, ринкової.
— Заради справедливості треба сказати, що зараз державні органи йдуть шляхом приведення кадастрової вартості у відповідність до реалій ринку, але це питання поки що знаходиться на стадії становлення, і говорити, що кадастрова оцінка відображає реальність, передчасно, — зауважує Олександр Світличний.
Тобто, по суті, при небажанні власника розлучитися зі своєю нерухомістю суд вирішував питання на користь муніципалітету чи забудовника, які найчастіше діють спільно та встановлюють мінімальну викупну вартість будівель та землі, змушуючи власника зазнавати збитків.
— Ухвала Конституційного суду Україна закріплює свободу договору при викупі ділянки, надаючи тим самим власнику ділянки можливість вирішувати долю своєї нерухомості і, найголовніше, визначати ціну, за яку власник готовий продати своє майно, — наголошує Світличний. — За таких обставин, навіть якщо справа вирішуватиметься в судовому порядку, власник має право розраховувати на справедливу компенсацію за ділянку, будинок, що викуповується, або частку в праві загальночасткової власності.