Завдаток при купівлі квартири правила та порядок проведення

Рекомендації щодо укладання договору про продаж квартири та внесення задатку

Як це часто трапляється в наших сьогоднішніх реаліях, ідеальну квартиру для покупки знайдено, але коштів на те, щоб повністю сплатити за її вартість, не вистачає. У цих випадках багато співгромадян беруть іпотечний кредит на придбання такої бажаної квартири. Абсолютна більшість банків працює за системою завдатків, без внесення яких повну суму кредиту на руки ніколи не видадуть.

Завдаток являє собою певну і суворо фіксовану суму, яку клієнт повинен передати кредитній організації на підтвердження серйозності своїх намірів та здатності потім виплатити отримані в кредит кошти. Завдаток можна віддати і продавцю квартири, яку ви бажаєте придбати. Щойно продавець отримав завдаток, він зобов'язаний нікому не продавати житлоплощу до певного терміну. Цей термін обговорюється індивідуально. Він розрахований те що, щоб покупець за обговорений термін зміг знайти всю суму для придбання. Адже поки не буде виплачено всю суму угоди, покупець не може обживати квартиру. Тому часто вдаються до завдатку, який буде підтвердженням серйозності намірів та здатності за певний термін внести всю вартість квартири. Крім того, він є додатковим стимулюючим фактом, щоб усі учасники угоди з купівлі-продажу належним чином виконували свої зобов'язання. На етапі здійснення покупки сума завдатку віднімається від загальної вартості квартири. Що логічно, адже ви вже передали частину грошей продавцю.

Правила передачі задатку

Навіть якщо ви повністю довіряєте продавцю і впевнені в його чесності та сумлінності, ніу жодному разі не віддавайте завдаток просто так без будь-яких оформлень спеціальних документів. Виключно після того, як буде оформлено двосторонній договір про передачу та отримання завдатку, можна передавати гроші особисто в руки або за коштами електронних розрахунків. Підготовку договору потрібно доручити грамотному юристу, щоб він був складений за всіма правилами та мав певну юридичну силу. Тільки в цьому випадку покупець може розраховувати на те, що квартиру не продадуть іншій особі, і він не втратить відданих грошей. Продавець отримує офіційне підтвердження того, що саме цей покупець придбає житлоплощу.

Якщо покупець вже віддав завдаток, але несподівано передумав купувати саме цю квартиру або знайшов кращий варіант, то завдаток продавцем повернуто не буде. У тих випадках, коли продавець після отримання застави відмовляється продавати житлову площу або продає її іншому покупцю, виплатити завдаток йому доведеться в подвійному розмірі. Однак, для цього необхідно, щоб у складеному договорі була спеціальна відмітка про те, що якщо покупець у результаті не отримає обіцяну квартиру, то продавець виплачує неустойку рівну подвійному розміру завдатку.

Звичайно, поки самостійно не поринеш у світ купівлі та продажу квартири, все виглядає дуже просто та зрозуміло. Проте злочинний світ чорних ріелторів також розвивається і вдосконалюються способи обману покупців. Єдине, що зможе убезпечити вас як покупця від втрати своїх особистих заощаджень – це особиста пильність та знання основних юридичних тонкощів.

Основні особливості, на які необхідно звернути увагу під час передачі застави.

Перш ніж розлучитися зі своїми коштами, обов'язково попросіть продавця показати вам усі оригіналидокументів, які б підтверджували, що саме ця людина є власником житла, що продається.

Такими документами є договір про володіння житлом, а також підтвердження про права власності.

При передачі задатку потрібна присутність всіх власників квартири, яку планується продати. Про те, хто саме є власником, має бути зазначено в документах про підтвердження прав власності.

Якщо у свідоцтві зазначено, що власником нерухомості, що продається, є одна людина, але при цьому вона полягає в офіційному шлюбі або в неї є діти, то його сім'я також має певні права на нерухомість, що продається. І ці права вони можуть пред'явити покупцю вже після того, як цю квартиру було продано. Більше того, навіть у разі розірвання шлюбу продавця всі члени сім'ї можуть претендувати на частину житлоплощі протягом трьох років. Тому, щоб убезпечити себе як покупця від родичів продавця, що несподівано нагрянули, ретельно перевірте свідоцтво власності та паспорт продавця, а також простежте за тим, щоб при передачі застави були присутні всі власники.

Продавець житлоплощі зобов'язаний надати покупцю довідку про те, хто прописаний у цій квартирі. Якщо він відмовляється її надати, це має насторожити. Без цієї довідки в жодному разі не робіть внесення застави.

Якщо в житло, що продається, було проведено перепланування, то обов'язково запитайте у продавця документи, що підтверджують законність проведених будівельних робіт.

У тих випадках, коли ви купуєте квартиру з незаконним переплануванням, всі витрати та праці з її узаконення автоматично переходять на вас. Але данапроцедура досить витратна. Тому перед внесенням застави перевірте технічний паспорт квартири щодо незаконних робіт.

Настійно рекомендується до передачі задатку продавцю попросити його взяти витяг з ЄДРП на житлоплощу, що продається.

Ця довідка буде додатковим гарантом того, що у квартири певна кількість власників, які мають свої права на житло, що продається. І їх треба запросити на передачу застави. Крім того, в даній виписці буде зазначено, чи знаходиться квартира, що продається в заставі в якому-небудь банку або в обтяженні у зовсім сторонніх осіб. Логічно, що якщо є якісь обтяження, то від покупки такої нерухомості найкраще відмовитися.

Обов'язково перед покупкою квартири проконсультуйтеся з юристом, який допоможе вам уникнути різних «підводних каменів» при здійсненні угоди, а також не нарватися на шахраїв і не втратити свої заощадження.

Правильне оформлення та передача завдатку складає кілька етапів.

Перший етап - укладання договору

Типовий зразок для укладання договору про передачу задатку можна знайти у вільному доступі до Інтернету.

При цьому варто врахувати пункти, які обов'язково повинні бути в договорах даного типу. Відповідно до ст. 380 та 381 ГУ України вказується:

Один залишається у покупця, інший у продавця. На кожному з договорів має бути підпис сторін, що беруть участь у угоді.

Дуже важливо правильно скласти цей договір.

Поширеною помилкою є те, що заставу плутають із авансом і тому неправильно прописують обов'язки сторін. Варто врахувати, що аванс не повертається покупцеві у подвійній сумі, якщо продавець порушує своїобов'язки та продає квартиру іншому покупцю або взагалі не продає. Для продавця це теж не вигідно, оскільки за порушення договору з боку покупця, аванс доведеться повернути, а не залишити у себе.

Часто договір про передачу завдатку називають інакше, а саме попередній договір здійснення купівлі та продажу квартири.

Його можна оформити, як і будь-який юридичний договір, з урахуванням перелічених вище пунктів. Однак, призначення його в тому, щоб підкріпити серйозність намірів обом сторонам проведення угоди.

Навіть якщо продавець квартири ваш добрий знайомий або ви повністю йому довіряєте, не варто оформляти договір про отримання застави як просту розписку.

Може статися така ситуація, що продавець виявиться «нечесним на руку» та продасть квартиру іншим покупцям. Тоді своїх грошей ви також не отримаєте. Адже родичі можуть показати вам довідку з психіатричного диспансеру про те, що на момент ухвалення грошей продавець перебував у неадекватному стані, а отже, і розписка не має своєї дії. У цьому випадку навіть судовий розгляд буде не на вашу користь.

При підписанні договору отримання задатку необхідно мати при собі паспорт. Також рекомендується ще раз перевірити всі документи у продавця.
Крім того, цей договір про отримання завдатку не повинен бути обов'язково завірений у нотаріуса. Без цього можна обійтися.

Другий етап - складання розписки

Щоб додатково убезпечити себе від шахрайства, слід узяти розписку з продавця про отримання коштів.

Розписка має бути написана від руки. Цей факт допоможе довести вашу правоту, якщо доведеться звертатися до суду для врегулюваннябудь-яких розбіжностей. Тому що підробити підпис може виявитися дуже легко, а підробити підкреслення складно. Розписка пишеться виключно кульковою ручкою. Не можна використовувати олівець навіть простий або ручку на гелієвій основі.

Розписку мають написати усі власники квартири. Отримана застава при цьому ділиться відповідно до пайових частин у житлоплощі, що продається. Якщо житло має неповнолітнього власника, то замість нього отримані кошти забирає опікун або один з батьків.

У кожній розписці обов'язково мають бути такі пункти.

По середині зверху аркуша вказується назва документа, а саме «Розписка про отримання коштів як задаток за договором від … числа».
Внизу аркуша вказується дата складання та підписання розписки;
Дані з паспорта як покупця, так і продавця.

Це можна вказати так. Наприклад, отриманий завдаток у розмірі п'ятдесят тисяч рублів (50 000 руб.) Враховує розрахунку оплати купівлі квартири, яка відбудеться до ... числа ... року.

Якщо у вас виникають сумніви щодо сумлінності продавця, то попросіть його паспорт і просто звірте підписи.

Третій етап - операція проведення задатку

Повне повернення застави можливе. Але для цього мають бути вагомі факти. І, звісно, згода самого продавця. Без нього повернути віддану заставу неможливо.

Дотримуючись наведених вище рекомендацій, ви зможете убезпечити себе від шахрайства та втрати накопичених коштів. Коли ви передаєте завдаток, то маєте бути повністю впевнені, що саме цю квартиру ви хочете придбати і більше жодних варіантів розглядати не будете. Варто остерігатися підозріло дешевих пропозицій на ринку продажу нерухомості. Якщо уВас виникають хоча б найменші сумніви щодо проведення угоди, рекомендується звернутися до професійного юриста або ріелтора.