"Зеленка" - не гарант недоторканності
Свідоцтво про реєстрацію права власності звично асоціюється у нас із гарантією недоторканності приватного права.
Свідоцтво про реєстрацію права власності звично асоціюється у нас із гарантією недоторканності приватного права. Однак судова практика останніх років показує, що «зеленка», як за старою пам'яттю називають документ про держреєстрацію, у деяких випадках все ж таки не може захистити власника земельної ділянки на сто відсотків. І річ тут не в тому, що документ не такий, як належить, і взагалі не в ньому загвіздка: право на власність, безумовно, ніхто не заперечує — держреєстр це держреєстр.
Але на що саме не по паперах, а фактично власник має право — від якої берези до якогось сусідського паркану і трохи лівіше — незрозуміло, бо межі ділянки бувають не встановлені на місцевості. Кілька останніх років фахівці стикаються з випадками, коли люди, які законно оформили ділянки, побудувавши будинок і заклавши сад, дізнаються, що насправді зробили це на землі сусіда. Про причини, які можуть призвести до подібної ситуації, та практику судових справ у таких випадках «Південноуральській панорамі» розповіли в одному з некомерційних партнерств кадастрових інженерів Челябінської області.
«Дачна амністія» надає ведмежу послугу та вчить дружити із сусідами.
Законодавством встановлено, що об'єкти нерухомості мають бути оформлені у встановленому законом порядку – власникам нерухомості треба зареєструвати своє право, отримавши «зеленку», тобто свідоцтво про власність. Нині воно, правда, вже не зеленого кольору, але назва збереглася. "Дачна амністія", як у народі називається 93-й Федеральний закон "Про спрощений порядок оформлення прав на власність", поряд з усімаплюсами послужила і погана служба: громадяни, оформивши свої права, не можуть отримати гарантії недоторканності приватної власності.
Все тому, що об'єкт нерухомості, що оформляється, не описаний, не встановлений, тобто просто відсутній на картах. Наша «дачна амністія», якщо має людина державний акт, якийсь документ про право — дозволяє зареєструвати його. Кордонів того, що він зареєстрував, у документах немає.
З об'єктами нерухомості складніше, суди не дуже охоче йдуть на рішення про їх знесення та передачу частини ділянки сусідам, особливо якщо об'єкт оформлений (але часто надвірні споруди якраз не оформлені).
Висновок: при оформленні ділянки треба обов'язково показати, встановити та узгодити кордони з тими людьми, які справді живуть по сусідству. Тому при купівлі землі від продавця обов'язково треба просити акту погодження кордонів — документа, який додасть конкретність. І якщо були якісь зміни кордонів, ця домовленість має бути зафіксована на папері. Має бути креслення ділянки, ви повинні попередньо подивитися його - все на ньому видно (що стосується конфігурації), ці креслення, якщо їх готує спеціалізована компанія, досить інформаційні.
І якщо сусіди все узгодили, креслення побачили, з межами згодні — цей документ у суді й урятує. Якщо дійде до суду. Однозначно краще витратити трохи більше часу та зусиль на узгодження кордонів при угоді — бажано (!) це робити силами продавця, бо йдеться про сусідські відносини між ним та іншими людьми, ніж потім потрапити в ситуацію, коли чийсь зуб на когось. то виливатиметься у сльози сумлінного покупця.
Дружте з сусідами - чи це сусіди по звичайному садовому товариству або елітному котеджному селищі. Це кращесудів.
Дві «зеленки» на ту саму ділянку
Буває так, що дві людини оформляють одну ділянку, просто не знаючи про ситуацію, але трапляється, що сусід, забувши про совість, починає доводити, що це її ділянка — оформлена за новим законодавством. Або громадянин купує землю, починає будувати будинок, і оголошується господар, який також оформив цю ділянку, але набагато раніше.
Звичайно, у кого раніше виникло право, того і земля. Те, що ділянку фактично вже оформлено на іншу людину, реєстратор не може побачити – за документами накладення немає. Це може побачити лише досвідчений геодезист при виїзді на місце — він підніме документи, які раніше відводили архітектуру, земельні комітети, і все звірить з координатами, які «тут і зараз».
У нашій області є добрі, досвідчені фахівці, які якісно виконують свою роботу, але законодавство не зобов'язує їх виходити в поле. У роботу йдуть картометричні матеріали. Все, звичайно, впирається у витрати. Виїзд дає одну суму, робота за картами – іншу. В останньому випадку нижча ціна, скорочені терміни, все красиво оформлене, і ніколи не буває проблем. Ми часто міркуємо так: зеленка є, кадастровий план є все. Нічого подібного. Усі — це коли був якісний виїзд, винесення координат у натуру та акт узгодження кордонів — підписаний усіма сусідами.
До певного часу всі кордони перемірялися інструментально, технічні помилки завжди були, вони виправлялися, але на право власності та на відносини між сусідами не впливали: геодезисти ці помилки відловлювали та виправляли самі. Наразі такого не передбачено, виправити помилку може лише сам заявник. За власний рахунок. Це досить дорого. Але в будь-якому випадку дешевше, ніж втратити частину ділянки тавитратити нерви.