ЖБК або ОСББ,перспективи співіснування, Новини Бухгалтер 911

Після прийняття та набрання чинності Законом України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» (далі – Закон 417) виникла низка питань, які залишилися неврегульованими цим нормативним актом. Зокрема йдеться про подальшу долю житлово-будівельних кооперативів. З одного боку, Закон 417 не заперечує таку форму управління багатоквартирним будинком, а з іншого боку, не залишає іншої альтернативи самоорганізації власників квартир багатоквартирного будинку, крім ОСББ (об'єднання співвласників багатоквартирних будинків). Prostopravo.com.ua вирішив порівняти обидві форми управління багатоквартирним будинком та з'ясувати, чи можна розглядати житлово-будівельний кооператив дієвою альтернативою ОСББ.

Житлово-будівельний кооператив (ЖБК) – дітище радянської доби. І якщо виходити із норм Житлового кодексу України (прийнятого ще далекого 1983 року), то ЖБК були одним із варіантів вирішення житлової проблеми в СРСР, оскільки право вступу до них надавалося в порядку суворої черговості.

ЖБК організовувалися при виконкомах місцевих рад, підприємствах, установах, організаціях. Квартири у ЖБК надавалися на підставі ордерів, виданих виконкомами місцевих рад. Фактично, склад членів ЖБК формувався ще до побудови будинку та здачі його в експлуатацію.

Статут ЖБК, згідно з Житловим кодексом України, повинен відповідати Приблизному статуту ЖБК, затвердженому Радою Міністрів УРСР, що діє з невеликими змінами. , у тому числі Закону України«Про кооперацію». Разом з тим, величезна частина ЖБК живе за статутами, прийнятими ще за радянської доби, не приведеними у відповідність до законодавства України.

Вступні внески вносяться членами ЖБК, які вступили до кооперативу до здачі будинку (будинків) в експлуатацію. Розмір вступного внеску визначається загальними зборами членів кооперативу.

За рішенням Загальних зборів членів ЖБК можуть створюватися спеціальні фонди на цілі, що відповідають завданням кооперативу (на благоустрій території, культурно-масову роботу серед членів кооперативу та членів їх сімей, преміювання членів правління, ревізійної комісії та інших членів кооперативу тощо). .

Земля кооперативускладається із земельних ділянок, наданих йому в оренду або придбаних ним у власність. Житлово-будівельним (житловим) кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового …будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, що встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. Крім того, житлово-будівельні (житлові) кооперативи можуть набувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими угодами.

Як уже неодноразово говорилося, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання та використання спільного майна. Метою створення ОСББ є захист прав та інтересів співвласників, забезпечення належного утримання та використання спільного майна, своєчасного надходження коштів на оплату всіх необхідних платежів.

Об'єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому законодавством та статутом ОСББ. За рішенням загальних зборів функції управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (усі або частково) управителю або асоціації.

Якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів передані управителю, відносини управління регулюються договором, укладеним між ОСББ та управителем, умови якого повинні відповідати умовамтипового договору, затвердженого тим самим наказом, що і типовий статут ОСББ.

Майно, кошти та земля ОСББ

Майно ОСББ складається з:

майна, переданого йому співвласниками у власність;
одержаних доходів;
іншого майна, придбаного на підставах, які не заборонені законом.

Майно, придбане ОСББ за рахунок внесків та платежів співвласників, є їхньою спільною власністю.

Порядок сплати, перелік та розміри внесків та платежів співвласників, у тому числі, відрахувань до резервного та ремонтного фондів, встановлюються загальними зборами ОСББ згідно із законодавством та його статутом.

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також прилеглі до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або у постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку у порядку, Кабінет Міністрів України.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також будівлі, споруди та прибудинкові території, що прилягають до них, визначаєтьсяспіввласниками.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також будівлі, споруди та прибудинкові території, що прилягають до них, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Таким чином, для того щоб земля багатоквартирного будинку перейшла в постійне користування ОСББ, необхідно ОСББ створити і взяти багатоквартирний будинок в управління.

Газо- та електропостачання квартир та нежитлових приміщень здійснюється на підставі договорів між їх власниками та газо- та електропостачальною організаціями відповідно до вимог законодавства.

Для фінансування самозабезпечення об'єднання співвласники сплачують відповідні внески та платежі у розмірах, встановлених загальними зборами об'єднання. За згодою правління ОСББ окремі співвласники можуть у рахунок сплати таких внесків та платежів виконувати окремі роботи.

ОСББ оплачує холодну та гарячу воду, теплову та електричну енергію, природний газ, комунальні послуги за цінами (тарифами), встановленими для населення, крім частини таких послуг, що оплачуються власниками нежитлових приміщень.

Виходячи з вищесказаного, можна зробити висновки про те, що функціонально ЖБК та ОСББ дуже близькі між собою. Обидві ці структури є засобом самоорганізації мешканців багатоквартирних будинків із управління цим будинком. Відмінність між ЖБК та ОСББ полягає в тому, що ЖБК організовується ще до початку будівництва будинку, а ОСББ створюється вже власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. ЖБК, як і ОСББ, може акумулювати кошти, необхідні для обслуговування будинку, визначати порядок витрачання цих коштів, розпоряджатися майном, що належить кооперативу.