Житло через біржу - чи потрібний нотаріус
Документ: Житло через біржу - чи потрібний нотаріус?
Житло через біржу - чи потрібний нотаріус?
Ряд читачів просить роз'яснити, чи є дійсними договори купівлі-продажу квартир, оформлені товарними біржами.
Товарна біржа не займається комерційним посередництвом і має на меті отримання прибутку.
Товарна біржа здійснює свою діяльність на засадах рівноправності учасників, застосування вільних (ринкових) цін та публічного проведення біржових торгів (ст. 2 Закону України "Про товарну біржу").
Отже, товарна біржа є оптовий регулярно діючий ринок торгівлі різними товарами, допущеними до звернення біржі. Такий ринок створюється для зручності провадження комерційної діяльності як юридичними, так і фізичними особами, які обов'язково повинні бути зареєстровані біржею як її учасники.
Оскільки розмір державного мита за посвідчення договорів про відчуження нерухомості (у тому числі договорів купівлі-продажу квартир) на товарній біржі на той час був значно нижчим, ніж за оформлення таких договорів у нотаріальній конторі (1 % проти 5 % від суми договору), а також у зв'язку з тим, що працівники біржі нерідко займалися посередницькою діяльністю при купівлі-продажу квартир, багато учасників таких угод зверталися за оформленням на товарні біржі.
В оформлених товарною біржею договорах із посиланням на ст. 15 зазначеного Закону зазначається, що правочини, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Однак відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості, зокрема квартир, зареєстрованого товарною біржею, у ряді випадків стала підставою для відмови окремими нотаріусами у посвідченні наступнихдоговорів відчуження цього майна, а також відмови бюро технічної інвентаризації у проведенні реєстрації права власності на нерухоме майно, яке придбано на товарних біржах.
У зв'язку з цим на численні звернення громадян та юридичних осіб Комітетом Верховної Ради України з питань фінансової та банківської діяльності, Міністерством юстиції України, а також Державним комітетом України з питань регуляторної політики та підприємництва свого часу надавалися різні, часом прямо протилежні, роз'яснення щодо відповідності законодавству України договорів купівлі-продажу квартир (нерухомості), зареєстрованих на товарних біржах, та правомірності дій нотаріусів та БТІ, які відмовляють у вчиненні нотаріальних дій з даними договорами як правовстановлюючі документи та реєстрації права власності на нерухоме майно (квартири), придбане на товарних біржах .
Тим часом слід виходити з того, що ст. 42 чинного Цивільного кодексу України передбачено форму угод - усну та письмову (просту або нотаріальну). Нотаріальне посвідчення угод є обов'язковим лише у випадках, зазначених у законі. Недотримання у випадках нотаріальної форми тягне у себе недійсність угоди.
Для договорів купівлі-продажу, міни житлового будинку (ст. 227, 242 ЦК України) у разі якщо хоча б однією із сторін є громадянин, нотаріальне посвідчення є обов'язковим. Недотримання цієї форми договору тягне за собою його недійсність.
Незважаючи на те, що у ст. 227 ЦК України йдеться лише про житловий будинок (до неї не внесено доповнення "квартира"), вимога обов'язкового нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу стосується і відчуження та квартири.
Про цесвідчать і роз'яснення, дані у п. 4 постанови Пленуму Верховного Суду України від 28.04.78 р. N 3 "Про судову практику у справах про визнання правочинів недійсними", з наступними змінами та доповненнями.
У цьому пункті постанови Пленум Верховного Суду України зазначає, що на підставі недотримання нотаріальної форми визнаються недійсними лише правочини, які згідно з чинним законодавством підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, у тому числі при придбанні на біржових. торгах, міни чи дарування житлового будинку (квартири), його частини, дарування іншого майна у сумі понад 500 крб. та валютних цінностей на суму понад 50 руб.
З наведеного вище випливає, що договір купівлі-продажу квартири, укладений за участю громадян, оформлений та зареєстрований на товарній біржі, підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.
Якщо інша сторона за договором ухиляється від нотаріального посвідчення договору, сторона, що повністю або частково виконала умови договору купівлі-продажу, оформленого на біржі, виходячи із норм ч. 2 ст. 47 ЦК України, не позбавлена права звернутися до суду з позовом про визнання правочину дійсним (ч. 2 п. 141 правових позицій, висловлених судовою колегією у цивільних справах Верховного Суду України у зв'язку з аналізом причин перегляду судових рішень у цивільних справах у 1999 році) .