§ 5. Іпотека об’єктів незавершеного будівництва
У зазначеному документі пропонується стимулювати інвестиції у будівництво на основі надання забудовникам банківських кредитів на будівництво житла (будівельних кредитів). Ці кредити видаються банком-кредитором частинами на оплату виконаних будівельно-монтажних робіт за суворого контролю за ходом будівництва, строками та якістю робіт. Забудовники - одержувачі кредитів мають можливість погашати отримані кредити відповідно до графіка їх погашення після завершення будівництва та реалізації об'єкта.
Основна проблема для комерційного банку, що видає будівельний кредит, – точно оцінити ймовірність реалізації проекту, зокрема рівень ризику незавершення будівництва у строк та ризику, пов'язаного з ліквідністю збудованого житлового будинку. Банк спільно із забудовником повинен ретельно проаналізувати комплекс факторів, включаючи попит на даний тип житла, ємність ринку, здатність забудовника контролювати терміни та кошторис витрат у ході будівництва, щоб при його завершенні вийти на заплановані ціни та, таким чином, витримати запропоновані початкові умови продажу житла .
Будівельний кредит видається забудовнику за умови, що він має (переважно на права власності або довгострокову оренду) відведену ділянку під будівництво житла та місцеві органи влади надані необхідні дозволи на здійснення будівництва. Забудовник може використати свою частку вкладень не лише на придбання землі під забудову, а й на фінансування інших початкових витрат. Ступінь ризику для банку значно знижується, якщо забудовник перебирає значну частину фінансування розробки проекту забудови. Ризик також може бути знижений, якщо до початку будівництва існуєпопередня домовленість між забудовником та банком про можливість надання іпотечних кредитів потенційним покупцям для придбання збудованих будинків чи квартир.
Даний механізм ефективно поєднується з іпотечним кредитуванням фізичних осіб - покупців житла в побудованих таким способом будинках: одержувані іпотечні кредити та власні кошти громадян використовуються для оплати житла, а власники житла, що продається (забудовники), отримують можливість погасити раніше отриманий будівельний кредит.
Відповідно до ст. 76 ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" при наданні кредиту або цільової позики для спорудження житлового будинку договором про іпотеку може бути передбачено забезпечення зобов'язання незавершеним будівництвом та матеріалами та обладнанням, що належать заставнику, які заготовлені для будівництва.
Зокрема, у п. 1 Огляду розглянуто ситуацію, коли предметом іпотеки був об'єкт незавершеного будівництва. ВАС Україна зроблено висновок про те, що після закінчення його будівництва іпотека зберігає чинність і її предметом є будівля (споруда), зведена в результаті завершення будівництва.
Підставою для винесення зазначеного рішення стало наступне.
Предметом договору про іпотеку був об'єкт незавершеного будівництва. Тобто на момент його підписання був лише об'єкт будівництва, після закінчення якого і буде зареєстрований об'єкт нерухомості.
На момент пред'явлення вимоги про звернення на предмет іпотеки даний об'єкт був добудований і згідно з витягом з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним заставнику (боржнику за основним зобов'язанням) на праві власності належить закінчений будівництвомоб'єкт (офісний будинок), прийнятий та введений в експлуатацію в установленому законом порядку. Таким чином, предмет іпотеки, названий у договорі про іпотеку (об'єкт будівництва), відсутній, а отже, іпотека має припинитися.
Але зміна предмета іпотеки під час дії договору про іпотеку значить ні фізичної, ні юридичної загибелі предмета застави, яка за змістом подп. 3 п. 1 ст. 352 ЦК Україна тягне за собою припинення застави.
Ні ДК РФ, ні Федеральний закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)" не вимагають для збереження сили договору про іпотеку внесення до нього змін, що стосуються опису предмета іпотеки та його оцінки, та реєстрації цих змін. Так, згідно зі ст. 76 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" при наданні кредиту або цільової позики для спорудження житлового будинку договором про іпотеку може бути передбачено забезпечення зобов'язання не завершеним будівництвом об'єктом і матеріалами, що належать заставнику, і обладнанням, які заготовлені для будівництва. За змістом зазначеної статті договір про іпотеку, предметом якого була житлова будівля, що будується, без внесення до неї будь-яких змін і доповнень в частині опису предмета іпотеки та її оцінки і без реєстрації таких змін і доповнень поширюється на побудовану житлову будівлю.
Крім того, чинне законодавство не передбачає погашення органом з реєстрації прав на об'єкти нерухомості та угод з ним зробленого ним у Єдиному реєстрі запису про реєстрацію договору про іпотеку об'єкта незавершеного будівництва у разі завершення його будівництва.