7 інструментів для інвестицій у нерухомість - Корисні поради
Чи є шанси заробити на нерухомості за нинішніх умов і з яких інструментів можна обирати, розповідає директор з розвитку краудфандингового майданчика Aktivo Дмитро Михайлов.
1. Квартира в новобудові
Пропозицій на ринку багато, квартиру легко купити та складно продати. Експозиція відремонтованої квартири із свідоцтвом про власність у новобудові з націнкою 25–30% (порівняно з початком будівництва) може розтягнутися на кілька місяців. Передбачити, наскільки успішним виявиться такий інвестиційний проект, складно.
2. Квартира під здачу в оренду
Купити недорогу, але якісну однокімнатну квартиру під здачу на вторинному ринку в Москві зараз можна за 5-6 млн рублів, а здавати її - приблизно за 25-30 тисяч на місяць. Виходить, що вона окупиться не раніше, ніж через 15–16 років. На практиці цей термін ще більший, оскільки нерухомість періодично простоює без орендаря, у розрахунках не враховано витрати на ремонт, комунальні послуги та податки. В результаті прибутковість таких інвестицій – 3-5% на рік. Інфляція ж, за розрахунками Мінекономрозвитку, до кінця року становитиме 5,5–5,8%, тобто зараз здача житлової нерухомості в оренду дозволяє лише зберегти, але не примножити свої заощадження. При цьому середня прибутковість банківського депозиту в рублях – 7,5%, а отже, тримати гроші у банку вигідніше, ніж купувати квартиру під здачу.
3. Комерційна нерухомість
Як правило, об'єкти нерухомості, які здаються в оренду під бізнес, дають власникам значно більший дохід. Йдеться вже про 10% річних та вище. Однак високою прибутковістю мають якісні стаціонарні об'єкти комерційної нерухомості. Купівля скриньки загрожує лише головним болем, адже йогоможуть легко знести. Це означає, що для придбання комерційної нерухомості інвестору потрібно більше коштів, ніж для придбання квартири. Наприклад, у Москві купити невелике приміщення під торгову точку можна приблизно за 30 млн. рублів.
Крім того, комерційною нерухомістю треба вміти керувати. Інвестор повинен добре розуміти, кому підійде приміщення: чи це буде продовольчий магазин, магазин промтоварів, перукарня тощо. Об'єкт нерухомості повинен відповідати вимогам конкретного орендаря: мати підключення до електромереж, можливість розмістити вивіску, отримати алкогольну ліцензію тощо. комерційної нерухомістю найчастіше вимагає наявності специфічних знань та умінь. Зокрема, орендодавець повинен мати уявлення про економіку проекту орендаря, лише в цьому випадку розмова між двома сторонами про ставки оренди буде продуктивною, а об'єкт принесе дохід обом сторонам.
4. Участь у краудфандинговому проекті
Вкластися в комерційну нерухомість, не маючи великої суми та навичок управління, можна за допомогою краудфандингового майданчика. Поки що в Україні є лише один майданчик для спільних інвестицій у комерційну нерухомість – Aktivo.
Як правило, інвесторам пропонуються будівлі та приміщення вартістю від 100 млн рублів. При цьому мінімальна сума, яка дозволяє брати участь у краудфандинговому проекті, дорівнює 500 тисяч. Питаннями взаємин з орендарями, поточним ремонтом тощо займається керуюча компанія. Прибутковість інвесторів за участю у таких проектах становить близько 10–12% річних. Нещодавно за схемою краудфандингу інвестори майданчика придбали будівлю супермаркету «Вікторія» у Довгопрудному.
5. Частка в пайовому фонді нерухомості
Втім, український ринокколективних інвестицій у нерухомість не обмежується краудфандінгом. Пайові фонди давно пропонують інвесторам інвестиції у житлову та комерційну нерухомість. Далеко не всі знають, що будівля одного з найбільш затребуваних торгових центрів в Україні - московського ТЦ "Атріум" - частково належить пайовикам однойменного закритого пайового фонду нерухомості. Його пайовики одержують прибуток від здачі об'єкта в оренду. Інше питання, що для участі в подібних проектах потрібні дуже значні інвестиції, що часом значно перевищують вартість непоганої московської квартири.
Загалом в Україні нині близько 700 пайових фондів, які отримують прибуток з нерухомості за рахунок будівництва, купівлі-продажу, оренди тощо. та облігації українських компаній.
Вкладення в такі фонди можуть забезпечити вкладникам дохід на рівні 30% або навіть 50% річних, але можуть і завдати збитків. Все залежить від результатів діяльності компанії, що управляє, яка розпоряджається грошима пайовиків, а також від стану ринку в цілому.
6. Закордонна нерухомість
Отримувати прибуток у євро можна, купивши нерухомість у курортних європейських містах. Квартира в Європі коштуватиме 40–50 тисяч євро. Але через податки та високі комунальні платежі дохідність від здачі житла в Європі нижча, ніж в Україні. На довгостроковій оренді тут можна заробити на рік лише 2–3% вартості квартири. Короткострокова оренда курортної нерухомості в сезон може бути вигіднішою, але прогнозувати майбутній дохід непросто: сьогодні об'єкт здається, завтра ні. Якщо власник залишається в Україні, то пошуком постояльців, прибиранням та косметичним ремонтом займаються керуючі компанії,які далеко не завжди працюють як годинник.
7. Номер в апарт-готелі
За кордоном ринок апарт-готелів має багаторічну історію, а в Україні поки що знаходиться в зародковому стані. Апартаменти в готелях продаються в Нью-Йорку, Римі, Парижі, Лондоні, зустрічаються такі пропозиції у Москві та Санкт-Петербурзі. Апартаменти зручні для туристів, які приїжджають на тривалий термін, або для великих сімей, яким важко розміститися в одному готельному номері.
У Петербурзі ціни на апартаменти в апарт-готелях починаються від 3 млн., у Москві - від 5 млн. рублів. Максимальна прибутковість може досягати 7-10%, але безпосередньо залежить від заповнення готелю.
Як правило, апартаменти в готелях купуються виключно з інвестиційною метою, тобто власники в них ніколи не живуть або живуть лише певний, вказаний у договорі час. Підходити до питання купівлі апартаментів варто дуже уважно. Буває так, що готель насамперед заселяє власні номери, а ті, дохід від яких отримує інший власник, – коли вже свої зайняті. Така політика компанії, що управляє, може зробити вкладення в апартаменти невигідними. Крім того, продати такі інвестиційні номери в готелях буває непросто.