ACTION PLAN для офісної нерухомості, PROEVENT
Експерти V щорічної практичної конференції «Управління бізнес-центром» у Москві обговорили ACTION PLAN для офісної нерухомості у реаліях сучасного ринку. Захід відбувся за підтримки НП «Українська Гільдія керуючих та девелоперів» (РГУД) та Асоціації Інвестрів Москви (АІМ). Організатор конференції – навчальний центр Academy of Real Estate (ARE), оператор – PROEstate Events, генеральний партнер – ТОВ «ОДИН», офіційний партнер – Р7 Груп, офіційний майданчик заходу – БЦ «Північна Башта», партнери – «Делікатний переїзд», APEX Consulting Group, IPT Group.
Вакантні площі в офісних центрах на сьогоднішній день є «головним болем» багатьох власників і керуючих компаній, які прагнуть якнайшвидше позбутися обтяжливої порожнечі. Про альтернативні формати використання офісного простору розповіли експерти першої частини програми конференції.
Юлія Богомол, старший директор відділу досліджень Cushman&Wakefield позначила основні показники ринку офісної нерухомості на поточний період. За її словами, до кінця третього кварталу 2016 року загальний обсяг офісної нерухомості становив 16,2 млн кв. м. з яких 2,8 млн. кв. м – це площа вільних приміщень (17,3%). «У третьому кварталі ринок продовжив позитивну динаміку, що спостерігалася з початку року. Обсяг вакансій повільно, але вірно знижується, проте, враховуючи глибину просідання ринку та темпи його відновлення, до вирівнювання ситуації та досягнення рівноваги ще дуже далеко», – заявив експерт.
Маріанна Романовська, директор з консалтингу GVA Sawyer поділилася досвідом перепрофілювання офісних площ у готелі на прикладі конкретних кейсів. За словами експерта, формат hospitality – швидшевимушений інструмент, оскільки з усіх видів комерційної нерухомості готелі окупаються гірше за інших. «Готельні формати не обіцяють «діамантів», але це непоганий варіант, якщо площі неможливо заповнити орендарями, – пояснила експерт. – Проте в умовах, що склалися, це все-таки альтернатива для порожніх офісів».
Що стосується коворкінгів, то на сьогоднішній день це перспективна ніша і експерти рекомендують використовувати цей формат у своїх проектах. Коворкінги мають попит не тільки у підприємців, які не мають можливості орендувати офіс, але ще вирішують питання мобільності співробітників корпорацій. «У Москві існує близько 80 коворкінгів, якщо не брати до уваги всілякі антикафе, – уточнив Олександр Шибаєв. - Їх площі варіюються від 20 до 1800 кв м. Середнє завантаження по Москві становить сьогодні близько 70% ».
У першій частині програми також було порушено актуальне питання оптимізації та залучення інвестицій за допомогою пайових інвестиційних фондів (ПІФ).
«На сьогоднішній день ПІФи в нерухомості – це насамперед кошти податкової оптимізації (98% фондів – оптимізаційні), – повідомила Олена Куликова, керуючий партнер APEX Consulting Group . – Дохід, який генерується в рамках ПІФу, не оподатковується на прибуток доти, доки майно залишається у фонді і, відповідно, може бути реінвестовано без проміжного оподаткування. За певних масштабів бізнесу це досить суттєва економія. Крім того, майно у ПІФі надійніше захищене з юридичної точки зору, оскільки не можна звернути стягнення за боргами КК або пайовиків. Також у рамках цієї структури інформація про бенефіціарів не є публічною – діє режим конфіденційності». Продовжуючи темуЮрій Гармаш, членРади директорів IPT Group на прикладах двох ЗПІФ розповів про обсяг чистих активів та розмір доходу за інвестиційними паями.
Друга частина програми практичної конференції присвячена обговоренню сучасної моделі управління офісними центрами. Більшість експертів вважають, що для залучення та утримання орендарів важливо орієнтуватися на запити всіх мешканців бізнес-центру, залучати їх у життя об'єкта, створюючи заходи, а також розвивати додаткові послуги з огляду на дрібні потреби та обов'язково звертати увагу на деталі.
Олександр Устинов, директор з розвитку RD Management підкреслив, що в реаліях сучасного ринку вже недостатньо просто хорошого сервісу в якісному бізнес-центрі: необхідно створити Lifestyle-об'єкт, а орендарів перетворити на community. «Ця концепція прийшла зі сфери житлової нерухомості та націлена на кінцевих користувачів, причому не лише топ-менеджерів, а й пересічних співробітників, а також відвідувачів бізнес-центру, – вважає експерт. За його словами, діяльність офісного центру не повинна обмежуватись класичним робочим графіком: після 18:00 співробітники залишаються, щоб скористатися інфраструктурою БЦ та приємно провести вільний час із колегами чи друзями. Необхідно створювати змістовий контент для орендарів, щоб їм хотілося брати участь у житті об'єкта. Для цього дуже важливо своєчасно інформувати їх про події, а також орієнтуватися на їхні запити та побажання.
Третьою частиною конференції стала оглядова екскурсія «Північною Баштою» (ММДЦ «Москва Сіті»), в ході якої ведучийОлександр Торосян представив учасникам «живий» кейс і показав, як відбувається управління складним об'єктом класу «А». Учасники конференції відвідали найцікавіші зони та приміщення бізнес-центру, дізнавшись про його унікальні архітектурні, конструктивні та екологічні особливості, ознайомилися з його концептуальними та інфраструктурними рішеннями, отримали відповіді на свої питання щодо специфіки управління таким об'єктом та його експлуатації.