Аналогія житлового законодавства до нежитлової будівлі (або трохи про продаж приміщення без
Одна з моїх дискусій на zakon.ru вразила мене прецедентом (ФАС ПЗ, А55-23231/2012) та думкою опонентів.
Як усі ми знаємо (і на цьому особливо зупинятись не будемо), "власнику окремого приміщення в будівлі у всіх випадках належить частка у праві спільної власності на спільне майно будівлі" (ст. 290 ЦК, ст. 36 ЖК, 189-ФЗ, ППлВАС №64).
Це "сходові майданчики, сходи, холи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали" тощо. Частка у праві спільної власності на спільне майно виникає в силу закону і нерозривно слідує за долею приміщення.
Відносно ж нежитлових будівель власність на земельну ділянку "сама по собі" не йде. Власники приміщень зведеної нежитлової будівлі користуються ЗУ та до кожного набувача приміщення переходить це право користування ЗУ (ст. 271 ЦК, ст. 35 ЗК).
А вже питання викупу ЗУ під своєю нерухомістю: приватного ЗУ – за згодою; публічного ЗУ – за ст. 36 ЗК. Та й переважне право купівлі (п. 3 ст. 35 ЗК).
Коли власник приміщення (в нежитловій будівлі) і ЗУ під цим приміщенням продає лише приміщення є два погляди в практиці арбітражних судів:
2) продавати приміщення можна без ЗУ (ФАС ВВО, А82-1806/2011), "Твердження ВАТ "Мегафон" про необхідність застосування до правовідносин положення статті 290 Цивільного кодексу України і статті 36 Житлового кодексу України помилково, оскільки виникли правовідносини нормами Земельного кодексу України, а тому застосування названих заявником норм права за аналогією закону в суперечці неприпустимо.придбанням приміщень у власність та з моменту державної реєстрації переходу права власності у ВАТ "Мегафон" виникло право користування земельною ділянкою.", виникає законне користування ЗУ.
Цей "третій" погляд заснований на тому, що:
При чому такі дива з нехтуванням волею сторін обґрунтовані не через п. 2 ст. 552 ЦК, а через п. 3 ст. 552 ЦК та п. 2 ст. 555 ЦК (це про "право користування" та "включену ціну") :)
І що ще цікавіше, суд пише нам:
- "щодо спільного майна власників приміщень у нежитловій будівлі можуть бути застосовані за аналогією до норми. Житлового кодексу України";
- "державна реєстрація виникнення, переходу, обмеження (обтяження) або припинення права на житлове чи нежитлове приміщення у багатоквартирних будинках одночасно є державною реєстрацією нерозривно пов'язаного з ним права спільної часткової власності на спільне майно та носить правопідтверджуючий, а не правотворчий характер";
- "З вищевикладеного випливає, що через закон у заявника виникло право спільної часткової власності на земельну ділянку".
Тобто. право власності на ЗУ у набувача приміщення під ЗУ виникло ще й через закон (при виникненні права власності на приміщення) - за аналогією житлового законодавства до нежитлової будівлі :)
Приємно буде прочитати вашу думку, шановні колеги.