Англійський погляд на земельну реформу
Земля – це основа всього життя на планеті. Однак це такий суб'єкт, який, з одного боку, повинен регулюватися як об'єкт власності сільського трудівника, а, з іншого, - це загальне надбання як людей, що нині живуть на ній, так і майбутніх поколінь. Тому так важливо, як регулюється та адмініструється використання цього багатства. Ефективне використання землі може вплинути на економіку у масштабах цілої держави. Сьогодні ми публікуємо з невеликими скороченнями результати дослідження англійськими фахівцями досвіду сучасних аграрних реформ у різних країнах.
Дослідження, проведене фахівцями Королівського інституту сертифікованих спеціалістів у сфері нерухомості (RICS), встановило зв'язок між ефективним земельним адмініструванням та економічним розвитком країни, що водночас супроводжується зростанням вартості землі. Для цього передусім необхідно чітко позначити форми володіння та створити суворі законодавчі рамки для захисту права власності.
Дослідники склали інфографіку, де показані основи земельного адміністрування (рис. 1)
Одним із прикладів успішної земельної реформи можна вважати досвід Таїланду. На сьогоднішній день ця країна є головним експортером харчової продукції у Південно-Східній Азії. У 80-ті лише чверть землевласників мали юридично підтверджені права власності. Згідно з дослідженням у рамках Національного Соціально-Економічного Плану Розвитку NSEDB (1982 - 1986), всього 12% сільськогосподарських земель належать тим, хто має документи, що підтверджують їх правовий статус. 49% власників мають недостатній пакет документів, 18% мали суто умоглядні претензії. Ще 21% - незаконно захоплені землі, найчастіше зі складу лісових угідь.
Програма земельного адміністрування набула високого пріоритету. Уряд Таїланду навіть звернувся за підтримкою Світового банку, спільно з яким було розроблено план реформ на найближчі двадцять років. У результаті законні власники землі мали отримати державну підтримку, а держава — отримати штат досвідчених оцінювачів та фахівців із землекористування та нерухомості.
Реформа проводилася у чотири етапи. Перша фаза (1985-1992) полягала у тому, щоб розробити ефективний державний інститут оцінки та реєстрації. За цей час було видано близько 1,63 млн. свідоцтв власності. У той же час, департамент землекористування Таїланду відкрив багато регіональних офісів у віддалених провінціях. Друга (1991-1994) та третя (1995-2001) фази вже включали елементи стратегічного планування: впровадження IT-технологій, правильне використання людських ресурсів та розвиток інфраструктури. Було завершено зйомку всіх ділянок із повітря. Проте з очікуваних 3 млн ділянок на цей час вдалося зареєструвати лише 2.1 млн.
Разом з тим, Таїланд зіткнувся з низкою нерозв'язних проблем. У цій країні недостатньо кваліфікованих оцінювачів, особливо у віддалених від великих міст регіонах. Через економічну кризу Таїланду так і не вдалося набрати очікувану квоту в 574 оцінювачі. Через брак фахівців департамент землекористування в 2004 році оцінив, що точно розмежувати наділи, внести дані до держреєстру і скласти кадастрову карту, що відповідає нинішньому стану справ, вдасться лише через 200 років. План щодо розвитку земельного адміністрування, хоча й не досяг необхідних висот, все одно вплинув на економіку Таїланду значний позитивний вплив.
Другий приклад - це Бангладеш,який застосував нову політику в оцінці земельних активів та зональному розселенні. Ця схема було втілено у життя 1984 р. Програма застосовувалася по всій території країни. Крім того, було створено десять округів для розселення, проте згодом їх кількість довелося скоротити до п'яти, включаючи Тангайльський округ. Через кілька років чиновники зібрали дані про власників землі, інфраструктуру та вирощувані культури на новоосвоєних територіях.
Дослідники RICS вивчали Тангайльський округ у 2008 – 2009 роках. і дійшли висновку, що землевласники успішно використовують можливість самостійно розпоряджатися землею та укладати різні правочини. Крім законодавчих нововведень, Бангладеш активно підтримував впровадження сучасних технологій. На приватизованих землях вирощувалися товарні культури, використовувалися нові методи сільського господарства. Власникам землі видавався державний кредит в розвитку, і близько 80 % селян скористалися ним.
Незважаючи на те, що будь-які зміни в земельній політиці відбуваються не за один день, а видимі результати часто відзначаються лише через десятиліття, експерти зазначають, що державі вигідно проводити такі реформи. Приватизація землі, надійно захищена законом, сприяє економічному розвитку за рахунок залучення інвестицій, зростання виробництва та можливості підкріпити запит на кредитування за рахунок землі. В результаті зростає ціна на землю, що збільшує попит та інтерес.
Учасники розповіли, що вони вважають головними перевагами програми приватизації (рис. 2).
Україна має незаперечний земельний потенціал: ні в кого у світі немає такого земельного капіталу, водночас занедбаний стан цієї землі неодноразово ставав предметом критики, як влади,і зарубіжних інвесторів.
До арбітражного суду регулярно надходять позови від землевласників до кадастрової палати. Справа в тому, що кадастрова вартість впливає на розрахунок земельного податку, орендних платежів та викупної вартості ділянок. Радник президента України Веніамін Яковлєв на нещодавньому засіданні Ради при президенті України з кодифікації та вдосконалення цивільного законодавства визнав, що влада запізнилася із запровадженням розмежувань між ЗК та ЦК на 20 років.
Вступ України до СОТ значно впливає на розвиток сільського господарства, якому важко боротися з імпортом продукції без належної модернізації. Тому на розвиток аграрного сектора з 2013 по 2020 роки планується виділяти майже по 200 млрд. рублів з федерального бюджету. Це вдвічі більше, ніж у 2008 році. Проте питання про юридичне закріплення земельних прав у приватних руках спостерігається явне гальмування. Зберігається ризик, що земля в результаті може виявитися не у міцних господарників, а в олігархів та спекулянтів.
Міжнародний досвід показує, що держава має зробити перший крок, а саме стати неупередженим регулятором ринкових відносин і відпустити частину неефективних земель, що простоюють. Це особливо важливо для країн, що розвиваються, які зазнають труднощів з розвитком сільського господарства. Для того, щоб не відставати від сусідів, Україні слід не лише замислитися над реформою землекористування, а й зробити це якнайшвидше. Незважаючи на те, що реформи важко довести до кінцевого, ідеального результату, вони у будь-якому разі приносять велику користь.