Банкрутство забудовника при пайовому будівництві - Народний Радник

Закон про визнання забудовника банкрутом під час пайового будівництва

Пайове будівництво - це вигідний для забудовника спосіб залучення з метою фінансування будівельних робіт грошей громадян та організацій з гарантією надання їм у майбутньому житлових приміщень. Однак для учасника будівництва такий механізм несе у собі значний ризик різних несприятливих наслідків, один із яких — можливе банкрутство забудовника до передачі квартири мешканцям, які вже віддали забудовнику свої гроші.

У разі поруки банк, згідно з пунктом 2 статті 15.1 ФЗ № 214, несе субсидіарну відповідальність разом із забудовником. При банкрутстві забудовника та неможливості передачі житла в натурі банківська організація буде зобов'язана компенсувати невиплачену вартість житла пайовику, виплатити неустойку, а також відшкодувати інші збитки.

При страхуванні, згідно з пунктами 5 та 6 статті 15.2 ФЗ № 214, вигодонабувачем є пайовик, який має право отримати страхову премію у розмірі вартості квартири, якщо забудовник не зможе виконати своїх обов'язків. При цьому банкрутство забудовника є згідно з пунктом 8 статті 15.2 ФЗ № 214 страховим випадком — отже, з моменту визнання забудовника банкрутом у пайовика з'являється безумовне право на отримання страхової премії. Важливо також пам'ятати, що отримання страхової премії не позбавляє пайовика права вимагати виплати неустойки та компенсації інших збитків, заподіяних забудовником.

Умови пайового будівництва

Для набрання чинності умовами про поруку (для виплати страховки) повинні бути дотримані 2 принципові умови:

Договір із забудовником має передбачати саме пайовеучасть у будівництві згідно зі статтею 4 ФЗ № 214, а не іншу угоду із забудовником. Насправді багато забудовники прагнуть обійти вимоги даного ФЗ замість договору участі у пайовому будівництві:
укладають з учасниками будівництва договір позики, що припиняються передачею квартири у власність позичальнику;
оформлюють внесення коштів до акціонерного (складеного) капіталу, після чого передбачається його погашення шляхом передачі квартири;
видають кожному вексель із наступним розрахунком у ньому квартирою тощо.
Арбітражним судом має бути прийняте рішення про банкрутство забудовника та початок процедури конкурсного провадження. На це прямо зазначено у пункті 8 статті 15.2 ФЗ № 214 (умова для виплати страхової суми пайовику).

Процедура банкрутства забудовника та інтереси учасників будівництва

Учаснику будівництва важливо пам'ятати, що банкрутство - це тривала процедура, що включає кілька етапів:

Заходи, які приймаються при введенні спостереження

Основною нормою, на яку слід спиратися при введенні спостереження, є пункт 2 статті 201.4 ФЗ № 127, який зазначає, що тимчасовий керуючий протягом 5 днів з дня свого призначення повинен повідомити всіх кредиторів (у тому числі зацікавлених учасників будівництва) про можливість вибору одного з варіантів дій:

Включення вимоги про передачу квартири, а також вимог щодо відшкодування збитків (неустойки) за порушення забудовником своїх зобов'язань до відповідних реєстрів.
Відмови учасника будівництва від виконання контракту, за яким йому має бути передано житло, з подальшим одержанням компенсації.

Дії після включення до Реєструвимог про передачу житла

Після оформлення вимог до забудовника у відповідних реєстрах зборами кредиторів вибирається один із таких варіантів дій:

Фактична передача квартир згідно зі статтею 201.11 ФЗ № 127. Реалізація цього заходу можлива лише у разі введення будинку в експлуатацію.
Залучення нового забудовника згідно зі статтею 201.15-1 ФЗ № 127.
Передача об'єкта незавершеного будівництва та освіта пайовиками ЖБК згідно зі статтею 201.10 ФЗ № 127.

Крім перелічених варіантів пайовик має право скористатися індивідуальною можливістю отримання своєї квартири відповідно до пункту 8 статті 201.11 ФЗ № 127 за допомогою подання позову про визнання свого права власності. Однак це можливо лише при введенні будинку в експлуатацію, коли житло вже придатне для проживання, або у разі підписання між пайовиком та забудовником передавального акта до подання заяви до суду про банкрутство останнього.

Отримання компенсації за банкрутства забудовника

Ще один можливий варіант захисту своїх прав під час банкрутства забудовника (крім отримання квартири в натурі) — відмова від виконання договору в односторонньому порядку. Можливість заяви про це з'являється після відкриття конкурсного виробництва.

Порядок розрахунку виплат у разі банкрутства забудовника при пайовому будівництві відбуватиметься згідно з пунктом 2 статті 201.5 ФЗ № 127. Розмір вимоги до забудовника складатиметься із суми коштів, перерахованих забудовнику в рахунок сплати за квартиру, та реальної шкоди, яку зазнав учасник будівництва. При цьому сума шкоди розуміється як різниця між ціною квартири на момент початку конкурсного виробництва та первісною вартістю за договором міжзабудовником та учасником будівництва. Цей варіант особливо переважний для пайовиків, які уклали договори пайової участі у будівництві, оскільки за положеннями пункту 4 статті 201.5 ФЗ № 127 така ситуація є страховим випадком. Отже, при нестачі коштів забудовника пайовику належить або компенсація банку-поручителя, або страхова виплата.

Як бачите, аналіз чинних норм ФЗ № 127 та 214 показує, що банкрутство забудовника при пайовому будівництві не може вплинути на права пайовиків. Учасникам будівництва (пайовикам) доступна ціла низка заходів для реального та ефективного захисту своїх прав на отримання житла або отримання компенсації за нього. При цьому можливості пайовиків значно ширші, ніж у інших учасників будівництва.