Центр Московської Нерухомості - На ринку корову старий продавав, або За що клієнти платять ріелтору
Самостійно вирішувати житлове питання чи звернутися до агенції? Що потрібно вимагати за власний кошт від ріелторів — представників агентств нерухомості? Чим визначається розмір комісійної винагороди? На ці питання відповідає, а заразом і відкриває секрети ріелторської майстерності керівник агентства нерухомості «МІЦ-нерухомість» Наталія СОЛОМОНОВА.
— Наталю, які обов'язки ріелтора стосовно клієнта агентства нерухомості? Чим відрізняються дії ріелтора, коли він представляє інтереси продавця, покупця чи учасника альтернативної угоди?
— Вирішуючи будь-яке житлове питання щодо купівлі, продажу або альтернативного варіанту (обміну квартир), треба усвідомлювати, що угода з нерухомістю складається з багатьох етапів, за кожним з яких стоять різноманітні за часом і енергоємністю процеси, що витрачається. Ефективність їх забезпечується професіоналізмом та самовіддачею агентів, менеджерів та співробітників різних служб компаній нерухомості. Клієнт-продавець має право розраховувати на те, що ріелтор:
Якщо клієнт агенції планує купівлю квартири, то основними завданнями ріелтора є формування образу квартири, перевірка її юридичної чистоти та чітке дотримання технологій підготовки документообігу майбутньої угоди. А далі, як і при продажу, слід вироблення влаштовують всіх умов і графіка проведення угоди і т. д. При вчиненні альтернативної угоди коло обов'язків ріелтора включає роботу, необхідну для продажу об'єкта з одночасною купівлею одного або декількох об'єктів нерухомості.
— Ви торкнулися теми перевірки юридичної чистоти квартир. Як це здійснюється? Адже ніхто з сумлінних покупців не хоче згодом мати проблеми з купленою квартирою.
- Цеособливо важливо як для покупця - клієнта агентства нерухомості, так і для самої агенції. Перевірка складається з кількох блоків. Її проводять завжди у певній послідовності: спочатку ріелтори, а потім юридична служба компанії. По кожній квартирі проводиться збір інформації, а потім аналіз та ще раз аналіз даних, що обробляються. Вивчаються матеріали про всіх попередніх власників та осіб, які живуть та проживали у квартирі.
Активно використовують і такі способи перевірки, як бесіди з сусідами, зустрічі з попередніми власниками, виїзд за новими місцями проживання власників тощо, до ухвалення рішення про видачу ріелтору дозволу на проведення правочину. Проблема перевірки квартир стає дедалі гострішою, оскільки згодом зростає кількість переходів прав власності на об'єкти нерухомості, відповідно, збільшується ризик угодах.
Не дарма вважається, що краще купувати квартиру у її першого власника, але таких квартир з кожним роком дедалі менше. І перевірка нерухомості вимагає все більших зусиль, високої кваліфікації та впровадження нових технологій. Є й хороші тенденції, наприклад, більшість дітей, які не були включені в приватизацію в 1991–1993 рр., вже стали повнолітніми. Відповідно, ризиків визнання правочинів недійсними за їхніми позовами вже немає. Деяких громадян це надихає настільки, що вони пускаються у самостійні пошуки квартири для покупки.
— Якщо знайти квартиру самостійно зараз не є великою складністю, навіщо тоді участь ріелтора? Він же не робитиме підбір безкоштовно…
У цьому випадку ріелтор скаже йому величезне спасибі, адже він зробив саму низькокваліфіковану, але трудомістку роботу — перелопатив інформацію про сотні об'єктів, зробив десяткидзвінків, з'ясував подробиці, домовився з представником продавця та переглянув безліч квартир.
Щоправда, підбір квартири майже нічого не вартий, саме тому агентство нерухомості підписує з потенційним покупцем договір на купівлю об'єкта нерухомості, причому клієнт оплачує роботу агента лише після отримання комплексу послуг.
- А яка сьогодні вартість послуг ріелтора? І хотілося б торкнутися питання контролю за роботою ріелтора з боку його замовника — клієнта фірми. Як це робити?
— Як правило, кожне агентство має свою тарифну сітку, зазначену у договорах надання послуг клієнтам. У Москві за надання послуг з продажу, купівлі або обміну об'єктів нерухомості клієнти платять 3-7% вартості об'єкта нерухомості, в Підмосков'ї при роботі з заміською нерухомістю вартість послуг варіюється в межах 5-10%.
Якщо ж йдеться про просту консультацію щодо проведення угоди, а вся відповідальність буде покладена на клієнта, комісійні агентства можуть бути мінімальними. Щоправда, тоді не варто сподіватися на перевірку юридичної чистоти та забезпечення безпеки угоди. Якщо ж підписано договір на супровід угоди з видачею юридичного висновку про перевірку квартири (це саме той випадок, коли ви обрали квартиру), вартість послуг складе не менше 2–3,5%.
— І все ж таки завжди хочеться заощадити на комісійних. Може, краще звернутися до приватного маклера — ті ж послуги коштуватимуть набагато дешевше?
- Не факт. Однак ризик набагато більший. Договір у разі, зазвичай, не укладається. А це означає, що жодної відповідальності перед вами такий маклер не несе: з юридичного погляду він ніяких послуг вам не надавав, грошей не брав і взагалі вас знати не знає — довести протилежнедуже складно.
- Якщо коротко, хто такий ріелтор?
— Справжній ріелтор — це людина, яка допомагає людям краще жити. Я — ріелтор, і я пишаюся своєю професією.
— Лаконічно, а детальніше…
Крім того, ріелтор – професійний переговірник. Відомо, що фахівці з нерухомості — товариські та компанійські люди, адже без уміння спілкуватися неможливо узгодити завдання з клієнтами, колегами, банками. Плюс до всього ріелтор повинен вміти швидко знайти точне та оригінальне вирішення житлової проблеми.