Ціни нижче, щільність
Що станеться з міським середовищем під час розселення хрущовок і до чого готуватися москвичам, які мешкають по сусідству з будинками під знесення
Програма масового зносу п'ятиповерхівок у столиці торкнеться жителів не тільки хрущовок, а й решти будинків у Москві. Про це «РБК-Нерухомості» розповіли рієлтори, які працюють на міському ринку нерухомості.
По-перше, програма поширюється не лише на п'ятиповерхівки. Існуюча версія законопроекту дозволяє руйнувати будь-які будинки в Москві без урахування поверховості та фактичного зносу: наприклад, під знесення можуть потрапити дев'ятиповерхівки та інші житлові будинки.
По-друге, одночасно з масовим знесенням будинків у Москві розпочнеться будівництво нових будівель для переселенців. Міська влада вже виявила 150 майданчиків для зведення житла в усіх адміністративних округах — отже, під час дії програми будівництво у своєму окрузі отримає абсолютно кожен москвич.
Ці процеси вплинуть на міське середовище та повсякденний побут москвичів навіть у тому випадку, якщо вони живуть не в п'ятиповерхівках, констатували в агентствах «Релайт-Нерухомість», «Абетка житла», «Етажі», «Міель» та «Інком-Нерухомість». ».
Знесення торкнеться всіх
«Відчуття життя на одному великому будівництві у багатьох москвичів триває останні 10–15 років, — розповів керівник аналітичного центру ЦІАН Олексій Попов. — Це неминучий наслідок розвитку столиці України як центру агломерації з 17 млн. жителів. Цій агломерації потрібні серйозні зміни міської структури для адаптації простору постсоціалістичного міста до сучасних реалій».
«На мешканцях інших будинків знесення п'ятиповерхівок і подальше зведення нових будинків позначатьсянегативно — протягом тривалого часу у них будуть перебої у роботі комунікацій, які, швидше за все, доведеться перекладати, — підтвердив директор департаменту вторинного ринку агентства ріелторського «Інком-Нерухомість» Михайло Куликов. — Можливі скрути з проїздом на особистому автотранспорті через будівництво, а також виникнення якихось аварійних ситуацій. Москвичам доведеться терпіти постійний шум через роботу будівельної техніки та крики робітників».
Якщо говорити про більш прозові питання, то пил від будівництва в квартирі стане постійним супутником москвичів на весь час проведення робіт, додав Куликов. "Навряд чи хтось ризикне вивісити чисту білизну сушитися на балконі", - зауважив ріелтор.
«У поточній ситуації не регулюється щільність забудови. У існуючій версії закону є дивне формулювання про те, що можна порушувати пожежні, санітарно-епідеміологічні та інші норми. Фактично допускається, наприклад, будівництво будинків «вікно у вікно». Все це знижує комфортність проживання в будинку, вартість лоту та його ліквідність», — попередила Наталія Шаталіна із «Міель-Новобудов».
З аргументами колег не погодилися генеральний директор агентства «Релайт-Нерухомість» Костянтин Барсуков та керівник компанії «Абетка житла» Володимир Каширцев. «Процес редевелопменту мікрорайонів коштує дорого, тому буде розподілено у часі та просторі, — переконаний Каширцев. — Забудову передбачається вести поетапно у різних районах Москви у різний час. Набагато більший дискомфорт приносить реконструкція доріг, розв'язок та естакад».
«Звичайно, якийсь дискомфорт, пов'язаний із новим будівництвом, ми побачимо, але я не думаю, що це буде суттєвою проблемою, — вважає Барсуков. - Зараз у рамках будівництва одногожитлового комплексу частина об'єктів нерідко вводиться в експлуатацію, у квартири заселяються мешканці – а по сусідству продовжується будівництво нових будинків. Забудовники навчилися робити це таким чином, щоб завдавати найменшого дискомфорту людям, які живуть у зданих корпусах».
Чи витримає інфраструктура
Крім побутового дискомфорту та пилу, жителі нестерпних будинків у Москві можуть зіткнутися з перебоями в роботі каналізації, електромереж та інших комунікацій, попередили ріелтори, опитані «РБК-Нерухомістю». «Зараз усі говорять про знесення старих будинків, але це, образно кажучи, один бік медалі, — стверджує Михайло Куликов. — Друга сторона полягає в тому, що значні зміни відбудуться з інфраструктурою тих районів, які потраплять до зони реновації».
«Обсяг квартир у нових будинках буде вдвічі-втричі більшим, ніж у знесених п'ятиповерхівках, і їх мешканців потрібно забезпечити додатковими об'єктами інфраструктури — продовольчими магазинами, школами, дитячими садками, поліклініками та парковками, — пояснив Куликов. — Можливо, виникнуть серйозні проблеми з транспортною ситуацією в районі та обладнанням нових місць для паркування. Поки що не дуже зрозуміло, яким чином буде вирішено всі ці проблеми».
«Можна однозначно говорити, що девелопери зводитимуть будинки вищої поверховості — приблизно від 17 до 25 поверхів. У законопроекті немає жодних вимог щодо поверховості майбутніх будинків, отже, забудовники мають намір будувати максимально високі будинки, на які матимуть узгодження від місцевої влади, — зазначила Наталія Шаталіна. — З огляду на нинішній стан ЖКГ виникають питання підключення до мереж замість п'ятиповерхівок висотних будинків».
Після того, як на місці компактних п'ятиповерхівок з'являться висотні будинки, жителі всього району побачатьущільнення груп у дитячих садках, зростання кількості школярів у класах та збільшення черг у поліклініках, попередили ріелтори. "Якщо нове будівництво вестиметься за принципом "знесли - побудували", то про якість міського середовища можна забути", - резюмував Костянтин Барсуков.
Квартир дуже багато. Вже зараз
Останнім часом Москва регулярно ставить рекорди щодо обсягу пропозиції житла: лише у новобудовах столиці без урахування вторинного ринку продається понад 40 тис. квартир. «Затоварювання на ринку новобудов Москви спостерігається вже сьогодні. Ми чуємо від девелоперів, що продаж знизився, причому як дешевого, так і дорогого житла», — заявила директор московського відділення ріелторського агентства «Етажі» Наталія Корчуганова.
Надмірна пропозиція московського житла спостерігається у столиці останні п'ять років, підрахували в ЦІАН. «Зі збільшенням обсягу нових проектів ця проблема загострилася ще сильніше, – розповів Олексій Попов. — Зараз у забудовників після здачі корпусів в експлуатацію залишаються нерозпродані обсяги у розмірі 20–25% активної пропозиції. Механізм викупу частини цих квартир може бути задіяний у рамках програми розселення мешканців п'ятиповерхових будинків».
На думку Костянтина Барсукова з «Релайт-Нерухомості», чим швидше проходитиме програма зносу, тим сильніше проявлятиметься затоварювання на ринку. «Все залежить від масштабу та терміну редевелопменту хрущовок. Якщо програма розтягнеться на роки, новий обсяг квартир не вплине на поточний ринок житла Москви. Якщо ж будинки зноситимуть та будуватимуть ударними темпами, то можливі варіанти», — підсумував Володимир Каширцев із «Абетки житла».
Як відреагують ціни
Масове знесення хрущовок у Москві з високою часткою ймовірності призведе до зниження цін наквартири у всьому місті, розповіли рієлтори. «Дійсно, досить великий одноразовий викид нового житла на ринок може призвести якщо не до зниження, то, принаймні, до утримання цін на поточному рівні, — пояснила Наталія Шаталіна. — Також варто зауважити, що поява нових обсягів пропозиції у Москві відбивається на попиті на підмосковні новобудови. Відтак для утримання попиту підмосковні забудовники будуть змушені демпінгувати».
Несподіваним наслідком зносу п'ятиповерхівок стане зникнення прошарку найдешевшого бюджетного житла Москви, передбачили в агентстві "Міель". «Складеться цікава ситуація, коли вторинний ринок відчуватиме менше конкуренції з боку інших вторинних квартир, але більше конкуренції з боку первинного ринку. У нижньому ціновому сегменті, в принципі, залишаються лише пропозиції на первинному ринку», — заявила Шаталіна.