Договір найму короткострокового найму житлового приміщення зразок та особливості

Однією із законних підстав для заселення та проживання у квартирі є договір найму короткострокового найму житлового приміщення. Укладання цього договору дозволяє зафіксувати основні умови користування житлом, зокрема термін його дії.

Особливості та зразок

Незважаючи на те, що дія положень договору найму охоплює житлові правовідносини, його умови регулюються загальними та приватними нормами ЦК України, що поширюються на всі види аналогічних договорів. Особливості узгодження умов такого контракту між сторонами обумовлені єдиною можливою метою надання предмета договору – проживання громадян у житловому приміщенні.

Сторони цієї угоди визначено у ст. 671 ЦК України:

Власник приміщення – фізична особа чи підприємство;
Наймодавець – особа, уповноважена власником на вчинення певного переліку повноважень щодо здачі приміщень у найм;
Наймач – лише фізична особа, оскільки організації можуть отримувати житлові приміщення виключно у межах орендних чи інших аналогічних правовідносин.

Для надання житла на умовах найму можуть бути передбачені спеціальні підстави.Зокрема, в будинках державного або муніципального житлового фонду такі підстави регламентуються правилами постановки на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов.

Настання порядкової черги надання житла;
Наявність спеціально обумовлених у законі пільгових підстав, що дозволяють претендувати на виділення житла у першочерговому порядку;
Наявністьобставин, що дають декларація про позачергове отримання приміщень.

У разі виникнення правових підстав для отримання житла на умовах найму, громадяни повинні укласти договір. Якщо термін стандартного договору найму не повинен перевищувати п'ять років, то короткострокове наймання не може перевищувати одного року.

Перша сторінка договору найму

Особливості змісту тексту договору короткострокового найму, а також умов його виконання передбачені ст. 683 ЦК України:

Відсутній обов'язок вказувати у тексті договору інших громадян, які проживатимуть у цьому житлі;
Право переважного продовження договору нового термін залежить від угоди сторін;
Житло може бути передано у найм, якщо інше прямо не обумовлено умовами угоди;
Не застосовується обов'язкове правило про можливу заміну наймача;
Відсутність обов'язку власника або наймодавця дотримуватись процедури примусового виселення при порушенні умов проживання або псування приміщення.

Передавальний акт

Хоча глава 35 ДК РФ, яка регламентує умови укладання найму житла, не містить норм про складання передавального акта, вимога про його наявність міститься в аналогічних правилах правовідносин оренди. У цій частині умови необхідність складати акт прийому-передачі поширюються і договір короткострокового найму.

Вказівка на реквізити договору найму, яким врегульовано питання передачі приміщення наймачу;
Опис предмета найму – його технічні та якісні характеристики;
Детальний опис недоліків приміщення, виявлених у процесі візуального огляду;
Перелік додаткового майна та технічного приладдя, що передаються разом із приміщенням.

Тому від змісту передавального акта можуть залежати підстави для відшкодування шкоди законному власнику приміщення.

Якщо під час огляду у сторін немає розбіжностей чи заперечень про характеристики об'єкта, вони підписують їх у момент фактичної передачі приміщення. За наявності заперечень вони детально описуються в тексті акта.

Чи потрібно реєструвати

Звичайний договір найму підлягає обов'язковій державній реєстрації, така вимога передбачена ст. 674 ЦК України. Підставою для запровадження такого правила є факт виникнення у власника обмеження (обтяження) щодо розпорядження та користування об'єктів на строк дії договору найму. Виняток із цього правила встановлено лише для договорів, термін яких не перевищує одного року.

Строк дії короткострокового договору не може перевищувати одного року. Отже, на нього не поширюються вимоги про проведення державної реєстрації, а набрання чинності договором зумовлено його підписанням сторонами та подальшою передачею об'єкта.

Продовження терміну дії угоди не означає, що вона підлягає реєстрації. І тут фактично відбувається нова самостійна угода і укладається новий договір, термін якого у разі неспроможна перевищувати року.

Стандартне правило для договору найму свідчить, що громадяни мають переважне право укладати угоди новий термін. При цьому наймодавець не має права відмовити громадянам у продовженні терміну дії контракту, якщо наймач згоден укласти його на умовах, запропонованих третім особам.

Щодо короткострокового найму таке правило діє з урахуванням важливого обмеження – передбачити право переважногопродовження угоди можуть лише її сторону шляхом включення відповідної умови до тексту документа. Зміст конкретних норм документа визначення такого права мають сформувати сторони.

Якщо умови договору будуть містити норми про пріоритетне право на продовження терміну угоди, наймодавець буде зобов'язаний повідомити мешканців про це заздалегідь обумовлений період часу. Також у власника у будь-якому випадку зберігається право відмовити у продовженні терміну найму, якщо він не планує здавати його третім особам протягом наступного року.

Конкретний порядок реалізації переважного права сторони також можуть регламентувати в тексті угоди щодо взаємної домовленості.

Оскільки умови цього договору не поширюються вимоги ст. 684 ДК РФ, продовження здійснюється тільки за новою угодою, що укладається, або вираженим іншим способом згодою наймодавця на продовження угоди за аналогічними умовами.

Розірвання

Аналіз норм глави 35 ЦК України дозволяє виділити такі підстави для розірвання договору короткострокового найму:

Закінчення його строку та відсутність бажання сторін на його продовження;
Відмова власника (наймодавця) продовжити дію договору;
Порушення умов проживання, що ведуть до псування об'єкта або створюють загрозу заподіяння шкоди приміщенню, а також майну чи інтересам мешканців сусідніх приміщень;
Наявність заборгованості з оплати найму чи комунальних послуг понад двічі після настання терміну платежів.

У разі порушення умов проживання та строків оплати, юридичною підставою для розірвання угоди буде судова ухвала. При відмові від його виконання рішення суду спрямовується напримусове виконання.

Ще одна особлива підстава для дострокового розірвання договору передбачена у п. 3 ст. 687 ЦК України — аварійний стан об'єкта або настання обставин, за яких житло стає непридатним для основної мети використання.Ця підстава має підтверджуватись актом міжвідомчої комісії за фактом оцінки стану будівлі або окремого приміщення, а розірвання контракту здійснюється в судовому порядку за ініціативою будь-якої із сторін.