Дванадцять мільйонів шістсот шістдесят дев’ять тисяч) рублів, без урахування ПДВ
ОЦІНКА РИНКОВОЇ ВАРТІСТЬ ОБ'ЄКТУ ОЦІНКИ ДОХІДНИМ ПІДХОДОМ
Загальні положення
Для розрахунку ринкової вартості об'єктів нерухомості, що приносять постійний дохід, дохідним підходом використовується метод прямої капіталізації, що враховує залежність ринкової вартості об'єкта нерухомості від величини чистого доходу, що приносить об'єкт, та ставкою капіталізації.
Базова формула розрахунку у цьому випадку має такий вигляд:
Вартість об'єкта нерухомості = ЧОД / R,
ЧОД – чистий операційний дохід, який приносить об'єкт нерухомості, рівний дійсному валовому доходу за мінусом операційних доходів;
R - коефіцієнт (ставка) капіталізації.
Формування доходної частини. На підставі проведеного аналізу найкращого та найбільш ефективного використання нерухомості, як покращеної, з урахуванням існуючих об'ємно-планувальних рішень оцінюваного об'єкта, в подальші розрахунки прийнято, що доходна частина формується за рахунок здачі в оренду приміщень за вирахуванням втрат від недовикористання та при зборі орендної плати.
Формування витратної частини. Експлуатаційні витрати являють собою поточні витрати, пов'язані з володінням та експлуатацією об'єкта нерухомості. Вони поділяються на три основні групи:постійні- величина, яких не залежить від ступеня завантаженості об'єкта користувачами (податок на майно, податок на землю (орендна плата за землю), страхові внески);змінні -залежні від ступеня завантаження комплексу будівель (оплата комунальних послуг, зарплата персоналу тощо);резерви на заміщення(витрати по заміні протягом економічного життя об'єкта окремих його елементів, схильних до більш швидкого зносу, ніж основна конструкція: обробка,сантехніка і т.д.).
Ставка капіталізації являє собою коефіцієнт, що встановлює залежність вартості об'єкта від очікуваного доходу від його експлуатації. Поняття ставки капіталізації, що використовується стосовно нерухомості, включає дохід на капітал і повернення вкладеного капіталу.
Розрахунок ставки капіталізації може бути здійснений двома методами:
− методом «ринкової вичавки»;
− методом кумулятивної побудови.
Беручи до уваги відсутність достатнього обсягу достовірної інформації, необхідної для якісного розрахунку ставки капіталізації методом «ринкового вичавлювання»[28], у цій роботі розрахунок ставки капіталізації виконаний методом кумулятивної побудови, при якому підсумовуються різні фактори ризику, пов'язані з інвестиціями в даний об'єкт нерухомості ( норма доходу), а також норма повернення, що означає погашення суми первісного вкладення за період володіння нерухомістю.
Дохід на капітал - це компенсація, яка має бути виплачена інвестору за цінність грошей з урахуванням фактора часу, за ризик та інші фактори, пов'язані з конкретними інвестиціями. Іншими словами, це відсоток, що виплачується за використання коштів. Його називають також віддачею капіталу, абонормою доходу. Для інвесторанорма доходу - це очікувана ставка доходу на інвестиції в порівняні за рівнем ризику об'єкти нерухомості або, іншими словами, це очікувана ставка доходу за альтернативними варіантами інвестицій з порівнянним рівнем ризику на дату оцінки. Теоретично, норма доходу повинна прямо чи опосередковано враховувати такі фактори:
- Компенсація за безризикові, ліквідні інвестиції;
- Компенсація за ризик інвестицій у конкретний об'єкт;
- Компенсація за низьку ліквідність об'єкту нерухомості;
- Компенсація за інвестиційний менеджмент;
- Виправлення на прогнозоване підвищення чи зниження вартості активу.
Повернення капіталу означає погашення суми первісного вкладення за період володіння нерухомістю. Його називають також відшкодуванням капіталу, абонормою повернення.Норма повернення вважається для об'єктів, вартість яких з часом знижується.