Ексклюзивний договір погляд ріелтора - Мої статті - Каталог статей - Агентство нерухомості -

Ексклюзивний договір передбачає роботу ріелтора з власником (або його законним представником) об'єкта, що продається.

Хоча на нижчеміському ринку нерухомості ріелтори вже не перший рік пропонують своїм клієнтам укладати ексклюзивні договори (ЕД), для багатьох залишається незрозумілим, у чому переваги такої співпраці.

Чому ексклюзив краще

Ось які аргументи наводить ріелтор, щоб переконати власника житла підписати ЕД:

1. Такий договір захищає від кримінальних моментів під час угоди. Співпрацюючи з ріелтором на основі ЕД, власник квартири звертається в одне, найчастіше відоме в місті агентство, що працює на ринку не один рік.

2. ЕД економить час продавця: немає необхідності одночасно співпрацювати з кількома (або одним недбайливим) агентами, і постійно контролювати, як йдуть справи, — ріелтор дзвонитиме сам і повідомлятиме про те, що відбувається.

3. Є реальна можливість внести свої умови до тексту договору.

4. Встановлюються конкретні терміни продажу квартири.

6. У результаті ЕД дозволяє власнику продати об'єкт нерухомості за мінімальний короткий час за максимальною ціною, працюючи тільки з одним ріелтором. Хоча більшість продавців чомусь переконана у зворотному: мовляв, чим до більшої кількості агенцій звернешся, тим за вищою ціною буде продана квартира. Застерігаємо - буде зовсім навпаки.

У цьому випадку кожен із ріелторів намагатиметься залучити покупця нижчою ціною. Внаслідок такої конкурентної боротьби, одразу кілька агентів тиснуть на власника, переконуючи його ціну знизити. І він, як показує практика, найімовірніше, під натиском здасться.

Скільки коштує послуга

ПриУкладення ексклюзивного договору комісійні будуть у звичайних рамках, тих, що існують у конкретній ріелторській компанії. Наприклад, це від 5 до 6% від суми вчинення правочину. На розмір комісійних впливає не тип укладеної угоди, а складність передбачуваної угоди (обсяг робіт, розмір витрат агентства тощо – все індивідуально).

Здавати документи не обов'язково

В одному агентстві під час укладання ексклюзивного договору зобов'язують залишити в офісі оригінальні документи на квартиру, а десь це робити зовсім не обов'язково. Або вони здаються на відповідальне зберігання в агентство за бажанням клієнта (у цьому випадку, до речі, компанія несе фінансову відповідальність за їхню втрату). В інших випадках документи можуть залишатися на руках у господаря — здавання їх в агентство не є обов'язковим під час укладання ЕД.

Визначення ціни квартири

Фахівці наголошують — буде визначено максимальну ринкову ціну об'єкта нерухомості на даний момент часу. Причому це відбудеться до підписання ексклюзивного договору. Ріелтор огляне квартиру, здійснить її оцінку. Після цього пропоновану ціну обговорить із власником, аргументує її. І лише тоді продажна ціна буде прописана у договорі. До речі, на неї впливають багато чинників. Наприклад, те, як терміново необхідно продати житло, чи ступінь готовності комплекту документів на продаж. Оскільки ріелтор отримує за свої послуги відсоток від суми угоди, йому, звичайно, так само вигідно продати квартиру за максимально можливою ціною, як і власнику, — тим більші комісійні він отримає.

Якщо продаж не відбувся у заявлені терміни

Таке, звісно, трапляється. Причин, як суб'єктивних, і об'єктивних, цього може бути багато. Буває, що власник загалом задоволенийвсім ходом процесу, і, навіть якщо угода у вказану годину не відбулася, продовжує ЕД.

Інакше договір втрачає силу, сторони розлучаються. І виникає дуже важливе питання про неустойку. І тут є два важливі моменти: сума неустойки, і якою із сторін вона виплачується.

Тільки у професійних компаніях передбачено двосторонню неустойку: власник виплачує її, якщо розриває договір достроково (адже агентство вже вклало гроші в просування об'єктів на ринку, підготовку необхідних документів тощо, і ці витрати йому треба буде компенсувати), а ріелтор, якщо неналежним чином виконував взяті він зобов'язання.

Хто працює по ЕД

ЕД – велика відповідальність. Професійний рівень ріелтора та компанії, які йдуть на його висновок, має бути досить високим. Не всі агентства міста, в принципі, у своєму арсеналі такий договір мають: Але щоб надавати цю послугу, агентство не обов'язково має бути великим. На спільних угодах я стикався з невеликими компаніями, рівень професіоналізму яких був дуже високому рівні.

Говорячи про укладання ексклюзивного договору, слід розуміти, що це можливо лише у випадку, якщо клієнт справді мотивований на продаж. Втім, у професійних ріелторських компаніях не працюватимуть з невмотивованими продавцями в будь-якому випадку, за будь-яким договором: продавець не готовий до здійснення угоди, отже, як показує практика, у 90% випадків він, на якомусь етапі, відмовиться від участі в ній. .

Коли з клієнтом працюють усі, це означає – ніхто. А от коли він уклав ексклюзивну угоду з одним агентством нерухомості, тоді агентство несе перед ним і моральну, і юридичну відповідальність, тоді з нього можна спитати. І агент уцьому випадку відчуває зацікавленість у результаті. А якщо угода затягується, з агента запитає як клієнт, а й керівник агентства.

Ринок нерухомості міст формувався інакше, ніж московський. Там принцип ексклюзивності почав використовуватися практично спочатку. У результаті сьогодні більшість компаній працюють приблизно за однаковими правилами. І в клієнта, у цьому плані, мало вибору. У нас все інакше. Ріелторські компанії використовують різні правила, підходи. В результаті, складно переконати клієнта в тому, що ексклюзивний метод роботи ефективніший. Насамперед — для нього. Крім цього, ексклюзив вимагає і від агентства нерухомості достатньо високого рівня професіоналізму. До нього у нас готові поки що не всі… На мій погляд, такий підхід до клієнта поступово розвиватиметься. Ми до цього прийдемо».