Форум Будівництво на УСНО Форум Головбух

Замовник-забудовник отримує кошти від інвестора

Право власності на об'єкт, що фінансується, спочатку належить інвестору. Виходячи з цього, кошти, які інвестор перераховує замовнику-забудовнику для фінансування будівельних робіт, є цільовим фінансуванням і, відповідно, не підпадають під поняття «реалізація». Отже, дані кошти не можуть оподатковуватися, пов'язані з виручкою, зокрема, єдиним податком при УСН.

З цього приводу корисно звернутись до Листа Департаменту податкової та митно-тарифної політики Мінфіну України від 22.03.05р. №03-03-02-04/1/83, в якому з посиланням на ст. 251-1-14 ПК Україна зазначається, що при визначенні податкової бази не враховуються доходи у вигляді майна, одержаного платником податків у рамках цільового фінансування, за умови ведення роздільного обліку доходів (витрат), одержаних (вироблених) у рамках цільового фінансування. Далі робиться висновок, за яким суми, отримані організацією-забудовником у межах договору пайового будівництва, не враховуються при обчисленні єдиного податку. Однак при цьому фахівець Мінфіну Україна попереджає про ситуацію, коли нецільове використання коштів дає змогу визнавати їх позареалізаційними доходами.

Кошти інвесторів (пайовиків), що надходять на розрахунковий рахунок замовника-забудовника, складаються з двох частин:

1. Кошти, що направляються підрядникам для будівництва.

При отриманні грошей від інвесторів, замовник-забудовник, який працює на УСН, повинен із цих коштів одразу виділити ту частину, яка є передоплатою за його послуги та яка становить об'єкт оподаткування єдиним податком.

Ситуація, коли у кошторисі зазначені кошти не закладені, на практицідосить типова. Що в цьому випадку включати замовнику-забудовнику до складу доходів та відображати у книзі доходів та витрат? Відповіді на це питання ні в законодавчих актах, ні в роз'ясненнях Мінфіну немає. Вважаємо, що платник податків самостійно має виробити відповідну методику. Наприклад, така методика може базуватися на фіксованому відсотку, розрахованому за практичними даними минулого періоду, та оформлена як елемент облікової політики підприємства з метою оподаткування.

У ситуаціях, коли інвестор невчасно фінансує будівництво об'єкта, замовник-забудовник може залучати позикові кошти. Це має бути погоджено з інвестором. Позика при цьому погашається із коштів інвестора, які надійдуть пізніше.

При цьому дуже важливо врахувати таке. Замовнику-забудовнику необхідно укласти з інвестором додаткову угоду до договору. У цій угоді слід зазначити причину, через яку замовник-забудовник вдається до кредиту. Найголовніше - необхідно обґрунтувати подальше погашення кредиту за рахунок подальшого фінансування з боку інвестора. Без такого обґрунтування гроші, спрямовані на цю мету, швидше за все, будуть визнані податковими органами як нецільове використання коштів, що призведе до необхідності оподаткування відповідних сум.

Порядок обліку видатків у вигляді відсотків за користування позиковими коштами залежить від умов договору. Якщо позичальником виступає замовник-забудовник, йому і належать витрати у вигляді відсотків за користування позиковими коштами. У разі форми УСН «доходи, зменшені величину витрат», відсотки кредит приймаються при обчисленні єдиного податку відповідно до ст. 346.16-1-9 ПК України та ст. 269 НК РФ.

Замовник-забудовникоплачує роботи підрядникам

Виконані роботи та обладнання замовник-забудовник оплачує підрядникам з урахуванням ПДВ. Всі зазначені витрати не належать замовнику-підряднику так само, як не належать йому, власне, кошти інвестора. Дані витрати формують вартість об'єкта та передаються після закінчення будівництва разом із готовим об'єктом.

ПДВ з придбаного обладнання, матеріалів та підрядних робіт також є, якщо так можна висловитися, власністю інвестора і підлягає відшкодуванню безпосередньо в інвестора. Незважаючи на те, що замовник-забудовник, який працює на УСН, сам не є платником ПДВ, він має забезпечити інвестору відрахування вхідного ПДВ. Для цього він формує та надає інвестору зведений рахунок-фактуру (див. нижче). Очевидно, тут має діяти той самий принцип, який застосовується у відносинах між комітентом - платником ПДВ та комісіонером на «спрощенці» (див., наприклад, Лист Департаменту податкової та митно-тарифної політики Мінфіну України від 05.05.05р. № 03- 04-11/98).

Будівництво завершено, замовник-забудовник передає готовий об'єкт інвестору

Відповідно до ст. 39 НК РФ, реалізація - це перехід права власності на товари (роботи, послуги) до покупця. Проте за передачі об'єкта від замовника-забудовника до інвестора зміни власника немає. Вкладаючи гроші у будівництво, інвестор закріплює за собою право на придбання профінансованого майна. Отже, передача будівлі інвестору реалізацією не є і не оподатковується, в основі яких лежить прибуток від реалізації продукції (ПДВ, податок на прибуток, єдиний податок при УСН).

У той же час, якщо підсумковий внесок інвестора перевищує фактичну вартість збудованогооб'єкта, то різниця, що залишається в розпорядженні замовника-забудовника, визнається оподатковуваним доходом. На цю різницю замовник-забудовник має виписати інвестору рахунок. До книги доходів і витрат запис буде здійснено в міру розрахунку у повній відповідності до касового методу.

Для платників ПДВ існує правило, згідно з яким після завершення всіх робіт по об'єкту та підписання документів про закінчення будівництва, замовник-забудовник протягом 5 днів виписує інвестору зведений рахунок-фактуру, до якого включаються дані рахунків-фактур, отриманих від підрядників. У цьому документі окремо виділяються позиції щодо обладнання та будівельно-монтажних робіт, до нього додаються копії рахунків-фактур підрядників та копії платіжних документів, що підтверджують сплату ПДВ (сплачені замовником-забудовником рахунку підрядників).

Вважаємо, замовник-забудовник, який застосовує «спрощенку», також повинен виписати інвестору зведений рахунок-фактуру за всіма перерахованими правилами і позиціями. Це дозволить інвестору-платнику ПДВ при оприбуткуванні об'єкта у складі основних засобів прийняти до вирахування весь вхідний податок. При цьому до зведеного рахунку-фактури вартість послуг замовника-забудовника не включається!