Іпотека та громадянський шлюб
Банки не приховують, що хотіли б бачити серед своїх клієнтів подружні пари. Саме для них розробляються найцікавіші кредитні програми та готуються спеціальні пропозиції. Що очікує при отриманні іпотеки подружжя, яке не перебуває в офіційному шлюбі, «Нерухомості-Інфо» розповіли фахівці.
Перебуває позичальник в офіційному шлюбі чи ні, не позначається прийняття рішення банку про видачу іпотеки. Оцінюючи платоспроможність позичальника, банк бере до уваги рівень його доходу, досвід роботи, наявність іншої нерухомості. Штамп у паспорті до цього кола критеріїв оцінки не входить. Ставки за стандартними програмами, терміни та інші параметри кредитування одні і для зареєстрованих позичальників, і для тих, хто поки що офіційно не оформив сімейні відносини. Щоправда, для отримання кредиту в деяких банках факт ведення спільного господарства позичальникам, які не перебувають в офіційному шлюбі, доведеться підтвердити.
Втрачені можливості
Незважаючи на те, що стандартні умови однакові і для цивільного, і для зареєстрованого подружжя, для незареєстрованих сімей закрито можливість отримати іпотеку за спеціальними програмами банків.
«Такі пари не можуть претендувати на пільгові ставки за програмою «Молода сім'я» в Ощадбанку, – розповідає керівник відділу з іпотечного кредитування компанії «Гранта-нерухомість» Ірина Селіванова. - У таких позичальників взагалі менше можливостей. Наприклад, якщо кредит оформлений тільки на батька, мати, яка не перебуває з ним в офіційному шлюбі, не зможе скористатися материнським капіталом для погашення іпотечного кредиту. Крім того, на ринку все ще є банки, які не готові враховувати дохід другого неофіційного чоловіка щодо розміру кредиту, а це дуже важливо.Враховуючи високу вартість нерухомості в Красноярську, доходу одного чоловіка може виявитися недостатньо для отримання кредиту на придбання тієї нерухомості, на купівлю якої розраховувала сім'я.
Особливості оформлення нерухомості
Інший важливий момент, який необхідно врахувати цивільному подружжю, - як оформляється власність на квартиру, що купується. Банки вимагають, щоб нерухомість, придбана за рахунок кредиту, отриманого цивільним подружжям, була оформлена у власність основного позичальника. Деякі кредитори дозволяють оформляти придбану нерухомість у пайову власність.
«Право власності на квартиру, що купується, оформляється на того з подружжя, на кого оформлена іпотека, як правило, це чоловік, який отримує більший дохід, - пояснює керівник відділу з іпотечного кредитування компанії «Гранта-нерухомість» Ірина Селіванова. - Свідоцтво про право власності оформити на громадянського чоловіка дозволяють не всі банки. Так, в Ощадбанку цивільний чоловік взагалі не може бути учасником угоди. Таким чином, громадянське подружжя позбавляється офіційного права на квартиру. Якщо пара розпадеться і постане питання про поділ майна, згідно із законом він не матиме жодного права на цю нерухомість».
Все це, за словами фахівців, зрештою призводить до того, що подружжя приймає рішення про реєстрацію шлюбу. «Щоб отримати вигідніші ставки та оформити іпотеку за спеціальними програмами, у переважній більшості випадків для отримання іпотеки парам доводиться узаконювати свої відносини. При цьому якщо трапляється нещастя і сім'я розпадається, таку нерухомість ділять тільки в судовому порядку. Проте членам сім'ї банки дозволяють викупити у колишнього родича (колишнього чоловіка чи дружини)належну йому частку насамперед», - каже Ірина Селіванова.
Юридична сторона питання
Якщо подружжя все-таки вирішило отримувати іпотеку в цивільному шлюбі, фахівці радять сторонам документально підтверджувати витрати, понесені при оплаті іпотеки. Адже якщо інтереси подружжя, що перебувають у зареєстрованому шлюбі, захищає закон (придбане ними майно є їх спільною власністю), то факт співжиття не породжує юридичних наслідків.
«На житлове приміщення, придбане особами, які не є подружжям (особами, які не перебувають у зареєстрованому шлюбі), не виникає права спільної сумісної власності. Тобто, якщо право власності на квартиру буде зареєстровано на одну з таких осіб (співмешканців), то другий власник не є, у тому числі не буде визнаний ним у судовому порядку, – розповідає юрист групи компаній «Арбікон» Інна Головізніна. - Крім того, співмешканець не входить до кола спадкоємців згідно із законом. У такому разі в договорі купівлі-продажу можна передбачити, що квартира купується в загальну часткову власність цих осіб, при цьому співвідношення часток може бути будь-яким. Однак при цьому потрібно враховувати, що спільна пайова власність на квартиру (як і будь-яке неподільне майно) завжди означає, що співвласники повинні будуть домовлятися про спільне розпорядження квартирою, інакше обидва або один із них несе ризик несприятливих майнових наслідків. Тобто, якщо згодом спільне проживання співвласників припиниться, бажано продати квартиру або передати частку одного з них іншому (оплатно або безоплатно), інакше виникає ризик продажу чи дарування частки третій особі (з усіма наслідками, що звідси випливають). Ця ситуація, втім, є стандартноюдля учасників пайової власності.
На придбання квартири банком, як правило, видається кредит одному із співмешканців, другий, швидше за все, буде співзаймачем. Поняття «співпозичальник» у законі немає, практично його статус прирівняний до поручителя – тобто права отримання кредиту немає, відповідальність перед банком у созаемщика солідарна з основним позичальником.
Інна Головізніна радить у такій ситуації кожному з подружжя вносити платежі від свого імені – платити через касу банку, а не платіжний термінал, при цьому у платіжному документі вказувати себе платником. В іншому випадку передбачатиметься, що платежі вносилися основним позичальником (зобов'язання за кредитами, як правило, виконуються через поточний банківський рахунок позичальника, при внесенні грошей на рахунок фізичної особи паспорт не потрібен, тому платник буде замовлений власником рахунку).
У такій ситуації співмешканець, який не є власником квартири, має право вимагати від другого співмешканця повернення коштів, внесених ним у рахунок виконання зобов'язань за кредитним договором, та сплати відсотків за ставкою рефінансування Банку України. До таких вимог застосовується трирічний строк позовної давності.
Якщо частина вартості квартири або платежів за кредитом була оплачена за рахунок коштів одного із співмешканців (накопичень від продажу майна тощо), потрібно зберегти документи про джерело коштів, а також вказати це у договорі купівлі-продажу або інших документах (наприклад, позика співжителю, на ім'я якого купується квартира). Зобов'язання за кредитом також є спільними боргами співмешканців, перед банком відповідає той, хто є позичальником, созаемщиком чи поручителем. У кожному конкретному випадку до отримання кредиту тапридбання житла краще заздалегідь проконсультуватися у юриста».
За словами фахівців, у більшості випадків при розпаді сім'ї громадянське подружжя продає іпотечну квартиру з дозволу банку.
«Якщо раніше цивільне подружжя, яке купило в іпотеку квартиру, вирішувало розійтися, воно стикалося з тим, що з продажем нерухомості, що знаходиться в обтяженні у банку, могли виникнути складнощі, - розповідає інспектор центру нерухомості «ІЖІ» Світлана Русанова. - Сьогодні угоди з обтяженими квартирами в Красноярську не рідкість, процедура повністю відпрацьована, часу така угода займає приблизно стільки ж, скільки продаж квартири за розрахунок готівки.
Після погашення частини кредиту, що залишилася, обтяження в Росреєстрі знімається протягом трьох днів, а реєстрація договору купівлі-продажу проходить протягом 10 днів, відповідно, при готівковому розрахунку ми здаємо документи на зняття обтяження і на перехід права власності одночасно».