Іпотека термін має значення

Кожному за потребами?

Скільки грошей потрібно отримати у банку, людина попередньо визначає для себе сама. Однак іноді банки спускають його з небес на землю, знижуючи суму коштів, що запитуються. Те, який розмір кредиту схвалять залежить від кількох факторів.

За словами директора департаменту іпотечного кредитування Номос-БанкуСергія Арзянцева, максимальна сума кредиту, яку банк може надати, залежить від доходу позичальника, його віку, а також розміру зобов'язань, що є у позичальника.

«Максимальна сума іпотечного кредиту зазвичай залежить від розміру початкового внеску та регіону придбання житлового приміщення», – доповнює начальник відділу оптимізації бізнес-процесів та аналітичної звітності Департаменту розвитку бізнесу банку ІТБКатерина Жженова.

«Зниження чи збільшення суми кредиту залежить від платоспроможності позичальника. Якщо платоспроможності позичальника бракує обслуговування запитуваної суми кредиту, сума кредиту буде зменшено банком. І навпаки, якщо платоспроможність позичальника дозволяє йому обслуговувати кредит більше, ніж запитується, банк може збільшити суму кредиту в схваленні, – робить важливе уточнення керівник Іпотечної служби компанії «Релайт-Нерухомість»Ірина Кажікіна. - В даний час багато банків схвалюють позичальників на максимально можливу суму кредиту, безвідносно запитуваної суми в анкеті на кредит. Далі позичальник може взяти стільки кредитних коштів, скільки йому потрібно».

Вимога банку до рівня доходів вигідна самому позичальнику - щоб у майбутньому йому було комфортно обслуговувати кредит, не перейшовши при цьому "на хліб та воду".

«Співвідношення доходу позичальника до розміру щомісячного платежує одним із найважливіших ризик-факторів для банку при розгляді заявки на кредит, тому його значення має верхнє обмеження (в середньому офіційно до 60%, практично не більше 50%). Ця величина за великим рахунком взята з практики. Вважається, що при більшому співвідношенні позичальнику буде менш комфортно платити за своїми зобов'язаннями перед банком», – розповідає начальник Управління іпотечних програм КБ «Уніфін»Владислав Єсенков.

При цьому позичальник повинен пам'ятати, що отримавши кредит, він повинен платити не тільки банку. До суми іпотечної позики необхідно додати вартість страховки (це може бути страхування життя, здоров'я, титульне страхування). Звісно, людина може відмовитися від придбання страхового поліса, але у такому разі відсоткові ставки для неї буде підвищено.

Певне значення має форму підтвердження доходів позичальником. Втім, тут підхід багатьох банків дуже лояльний, у тому сенсі, що вони беруть до уваги не лише «білу» зарплату.

«Скільки банків, стільки й варіантів того, які прибутки враховувати, а які ні. Безумовно, всі кредитори готові розглядати офіційний дохід (за №2-ПДФО). Деякі з них беруть до розрахунку дохід від роботи за сумісництвом, «сіру» частину доходу (на підставі заповненого роботодавцем запиту за формою банку або у вільній формі). Бувають варіанти з урахуванням доходів у вигляді дивідендів або від нерухомості, що здається в оренду», – інформує Владислав Єсенков.

Що робити, якщо прибутку не вистачає для отримання кредиту? Тоді можна залучити співпозичальників. Це люди, заробітки яких банк враховуватиме при визначенні максимально допустимої суми позики. Созаемщиками може бути як родичі, а й друзі, знайомі. Втім, іноді наявність позичальників єобов'язковою умовою надання кредиту. Йдеться про подружжя. Якщо шлюбний контракт відсутній, то чоловік (дружина) стають автоматично співпозичальниками за кредитом, який бере друга половина.

Що стосується розміру початкового внеску, то в більшості банків він повинен становити 10–30% від вартості нерухомості, що купується.

Втім, якщо ви знайдете пропозицію з нульовим початковим внеском, то, швидше за все, ставки за такими кредитами будуть підвищені. Справа в тому, що для кредитора такий стан речей – коли позичальник не вклав жодної копійки своїх коштів – є ризикованим, оскільки, як показує практика, стимулу повертати гроші у «нульових» позичальників набагато менше, ніж у тих, хто приніс до банку свої гроші . Крім підвищених ставок, позичальники повинні розуміти, що їхні щомісячні платежі будуть набагато більшими, ніж у людей, які сплатили початковий внесок.

Ще одним фактором, що враховується банком при визначенні суми кредиту, є вартість нерухомості, яку позичальник планує придбати. При цьому до уваги береться та ціна, яку призначить продавець, а результати оціночної компанії (тобто враховується не ринкова, а оцінна вартість нерухомості). "Вартість квартири для розрахунку доступної суми кредиту визначається як найменша з оціночної та договірної вартості", - уточнює Сергій Арзянцев.

Звіт про оцінку готує незалежна оцінна компанія (зазвичай, із числа акредитованих при банку). «Звіт про оцінку є одним із обов'язкових документів, які необхідно надати до банку для схвалення обраної квартири», – наголошує Ірина Кажікіна.

Усі кредити – залежно від терміну їх надання – поділяються кілька видів:

короткострокові (до одногороку);
середньострокові (від одного до п'яти років);
довгострокові (понад п'ять років).

При розрахунку терміну кредитування банк враховує, скільки років буде позичальнику на момент завершення обслуговування боргу. Зі зрозумілих причин пенсіонери – не найбажаніші боржники (їх банки набагато більше поважають як вкладників). Отже, за стандартними банківськими продуктами гранично допустимий термін погашення кредиту визначається віком виходу на пенсію (55 років – для жінок та 60 років – для чоловіків). Хоча, зазначає Владислав Єсенков (КБ «Уніфін»), деякі банки надають можливість збільшити термін кредитування до п'яти років понад пенсійний вік.

У середньому максимальний термін, який можна отримати іпотечний кредит, становить 30 років. З одного боку, будь-якому позичальнику хочеться якнайшвидше повернути борг. З іншого, що довший кредит – то меншими будуть щомісячні платежі за ним.

Припустимо, ви плануєте взяти кредит у розмірі 3 млн рублів під 12%. Тоді при терміні кредитування 15 років щомісячні виплати становитимуть 36 150 рублів, а за 20-річному терміні – 33 100 рублів, наводить приклад Владислав Єсенков.

Тож з погляду зниження щомісячного боргового навантаження продовження терміну кредитування видається дуже привабливим. У принципі так воно і є. Якби не одне «але». Справа в тому, що гроші банк видає під відсотки. І починаючи з певного моменту відбувається так зване «зниження ефективності кредитних коштів». Тобто з часом відсоткові виплати банку починають збільшуватися, в результаті позичальники починають платити все більше відсотків. Ось чому так невигідно банкам, щоб боржники повертали кредит достроково, і чому багато позичальників так прагнуть зробити це.

На який термін доцільно братиіпотечний кредит? «Питання риторичне, комусь звичніше жити в кредит у принципі, а когось лякає саме це слово», – резюмує Владислав Єсенков. "У кожного позичальника своя життєва ситуація, дохід, розмір власних коштів, побажання до розміру щомісячного платежу і т.д. і розбиратися потрібно в кожному конкретному випадку", - погоджується Ірина Кажікіна ("Релайт-Нерухомість").

В ідеалі іпотека має сенс, якщо борг можна погасити протягом 5–7 років.

Втім, кожен позичальник повинен вирішити сам, що для нього краще: знизити щомісячне навантаження на сімейний бюджет, але при цьому переплатити банку, або постаратися жити скромніше, але погасити кредит у більш стислий термін.

Залежність розміру платежів за іпотекою від терміну кредитування (розрахунок надано компанією «Релайт-Нерухомість»)

Сума кредиту 3 млн. рублів, відсоткова ставка 12%