Як не стати жертвою шахраїв при покупці квартири
Правило №1:слід особисто зустрітися із власником квартири, який її продає, навіть у тому випадку, коли його інтереси представляє інша особа на підставі довіреності.
Н.Б.: -Ми завжди наполягаємо на тому, щоб хоча б один раз покупець зустрівся з продавцем і переконався, що він живий, здоровий, і з ним усе гаразд. Тому що бувають випадки, коли людина, яка видала довіреність, померла, а документ дійсний протягом трьох років. І шахраї можуть діяти за цією довіреністю, незважаючи на те, що людини, яка її видала, вже немає в живих.
Вам треба переконатися, що довіреність справді видана цією особою (продавцем) і нотаріус справді її оформлював. Щоб перевірити легітимність довіреності, потрібно звернутися до того нотаріуса, який її оформляв – це завжди вказано у довіреності. Може так статися, що нотаріус не в Томську, а іногородній. У цьому випадку слід звернутися до будь-якого томського нотаріуса, оскільки у вас, як у громадянина, немає жодної можливості переконатися у справжності цієї довіреності. За своїми офіційними каналами нотаріус звернеться до того нотаріуса, який її оформляв і встановить, що довіреність справді існує і видасть вам засвідчену копію. У моїй практиці були випадки звернення клієнтів із проханням про захист їх прав, коли на держреєстрацію було надано підроблені доручення. Орган держреєстрації не міг зареєструвати угоду. Люди залишалися і без грошей і без квартири саме через те, що не було перевірено довіреність.
Тому необхідно, щоб на підписанні договору власник квартири був присутній, сам підписував усі документи – так надійніше для покупця.
Правило №2:упродавця квартири (його представника) обов'язково потрібно вимагати низку документів та ретельно їх вивчити.
Н.Б.: -Є два види документів на квартиру: правовстановлюючі та правопідтверджуючі.
Правовстановлюючі документи – це ті, при складанні яких виникло саме право власності. Якщо квартиру приватизували (родина чи громадянин), то укладався договір передачі квартири у власність. Якщо квартиру купували, то складався договір купівлі-продажу, і він є документом, що встановлює право. Право власності може виникнути і на підставі договору міни, дарування, наслідування, договору пайової участі в будівництві (якщо квартира будувалася).
До отримання цієї інформації взагалі не варто робити будь-які дії.
У разі наявності перепланування (перебудови) у квартирі продавцем мають бути надані документи, що підтверджують її узаконення:
1) Акт приймальної комісії про введення в експлуатацію після завершення перебудови та (або) перепланування житлового приміщення та Рішення про погодження перебудови та (або) перепланування житлового приміщення, видані органом місцевого самоврядування або
2) Рішення суду про збереження приміщення у перепланованому та (або) перевлаштованому стані з позначкою про набрання законної сили.
У кількох випадках обов'язковий кадастровий паспорт:
Правило №4:вимагати довідку про склад сім'ї власника квартири.
Н.Б.: -Перед укладенням договору необхідно вимагати довідку про склад сім'ї власника квартири. Перед передачею грошей та поданням документів на держреєстрацію потрібно переконатися, що у квартирі ніхто більше не зареєстрований, якщо інше не відображено у договорі купівлі-продажу.
Якщоквартира, що продається, купувалася в шлюбі, то потрібно буде нотаріально завірену письмову згоду чоловіка на продаж квартири, навіть якщо на момент угоди шлюб вже розірваний. Потрібно наполягати, щоб дозвіл було надано.
Якщо власниками квартири є неповнолітні, обов'язковим є дозвіл органів опіки на продаж квартири. Однак недостатньо лише побачити дозвіл органів опіки, потрібно подивитися, що вони рекомендують придбати натомість. Обов'язково простежити, щоб замість частки у проданій квартирі на дитину була оформлена частка в наступній квартирі, що купується.
За дотриманням прав неповнолітніх стежать не лише органи опіки, а й прокуратура, і вони обов'язково перевірять, чи дотримано прав дитини. Якщо їх буде порушено, угоду розірвано і повернуть квартирі колишній правовий статус. Такі позови у Томську неодноразово розглядалися і завжди на користь неповнолітніх.
Правило №5:у продавця потрібно вимагати також довідки про відсутність заборгованості з комунальних платежів за квартиру.
Таким чином, покупцю має бути надано повний пакет документів.
Н.Б.: -Коли людина продав квартиру, вона вже не власник, але правопідтверджуючий документ - свідоцтво про власність - повертається йому органами держреєстрації.Шахраї можуть діяти за такою схемою: надають лише свідоцтво про держреєстрацію і отримують завдаток за квартиру, яка давно вже продана.
Які документи має надати покупець квартири?
1) Посвідчення особи: паспорт, військовий квиток (для осіб, які проходять строкову службу), посвідчення особи офіцера. Для осіб віком до 14 років необхідне свідоцтво про народження, також воно знадобиться особам від 14 до18 років (подається разом з паспортом).
2) Для осіб, які перебувають у шлюбі, необхідна нотаріально завірена згода чоловіка (дружини) на купівлю квартири. Однак тут є нюанс.
Н.Б.: -Якщо між подружжям укладено шлюбний договір і в ньому визначено режим власності подружжя на нерухоме майно, згода подружжя на відчуження може не знадобитися.
3) Якщо правочин оформляється за довіреністю, необхідно пред'явити нотаріально завірену довіреність з актуальним терміном дії, а також документи, що підтверджують особу довіреної особи.
Коли всі документи зібрані та перевірені, можна укладати договір купівлі-продажу.
Н.Б.: -Звертайтеся до будь-якої ріелторської фірми, скласти договір коштує недорого. Можна звернутися не лише за укладанням договору та передавального акта, а й отримати юридичний супровід угоди. Юрист перевірить пакет документів та супроводжує на держреєстрацію угоди: підбере зручний для вас час, забезпечить чергу, сплатить держмито - тобто все підготує.
У момент укладання договору важливо визначити, як передаватимуться гроші, в які терміни і де. Місце передачі грошей має бути безпечним, доступним для малої кількості людей. Обов'язково візьміть із собою супроводжуючих.
Важливий нюанс під час підписання договору – ціна покупки. Якщо ви хочете уникнути проблем з державними органами, треба вказувати реальну суму.
Н.Б.: -Покупцеві потрібно наполягати, щоб у договорі відображалася повна, справжня вартість квартири. Коли продавець пропонує в договорі написати одну суму, а розписки надає реальну суму угоди, – це незаконна схема. Потім можуть виникнути проблеми при звітах у податковій, а також із поверненням коштів у випадках,коли угода з тих чи інших причин розривається.
Підписаний договір разом із рештою документів здається на державну реєстрацію. Державна реєстрація проводиться на підставі заяви сторін договору: продавець та покупець зобов'язані особисто прийти до органу реєстрації та подати заяву. Від імені продавця та покупця можуть діяти їхні представники за наявності нотаріально завіреної та дійсної довіреності.
Н.Б.: -Закон відводить певний час на держреєстрацію документів на квартиру. Стандартний термін – 30 днів. Фактично власником квартири людина стає лише після того, як робиться запис у ЄДРП, а не в день підписання договору купівлі-продажу або передачі грошей. Якщо ви передаєте гроші до держреєстрації, то в період часу, який вона займає, ви дуже ризикуєте. Наприклад, із продавцем чи з майном у цей час може щось статися.
Передача грошей продавцю квартири.
Зрозуміло, що йдеться про значну суму. Найбезпечніший спосіб - оренда осередку: гроші поміщаються в осередок перед укладанням договору купівлі-продажу, і продавець може забрати їх лише тоді, коли прийде до банку з документами про перехід прав на квартиру та підписаними актами приймання-передачі житла. Ключі від осередку відразу віддаються продавцю, щоб покупець не мав до неї доступу.
Н.Б.: -У Томську, на жаль, склалася практика передачі грошей у день подання документів на держреєстрацію. У правовому плані це дуже слизький момент. У більшості міст України розрахунок здійснюється через банківську комірку або інші якісь шляхи, але в будь-якому випадку продавець отримує доступ до грошей тільки після того, як покупець отримав свідоцтво про власність.
Передача квартирипокупцю
Передача відбувається за актом приймання-передачі. Це самостійний документ, який підтверджує, що продавець передав, а покупець отримав квартиру. При оформленні акта потрібно перевірити, чи збігаються ці квартири, зазначені в договорі, з реальними умовами. Якщо ні, акт підписувати не можна.
Н.Б.: -Акт приймання-передачі квартири підписується одночасно з договором купівлі продажу. Коли документи здаються на держреєстрацію, акт уже підписано. Хоча правильно підписувати його у момент передачі квартири. Тому під час передачі квартири додатково рекомендується підписати ще один акт, у якому відобразити стан житла.
Крім договору та акта передачі, обов'язково потрібні правильно складені розписки, так як продавцю потрібно звітувати в податковій про продаж, а покупцю - про купівлю. Неправильні формулювання у розписках створять складнощі у отриманні податкових відрахувань.
Вибір агентства нерухомості
Одне з важливих джерел інформації – ваші друзі та знайомі.
Виберіть спочатку компанію, а вона вже підбере вам відповідні варіанти квартири.