Як перевірити компетентність Вашого ріелтора
Купуючи нерухомість за кордоном, ви напевно зіткнетеся з тим, що продавці покажуть вам саме ті будинки та квартири, які їм дуже потрібно швидше продати. Як стати власником потрібної вам нерухомості, а не нав'язаної продавцем.
Запитання до агентства
Якщо у вас є надійний знайомий, якому ви готові довірити супровідугоди купівлі-продажу, або якщо ви на 100% впевнені у своїх силах, допомога агента з нерухомості вам не знадобиться. Але, як свідчить практика, краще звертатися до професіонала. Однак перед цим необхідно переконатися, що агентство дійсно допоможе вам на всіх етапах покупки.
1. Ліцензія
У більшості країнріелторська діяльність підлягає ліцензуванню, тому попросіть агентство пред'явити вам ліцензію, а також інші документи (наприклад, про постановку на облік до податкових органів), які зможуть підтвердити їхню здатність представляти ваші інтереси. Поцікавтеся, скільки років агенція працює на ринку. Дізнайтесь думку про агенцію в інших операторів ринку та пошукайте інформацію про агенцію в інтернеті (особливо на тематичних форумах).
2. Комісія
Пошук об'єктів нерухомості
Уточніть умови, на яких виплачується комісійна винагорода агенту: чи є ставка фіксованою, чи не залежить вона від додаткових факторів, чи є випадки, коли комісія не стягується. Навіть якщо ви довіряєте агентству, можете дізнатися про комісії в інших компаніях. Наприклад, вГреції ставку комісійної винагороди зафіксовано у законодавстві, вона становить 2% державної оціночної вартості об'єкта і вказується у самому контракті.
3. Знижки
Нині попит більшості ринків нерухомості знизився. У зв'язку з тяжким становищем кредитних організацій інвестори з Великобританії, США, Ірландії утримуються від покупки будинку та квартири за кордоном. У цій ситуації забудовники готові надавати знижки. Спробуйте запропонувати нижчу ціну той чи інший об'єкт.
4. Обов'язки агента
Уважно перевірте у договорі, які саме послуги вам надають, наприклад, скільки об'єктів агент зобов'язується вам показати.
Питання щодо об'єкту нерухомості
Будь-який будинок абоквартира виглядає чудово ... На картинці! Насправді ж у нього можуть бути не тільки переваги, але й недоліки.
1. Інфраструктура
Дізнайтесь, чи забезпечена нерухомість усім необхідним для комфортного проживання:
2. Розташування
Якщо об'єкт нерухомості розташований у місті, уточніть, у якому саме районі. У чому особливості району, його плюси та мінуси?
Якщо ви наглядалибудинок на узбережжі – як далеко до моря? Це відстань до прямої чи реальної? Чи треба спускатися з височини? При цьому близькість до моря має і свої недоліки: крім вищої вартості, тут ще й сильна вологість повітря, через що доведеться частіше робити ремонт та міняти меблі.
Якщо ж це будинок у сільській місцевості дізнайтесь, чи далеко до найближчого міста?
3. Планування
Ознайомтеся з плануванням квартири (будинку): чи є прохідні чи суміжні кімнати, де розміщуються кухня та санвузол, як розташовані вікна та куди вонивиходять, чи є підсобні приміщення та приміщення в мансарді.
4. Форма власності
Дізнайтеся, яка форма власності нерухомості, що купується. Чи передадуть вам її у повне володіння (freehold) чи на правах оренди (leasehold)? У кожній країні є свої нюанси, пов'язані із питаннями власності. Наприклад, у Фінляндії багатоквартирні будинки зазвичай є власністю житлових акціонерних товариств та купівля квартири фактично означає придбання акцій цього товариства, які дають право на володіння житлом.
5. Інспекція
Якщо у вас є підозри щодо стану квартири чи будинку, ви можете провести незалежну експертизу. Попросітьагентство порекомендувати вам компанію, яка спеціалізується на проведенні таких інспекцій. У Франції, наприклад, подібна інспекція є обов'язковою та її вартість включена до ціни нерухомості.
Питання щодо угоди
Ознайомитись зі схемою проведення операції з придбання нерухомості у конкретній країні ви зможете у відповідному розділі нашого довідника (на інших сторінках порталу Prian.ru). У той самий час знання лише загального алгоритму цієї процедури іноді буває недостатнім.
Скажімо, ви можете поцікавитися, який термін проведення угоди, тобто через який період до вас перейдуть права власності на об'єкт нерухомості, що купив. Хто бере участь в угоді, крім продавця та покупця? Уточніть, на якому етапі можна відмовитись від угоди, не ризикуючи при цьому втратити внесену заставу. Чи допоможе вам агенція в отриманні іпотечного кредиту?
Одним із ключових питань є схема оплати. У деяких країнах при купівлі нерухомості використовуються лише безготівкові розрахунки, в інших практикується оплата готівкою.З'ясуйте, який спосіб краще в тій країні, де ви збираєтеся купувати.
Важливим є питання перекладу складеного договору. Так, у Єгипті він складається двома мовами (арабська та українська, якщо покупець україномовний), проте при виникненні будь-яких проблем судова влада визнає лише арабську частину договору. Тому, якщо у вас виникли підозри в правильності перекладу, ви можете звернутися до Посольства України в Каїрі або залучити перекладача.
Питання щодо утримання нерухомості
1. Платежі
Дізнайтеся, які саме комунальні платежі ви повинні сплачувати та як вони здійснюються. Якщо ви купуєте квартиру в багатоквартирному будинку, уточніть, чи зобов'язані робити відрахування на ремонт будинку? Чи надходять квитанції поштою? Як часто?
2. Управління
Дізнайтеся, як здійснюється управління нерухомістю: чи є керуюча компанія або якийсь контролюючий орган (наприклад збори мешканців)? До кого потрібно звертатися з питань, пов'язаних із житлом? Чи допоможе ріелтор передати його в довірче управління, у чому плюси та мінуси цієї процедури?
Залежно від того чи іншого типу нерухомості, що купується, розрізняються і питання, на які варто звернути особливо пильну увагу при покупці.
Питання щодо нерухомості, що будується
1. Гарантії
Щоб знизити ризики при купівлі нерухомості, що будується, ви повинні переконатися в тому, що будинок дійсно буде побудований. Насамперед перевірте наявність у забудовника ліцензії та інших дозвільних документів. Переконайтеся, що в договорі прописані терміни здачі об'єкта нерухомості і з'ясуйте, які гарантії ще дає забудовник.
2. Земельна ділянка
З'ясуйте, який статус ділянки, на якій ведеться будівництво. Чи мають право робити тут будівництво? Дізнайтеся, чи ця земля належить забудовнику; якщо ні, то які у нього є договірні відносини з власником.
3. Оплата
При купівлі вже побудованої нерухомості зазвичай вноситься застава, а потім і решта суми. Що ж до об'єкта, що будується, то тут оплата здійснюється за чітко обумовленою схемою, яка зазвичай прив'язана до етапів будівництва. Зверніть особливу увагу на термін оплати, оскільки за їх недотримання нараховується пеня.
Питання щодо новобудов
1. Оренда нерухомості
Вам кажуть, що об'єкт збудовано. Чи це так насправді? З'ясуйте, як і в який термін проходить процедура здачі об'єкта держкомісії і чи пройшов її забудовник.
2. Комунікації
Переконайтеся, що всі комунікації (електроенергія, вода, каналізація, газ) підведені, причому наявні потужності дозволяють витримувати навантаження. Питання водопостачання є особливо актуальними для Чорногорії, Єгипту та інших південних країн. У північних країнах – таких як Фінляндія – найважливішим є питання опалення.
3. Стан нерухомості
Що ви побачите, зайшовши всередину збудованої квартири чи будинку? Чи буде у приміщенні оздоблення? Чи мебльовані кімнати? Чи входять у вартість побутові прилади?
Питання з вторинного
1. Історія володіння
З'ясуйте, хто володів нерухомістю до продавця або одночасно з ним і з яких причин відбувався його перепродаж. Чи немає "зайвих" власників - тих, кого продавець не згадав, але хто при цьому має право власності .
2. Стан об'єкту
У якому стані перебуває об'єкт? Чи потрібно проводити ремонт,якщо потрібно, то у якому обсязі? Дізнайтеся, які законодавчі норми регулюють питання ремонту приватного будинку,квартири та багатоквартирного будинку, в якому ця квартира знаходиться. Наприклад, у Німеччині більшість багатоквартирних будинків мають спеціальний фонд для проведення необхідних ремонтних робіт (Instandhaltungsrücklagen). Гроші до нього надходять щомісяця від власників квартир. Обов'язково вимагайте довідку про величину суми, яка перебуває у цьому фонді.
Питання щодо земельних ділянок
1. Цільове призначення
З'ясуйте, чи можна будувати дільниці. Що ж саме можна будувати? Чи можна займатись сільським господарством?
2. Розташування
Чи не знаходиться будинок у природоохоронній чи іншій забороненій зоні (наприклад, поблизу може бути розташований стратегічний чи військовий об'єкт)? Наприклад, в Естонії значна частина земель є територією заповідників.
Запитання для інвесторів
Якщо ви купуєте нерухомість виключно з метою вкладення коштів, головним питанням для вас має бути наступний: який тип нерухомості і в якому районі має найбільш високу ліквідність. Дізнайтеся також, який рівень прибутковості та як швидко окупляться інвестиції. На яких умовах ви можете здавати свою нерухомість в оренду через ріелтора? Який відсоток від доходу ви віддаватимете державі у вигляді податку? Важливим є і питання, наскільки високий рівень туристичної активності в районі, де ви плануєте придбати нерухомість, і як він залежить від пори року.
Питання з оренди
Якщо у вас не вистачає коштів для покупки нерухомості за кордоном, але при цьому ви хочете щороку проводити небагато часу за кордоном, можна просто орендувати житло. Процес цей зазвичай не пов'язаний здодатковими труднощами, проте тут є деякі нюанси, на які варто звернути увагу.
1. Господарі
Якщо ви маєте намір не придбати, а орендувати нерухомість, в першу чергу дізнайтеся якнайбільше про господарів і про те, чому вони здають даний об'єкт.
2. Договір
Переконайтеся, що у договорі чітко прописані терміни надання вам житла та зафіксовано оплату. Поцікавтеся, чи входять до цієї суми комунальні платежі. Чи маєте ви вносити заставу?
3. Інвентар
Перевірте меблі на наявність пошкоджень, щоб вас потім не звинуватили в її псуванні. Також перевірте справність побутової техніки, яку залишають господарі. Усе це має бути прописано у договорі.
Не бійтеся ставити запитання! Чим більше інформації, пов'язаної з покупкою нерухомості за кордоном, ви отримаєте, тим більше шансів придбати в результаті будинок вашої мрії, який прослужить вам довгі роки.