Як перевірити квартиру перед покупкою газета Нерухомість
Квартира - річ зі своєю історією, в ній можуть бути сюрпризи, і вони не завжди приємні.
Після придбання можна знайти інших господарів, боргові квитанції та інші радощі. Тому при купівлі квартири варто переконатися в юридичній чистоті угоди, що вчиняється, — у законності передачі прав власності, дійсності договору купівлі-продажу і так далі.
Перевірка квартири перед покупкою: хто може допомогти?
Перевірка документів проводиться ріелторами, якщо покупка відбувається через агентство. Також схожі операції здійснюють нотаріуси, які реєструють угоду онлайн, та банк, якщо квартира купується в іпотеку. Нотаріус має доступ до бази даних, за допомогою яких він перевіряє наявність обтяжень, боргів, арештів на житло, він же і проводить електронну реєстрацію (з 2015 року). Такий доступ є тільки у власника нерухомості. Тому зрозуміло, що без нотаріуса вам не обійтися - важливо знайти досвідченого фахівця, який досконально перевірить історію житла.
Коли перевірка реєстрації квартири потребує допомоги спеціалістів?
У яких випадках не варто займатися перевіркою житла самостійно, а звернутися до фахівця з нерухомості:
- якщо квартира була приватизована (можуть бути свої нюанси з документами, що встановлюють право);
- якщо у квартирі «сумнівний» власник — страждає на алкоголізм, псих. захворюваннями, які перебувають під слідством;
- якщо право власності перейшло за рішенням суду;
- якщо у квартирі є неповнолітні та недієздатні власники;
- якщо квартира купується в новобудові, і ви не можете перевірити самі документи забудовника.
Так у чому ж тут каверза? Розглянемо кожен пункт попорядку.
Також є випадки, коли мешканець відмовився від приватизації (тобто права власності у нього немає), але він набув для себе права довічного користування житлом. При цьому змусити його виписати через суд буде не можна (тільки за його згодою). Третій момент — якщо приватизація була не безоплатною, то серед власників є чоловік(а), навіть якщо вони не вказані в договорі приватизації.
З приватизованими квартирами часто виходить так, що у договорі можуть бути не зазначені власники від імені неповнолітніх дітей.
Проблематичні і квартири, отримані замість житла, відправленого під знесення. Директор ТОВ «Юридична фірма «ГРАНД PREMIUM» м. Караганди Лебедєва Тетяна зазначає: «Відповідно до нашого житлового законодавства у разі знесення житла з власником цього житла може бути укладено договір про надання у власність іншого житла. Раджу звернути увагу на те, щоб у договорі були зазначені терміни надання житла, сума можливої компенсації, розміри житла, поверховість, кількість кімнат, склад сім'ї та інші умови, що стосуються інтересів сторін».
Квартири з правом власності за рішенням суду небезпечні тим, що рішення суду завжди можна оскаржити — можуть вилізти нові факти, які ви не зможете.передбачити, наприклад, з'являться нові чи старі власники. Рішення суду може бути скасовано, а правочин визнано недійсним. Часто таке відбувається щодо покинутого житла, яке було передано у права власності тому, хто його відновлював.
Ще складніше з житлом, де власник-продавець страждає на будь-яке психічне відхилення, залежність («класика жанру» — алкоголізм). Такий варіант зустрічається досить часто, потенційні покупці опиняються в подвійній ситуації — начебто і квартира дуже сподобалася, і ціна хороша, але й купувати її страшно: чи не буде слідку сприйнято родичами такого власника як незаконне з подальшим визнанням її в судовому порядку недійсним?
Будьте обережні і краще у вищеописаних ситуаціях звертайтеся за консультацією до юриста та ріелтора.
Що потрібно перевірити перед покупкою нерухомості?
До укладання угоди будь-яке житло на вторинному ринку потрібно перевірити за такими пунктами.
1. Перевірка прав на нерухомість (реєстрація квартири)
З'ясування обставин, за яких до нинішнього власника перейшло право власності, дозволить знайти порушення прав інших власників або спадкоємців (якщо такі є).
Це часта ситуація для угод зі спадковим житлом, а тому банки вважають за краще не брати в заставу житло, яке було нещодавно отримано у спадок. Також потрібно впевнитись, що на квартиру не було накладено арештів, застав. Що перевірити щодо історії житла? Це правовстановлюючі документи:
- договори купівлі-продажу;
- договори міни та дарування;
- рішення суду, що набрали чинності;
- договір ренти;
- свідоцтво про право спадщину.
Перше, що потрібно- Це відсутність помарок, підчисток, друкарських помилок, виправлень. Якщо є виправлення, то вони мають бути засвідчені підписами всіх сторін та печаткою та підписом нотаріуса. Усі договори мають бути зареєстровані у держоргані.
Продавець має надати також довідку про відсутність обтяжень. З цього питання дає пояснення Лебедєва Тетяна: «Звірте дані, зазначені у документі, що встановлює право, з Довідкою про відсутність (наявність) обтяжень на нерухоме майно. Інакше її називають кадастрову довідку. Її може отримати лише власник житла, звернувшись до ЦОНу або за допомогою порталу Електронного уряду egov.kz. Зверніть увагу на П.І.Б. правовласника, підстава виникнення права на нерухоме майно, його площу, а також наявність обтяжень».
Щоб перевірити право власності, запитайте продавцявиписку з історії об'єкта про перехід права власності нерухомості. Юрист Лебедєва Тетяна пояснює: «Цей документ містить інформацію про те, коли, кому і на яких підставах переходило право власності (за приватизацією, даруванням, у порядку спадкування, за заповітом та ін.). Якщо з'ясується, що на квартиру за останній рік кілька разів змінилися власники, це має насторожити. Бо за такою схемою, як правило, працюють шахраї».
У виписцібудуть відображені також такі моменти, чи є ордери на арешт житла, наявність застав, чи не в іпотеці вона, і чи були судові суперечки. Якщо у виписці виявите інформацію про суперечки, арешти, заборони, то потрібно з'ясувати, як справи на даний момент — скільки пройшло часу, яким було рішення суду, чи виплачені борги тощо.
3. Техпаспорт
Потрібна і технічна перевірка квартири: необхідно запросити у продавця техпаспорт на квартиру - в ньому буде планування креслення квартири. Уважно вивчіть фактичне планування житлоплощі та порівняйте її з «намальованим» варіантом у техпаспорті. Не повинно бути жодних відмінностей — якщо вони є, це говорить про незаконне перепланування, перебудову, яку потрібно узаконити (цим займається продавець).
4. Увага - продавець!
Попросіть у продавця посвідчення особи, перевірте його справжність, звернувшись до ЦОН. Якщо ви працюєте з представником власника житла, то попросіть довіреність за підписом та печаткою нотаріуса. При цьому подивіться пункти про повноваження представника, чи може він узагалі підписати договір купівлі-продажу, отримати оплату.
Ще більший ризик, якщо житло продається на підставі дозволу органів опіки, коли власником є недієздатна або частково недієздатна особа (дитина або немічний дорослий).
Цей дозвіл найкраще отримувати разом із опікуном, оскільки можуть бути і корупційні дії, і помилки з видачею документа — велику роль тут відіграє людський фактор. Самого продавця попросіть подати довідку з ПНД.
5. Права інших власників
Перед покупкою житла потрібно дізнатися, хто прописаний у квартирі та чи зберігаються права проживання у ній та після продажу. Однак тут є проблеми.
Директор ТОВ «Юридичнафірма «ГРАНД PREMIUM» м. Караганди Лебедєва Тетяна зазначає: «Перевірити, хто прописаний у квартирі, на жаль, нині, після того, як скасували адресне бюро, а потім скасували Книги реєстрації громадян, у принципі неможливо. Якщо у власника житла збереглася Книга реєстрації громадян, то з неї Ви зможете дізнатися скільки людей прописано. Надалі після придбання житла новий власник може виписати цих осіб.
Приділіть особливу увагу всім, хто живе у квартирі: запитайте, де проживають решта власників — може, хтось зник безвісти, поїхав, служить в армії. У них також потрібно отримати дозвіл на продаж. Перша особа в такому випадку - це чоловік (чоловік) і діти.
Якщо продавець у розлученні, то подивіться рішення суду щодо поділу майна — у ньому не повинно бути майнових претензій. Усі власники мають прийти особисто та написати дозвіл на продаж, його запевнить нотаріус. На власників-дітей має бути дозвіл органів опіки (про це йшлося вище).
При аналізі на юридичну чистоту запитайте у власника всі квитанції про оплату послуг ЖКГ, податків на майно. Якщо не виявите боргів, то сходіть до податкового управління та служби КСК, дізнайтеся особисто, чи не було заборгованостей.
Як уникнути шахраїв?
Варто дати ще кілька життєвих порад, як перевірити квартиру перед покупкою. Так, якщо говорити продопомоги рієлтора, то не обирайте приватного маклера — звертайтесь до агентства нерухомості, яке є членом Асоціації ріелторів Казахстану. Приватний ріелтор може просто не мати потрібного досвіду, а то й зовсім виявитися шахраєм.
Насторожити повинні надто привабливі умови роботи з ріелтором — якщо вам обіцяють відсутність клопоту, найкоротші терміни оформлення, яких немає ніде, минаючи типові етапи укладання угоди, намагаються «увести» вас від самостійної перевірки документів, то не довіряйте такому агентству.
Бувають і усміхнені продавці-шахраї, які «провертають» незаконні угоди через такі хитрі прийоми:
- можуть переважити номери – продадуть квартиру 14, а показуватимуть під номером 15;
- збирається весь пакет документів у вигляді дублікатів і через цей пакет продається квартира;
- винаймають житло на тривалий термін, а потім продають його;
- продають через довіреність, отриману від власника, який нещодавно помер.
Під час перевірки житла не вірте на слово – все має бути зафіксовано на папері. Але й за всіма документами звертайтеся до держорганів — вірити лише їхній наявності не можна, оскільки підробити можуть усі, а от зареєструвати, як належить — не завжди. Тому інформація з держоргану буде вірогіднішою.
Все-таки корупція, на жаль, ще не викорінена. Ті ж дозволи можуть бути отримані під тиском, загрозою через недобросовісного юриста (підробка документа) і т.д.
Як же убезпечити себе? Директор ТОВ «Юридична фірма «ГРАНД PREMIUM» м. Караганди Лебедєва Тетяна радить: «Під час купівлі житла раджу почати з візуального огляду. Якщо Вас все влаштувало, тоді можна переходити до глобальної перевірки. Не полінуйтеся дізнатися у сусідів та бабусь, які сидять налавочках біля будинку, хто проживає в квартирі і хто прописаний (а раптом там зареєстрована людина, яка відбуває термін у місцях не настільки віддалених), чи часто відключають світло, воду, тепло, та й взагалі, чи не проблемна ця квартира».
Інформація, яка походить від сусідів, звичайно, може бути недостовірною і вважати її офіційною не можна. Однак основні моменти, які вас цікавлять, ви дізнатися можете: чи не ходять до будинку представники органів опіки, чи немає у власника недуги — психічної, фізичної, чи не було в сім'ї судових позовів з приводу житла, як давно людина тут живе і чи не квартирант він взагалі .
Якщо сусіди говоритимуть про це, то варто замислитись і приділити пильну увагу при перевірці на чистоту угоди цим моментам, а то й зовсім пошукати інший варіант.
Редакція дякує Юридичній компанії KORGAN за допомогу в підготовці матеріалу.