Як подарувати подаровану квартиру
Людей похилого віку досить часто турбує питання забезпечення своїх дітей та онуків власною нерухомістю. Успадкувати будинок або квартиру від батьків можна декількома способами: за заповітом, за законом або отримати ще за їх життя в дар. Останній варіант досить часто використовується людьми похилого віку для власного заспокоєння. Саме з цієї причини вони звертаються за юридичною консультацією з питанням про те, як подарувати квартиру дитині чи онукові, щоб інші члени сім'ї на неї не претендували.
У яких випадках можлива угода
Відповідно до чинного законодавства, будь-який громадянин має право передати у власність іншому своє майно, зокрема безплатно. Тобто виходить, що подарувати приватизовану квартиру можна, чого не можна сказати про комунальну власність. До речі, у спадок залишають теж лише те майно, на яке були оформлені всі документи ще за життя. Виходить, що перша і головна умова для укладання подібного правочину - володіння предметом дарування на законних підставах.
Другий, не менш важливий момент – відсутність обтяжень. Це означає, що неможливо подарувати квартиру, автомобіль чи іншу річ, якщо вона перебуває у заставі у банку чи суперечці. Чистоту об'єкта нерухомості під час укладання угоди перевіряє нотаріус.
Третя умова дарування – безоплатність. Тобто у договорі не може бути зазначено жодної оплати за отримання майна чи додаткових умов для вступу до права власності. За наявності останніх правочин можна оформити договором довічного утримання або скласти заповіт. Дарування ж може бути здійснено замість будь-якої послуги.
Іостаннє, але не менш важливе – дієздатність сторін. При оформленні будь-якої угоди щодо відчуження нерухомості (у тому числі і дарування) нотаріус повинен переконатися в тому, що і дарувальник, і той, хто обдаровується, за свої дії відповідають. У разі виникнення найменших сумнівів, угода просто не відбудеться.
Кому можна дарувати нерухоме майно
Коли йдеться про таку серйозну власність, як квартира, будинок чи інше приміщення, відчуження відбувається здебільшого з нотаріальним посвідченням. Учасниками такого правочину можуть бути як родичі, так і абсолютно чужі один одному люди. Адже ніхто не забороняє робити дорогі подарунки навіть незнайомцям. Питання лише в тому, що в останньому випадку може виникнути податок на подаровану квартиру і не маленький.
Під час укладання угоди між родичами також іноді з'являються податкові зобов'язання. Отже, перед тим як подарувати квартиру синові, дочці, онукові чи онучці, слід проконсультуватися з юристом з приводу всіх витрат, пов'язаних з оформленням такої угоди. Можливо, вигіднішим виявиться інший спосіб відчуження (продаж, міна і т. д.).
Оформлення правочину без нотаріального посвідчення
Відчуження спільної власності
Іноді майно, яке збирається дарувати чи продавати людина, належить йому в повному обсязі. Йдеться не про пайове володіння, оскільки в цьому випадку кожен розпоряджається своєю частиною, а про спільне, наприклад набуте у шлюбі. Навіть у разі дарування такої квартири без залучення до правочину нотаріуса обов'язково знадобиться згода чоловіка на її укладання. Виняток становлять випадки одноосібного володіння. Це може бути або при чинному шлюбному контракті, згідно з яким у кожного з подружжя є своє майно, яким вінвправі розпоряджатися без відома іншого. Другий варіант - безоплатне отримання нерухомості. Тобто якщо людина хоче комусь подарувати подаровану квартиру, згода чоловіка чи дружини у цьому випадку не потрібна.
Слід зазначити, що в окремих випадках чоловік все ж таки може претендувати на частину майна, отриманого безоплатно. Наприклад, якщо житлоплощу було відремонтовано за рахунок спільних коштів, будинок добудований або відбулося перепланування, внаслідок якого об'єкт подорожчав. У такому разі захищати свої права на подаровану квартиру доведеться у судовому порядку. Незалежно від форми та способу відчуження майна заява чоловіка про згоду на правочин підлягає нотаріальному посвідченню.
Як ділиться подарована квартира під час розлучення
Отже, майно, зокрема і нерухоме, отримане безоплатно, перебуває у особистої власності. Однак у разі, якщо його вартість була збільшена за рахунок спільно зароблених коштів, то у разі розірвання шлюбу чоловік має право на частку. Про це слід пам'ятати батькам та подумати перед тим, як подарувати квартиру дочці чи синові на весілля. Природно, в такий радісний момент ніхто не думає про можливий розпад новоствореної сім'ї. Але кому, якщо не батькам, подбати про долю власної дитини? Якщо ж угода вже здійснена, і дороги назад немає, можна ще раз подарувати подаровану квартиру іншому родичу і не хвилюватися про можливий розділ при розставанні. Краще перестрахуватися та вжити зайвих заходів, ніж намагатися відсудити власне майно у майбутньому.
Що краще: дарування чи заповіт?
Перше, на що варто звернути увагу при виборі – це витрати. Якщо нерухомість передається у безоплатну власність сторонній людині, вона повиннасплатити податок на подаровану квартиру, що становить 13% від її оцінної вартості. Виняток становлять лише близькі родичі (діти, батьки, брати, сестри, опікуни, піклувальники та подружжя). Тож якщо бабуся бажає передати своє житло, наприклад, онуку, дешевше буде спочатку віддати його синові чи дочці, щоб ті надалі змогли подарувати подаровану квартиру вже своїй дитині. З оплатою податків при наслідуванні нерухомого майна все набагато складніше, так що для прийняття остаточного рішення не завадить рада грамотного юриста.
Момент вступу у власність
Ще одна суттєва різниця між отриманням у дар і прийняттям у спадок – у часі. При складанні заповіту право власності одразу не змінюється. Щоб стати власником такої квартири, необхідно після смерті спадкодавця дочекатися 6 місяців і лише потім оформляти документи. Крім того, прямі родичі мають право на свою частку навіть за наявності заповіту. Складений за всіма правилами документ не завадить власнику нерухомості ще за життя продати квартиру або подарувати третій особі.
Щодо договору дарування, то він надає право власності на зазначений у ньому об'єкт у момент його реєстрації. Тобто одразу. Це забезпечує безпеку обдаровуваного більше, ніж заповіт. Але якщо розглядати протилежну думку, то виходить інша картина. Подарувавши квартиру онукові, дочці чи іншому родичу, людина втрачає всі права на неї. У деяких випадках після цього широкого жесту він ризикує опинитися на вулиці.
Договір довічного утримання
Його можна назвати компромісом між даруванням та заповітом. З одного боку, право власності щодо нього настає відразу. Так що ні родичі, ні треті особине можуть претендувати на майно. З іншого боку, колишній власник квартири залишає за собою право користування. До того ж на майно накладається заборона відчуження (як при оформленні іпотеки в банку). Це означає, що новий власник не зможе подарувати квартиру, продати її або закласти до моменту смерті колишнього власника.
Заборона буде знята нотаріусом відповідно до чинного законодавства. Для цього новому власнику необхідно буде звернутися із договором та свідоцтвом про смерть. Ця схема вигідна обом сторонам. Ступінь спорідненості тут не відіграє жодної ролі.
Крім того, у договорі довічного утримання вказуються всі умови правочину. При їхньому невиконанні вона вважається анульованою. Вказати можна все, починаючи від користування об'єктом і закінчуючи доглядом за людиною похилого віку (лікування, оздоровлення, відпочинок, побутове обслуговування і т. д.). Тому, перед тим як подарувати квартиру родичу, фахівці рекомендують розглянути цей варіант.
Анулювання угоди
Перш ніж зробити будь-яку дію, людина повинна розуміти її наслідки, а також можливості скасування. Кожен має право передумати, чи можуть змінитися обставини тощо.
Виявляється, будь-яку угоду визнають недійсною, але лише за дотримання певних процедур та виконання всіх умов. Найпростіше справи із заповітом. Його людина може змінювати як завгодно необмежену кількість разів. Звичайно, це коштує грошей, але юридичних проблем не виникає.
Якщо ж квартира подарована, то скасувати таку дію можна, але вже не так просто. Згідно з чинним законодавством, безоплатна передача у власність, оформлена документально, анулюється лише у разі загрозижиття чи здоров'ю однієї зі сторін. Як правило, йдеться про дарувальника та його оточення. Але щоб угоду визнали недійсною, погрози потрібно ще довести.
Договір довічного утримання може бути анульований у разі порушення його пунктів або в судовому порядку. І в першому, і в другому випадках потрібно буде доводити певні факти.
Дарування закладеної квартири
У зв'язку з поширенням такого явища, як іпотечне кредитування, у деяких людей виникають питання, пов'язані із відчуженням обтяженого майна. Теоретично це можливо, але за згодою іпотекодержателя. Банк, у свою чергу, навряд чи погодиться на правочин, оскільки він йому не вигідний. Тому перш ніж подарувати закладену квартиру, доведеться за неї повністю розрахуватися і зняти всі обтяження.
Відчуження частки
Якщо з даруванням цілої квартири все більш-менш зрозуміло, то що робити, якщо власників кілька, і один з них бажає передати свою частку третій особі? У разі продажу такого майна пріоритетне право купувати мають співвласники. Якщо ж йдеться про безоплатне відчуження, то тут усі рівні. Тобто перед продажем частки власник зобов'язаний запропонувати її співвласникам, а при даруванні може розпорядитися виключно на власний розсуд.
Чи можна подарувати подаровану квартиру?
Право власності під час укладання цієї угоди настає на момент її реєстрації. Після чого новий власник має повне право розпоряджатися майном на власний розсуд, у тому числі продавати, закладати, заповідати чи дарувати. При цьому на момент нової угоди мають бути сплачені всі податки та мита за попередньою.
Позовна давність
Оформлення угоди дарування нерухомості доречне лише у випадках, коли йдеться про дійснобезоплатної передачі майна близьким родичам. Спроба замінити нею банальну купівлю-продаж з метою зменшення витрат є неефективною, оскільки може призвести лише до їх збільшення у зв'язку з виникненням необхідності сплатити прибутковий податок.