Як повернути кредит банку та не втратити закладену квартиру - українська газета
Два дні тому Ощадбанк України повідомив, що "має намір почати" видачу житлових кредитів за стандартами Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК).
За прогнозами голови АІЖК Олександра Семеняки, завдяки державній підтримці іпотечного ринку та запровадженню нових стандартів ставки за кредитами мають знизитись з нинішніх 13-18 (і вище) до 11-15 відсотків річних. Це означає, що у позичальників з'явилася надія пережити тяжкі кризові часи, рефінансувавши свої старі кредити. Досі, як зазначали експерти, програми рефінансування (втім, як і власне іпотечне кредитування) згорнула абсолютна більшість банків.
Крім того, поки що важко оцінити, яку кількість проблемних позичальників у принципі зможуть скористатися державною підтримкою. Оскільки умови її отримання (навіть після того, як первісний перелік вимог до громадян, які взяли кредит, був переглянутий у бік деякого пом'якшення) залишаються вельми і вельми жорсткими. А саме: позичальник, що втратив у зарплаті або звільнений, повинен спочатку використовувати всі власні можливості і "заначки" для повернення боргу банку (наприклад, продати дачу, машину, витратити депозити) і вже потім просити банк і АІЖК увійти в його скрутне становище.
Саме тому сьогодні багато позичальників, не чекаючи "милостей від природи" (тобто держави), намагаються вирішити свої проблеми власними силами та ведуть переговори з банками.
Банкіри в соцзабезі не працюють
Звичайно, сподіватися на те, що банк "перепише" кредитний договір собі на збиток, було б наївно. Проте просити зменшення щомісячного платежу все-таки цілком реально - на певних умовах.
Варіант 1. Зменшення платежу за рахунок збільшення строкукредитування.
Дзвонимо до банку, цікавимося, чи можна збільшити термін погашення до 10 років? Відповідь: так, можна. Але. При збільшенні процентної ставки до 23,5% – такі сьогодні умови іпотечного кредитування цим банком. Ставка, прямо скажемо, фактично "заборонна". Однак навіть за таких драконівських умов щомісячний платіж стане меншим приблизно на 5 тисяч рублів (з урахуванням, що частина "тіла" кредиту вже погашена).
Однак, стверджують іпотечні брокери, при вмінні вести переговори є надія перерахувати кредит у своєму банку та зі старою процентною ставкою. Або знайти на ринку інші, більш прийнятні варіанти.
Варіант 2. Зменшення платежу за рахунок перекредитування в іншому банку.
Пошуки були недовгими, оскільки програми рефінансування сьогодні пропонують поодинокі банки (переважно з державною участю). І хоча ставка за такими кредитами вища за звичайну, пропоновану цим же банком, вона виявилася нижчою, ніж у "Варіанті 1" - 18,15% річних. А щомісячний платіж при терміні погашення в 10 років - близько 18 тисяч рублів (тобто на 10 тисяч менше від нинішнього).
Щоправда, у цьому спрощеному розрахунку не враховано щонайменше два додаткові ризики. Перший: вартість отримання нового кредиту (потрібні ще одна оцінка квартири, нова страховка втрати майна, що закладається, а також життя, здоров'я позичальника, нова оплата комісійних банку за видачу грошей, послуг нотаріуса та держреєстратора). Другий: доведеться спільно з обома банками вирішувати питання з "подвійним" обтяженням закладеної квартири (якщо, звичайно, у позичальника немає іншого відповідного незаставленого майна). Оскільки перший банк не знімає обтяження, поки що кредит не погашений повністю. А другий може не дати грошей, доки заставу не оформлено.
Проте торік,коли процедури рефінансування використовувалися досить активно, багато банків застосовували схеми одночасного зняття старого та оформлення нової застави на ту саму квартиру.
Варіант 3. Зменшення платежу за рахунок призупинення сплати "тіла" кредиту.
Якщо все ж таки перекредитування в іншому банку виявилося надто складною справою, можна спробувати ще один варіант домовитися зі своїм банком. Щомісячний платіж банку складається з двох частин: основного боргу та відсотків за ним. Можна попросити кредитора тимчасово призупинити стягнення основного "тіла" кредиту та сплачувати йому лише відсотки. При цьому повернення основного боргу відсувається без штрафних санкцій. А розмір суми процентів, що виплачуються (які при ануїтетних платежах зменшуються з кожним місяцем) заморожується на рівні, відповідному величині основного боргу. У результаті банк не тільки нічого не втрачає, а й отримує додатковий прибуток за рахунок переплати відсотків, хоча основний борг йому повертається із запізненням. Такий спосіб, до речі, широко використовується там.
У яких випадках рефінансування неможливе:
в більшості випадків, якщо кредит оформлений менше 3 місяців тому (але деякі банки вписують у договір особливі умови щодо дострокового погашення, наприклад, вводять річний мораторій);
якщо сума нового кредиту перевищує 70 відсотків вартості закладеної квартири (причому вартість житла оцінюється повторно – виходячи із поточної ситуації на ринку нерухомості);
якщо при поверненні першого кредиту платник був неакуратним і допускав прострочення платежів.