Як повернути відсотки при достроковому погашенні іпотеки
Переважна більшість банків в Україні при розробці програм іпотечного кредитування закладають у схему погашення кредиту ануїтетну систему. Згідно з цим порядком, платежі в рівних сумах розбиваються по місяцях на весь період дії кредитного договору, при цьому в структурі кожного періодичного платежу сума тіла кредиту в міру його погашення зростає, а сума відсотків зменшується. Ануїтетна система зобов'язує позичальника на перших етапах користування кредитними коштами погашати відсотки, а основний борг повертатиме дрібнішими сумами, ніж наприкінці терміну.
Право позичальника на повернення відсотків
Відповідно до даними статистики, дуже багато сумлінних позичальників (більше половини від таких) намагаються погашати іпотеку достроково, хоча нерідко свідомо йдуть на більш тривалий термін оформлення кредиту. При цьому можливі дві ситуації:
- Кредит погашається достроково частинами – завжди чи іноді позичальник самостійно підвищує обсяг щомісячного платежа. І тут, зазвичай, банк пропонує скористатися або скороченням терміну дії кредитного договору, або зменшенням фіксованого розміру періодичних платежів за збереження терміну кредиту. Який би варіант позичальник не вибрав, переплат за відсотками не буде, оскільки у кожен зроблений банком перерахунок закладатиметься нарахування відсотків за фактичний період користування кредитом.
- Кредит повністю погашається достроково – у певний момент часу позичальник з урахуванням залишку суми за кредитом вирішує закрити усі своїзобов'язання та завершити дію кредитного договору. В цьому випадку при ануїтетній системі платежів утворюватиметься переплата за відсотками, тому що їх суми розраховувалися і вносилися виходячи з тривалішого терміну дії договору, ніж фактично він тривав.
Саме друга з описаних ситуацій і створює підставу для звернення до банку щодо повернення переплачених відсотків – лише тієї суми відсотків, яка була нарахована та сплачена за період, коли кредитний договір вже за фактом не діяв, незважаючи на передбачені договором терміни.
Право позичальника на повернення надміру сплачених відсотків передбачено як чинним законодавством, так і вказівками Центробанку. Воно випливає з тієї обставини, що відсотки – плата за фактичне користування кредитними коштами, і якщо свої зобов'язання за основним боргом позичальник уже виконав, причому заздалегідь, про стягнення відсотків йти не може, а якщо вони були погашені раніше – мають бути повернені.
Ті позичальники, хто виконує умови кредитного договору саме так, як це передбачає графік платежів, не одержують право на повернення відсотків. Таке право дає лише дострокове виконання зобов'язань у повному обсязі. Чому так відбувається? Багато позичальників помилково вважають, що ануїтетна система передбачає погашення відсотків на майбутнє, як би авансом. Це не так. На початковому етапі дії іпотеки відсотки у структурі платежу переважають лише оскільки залишок основного боргу, який і нараховуються відсотки, дуже великий і зменшується занадто повільно. Так, його можна регулярно зменшувати самостійно, збільшуючи суму періодичних платежів та обов'язково вказуючи у заяві про часткове дострокове погашення кредиту, що сумапереплати мають бути спрямовані на погашення тіла кредиту. Але тут банк, щоб зберегти джерело отримання прибутку у вигляді відсотків, обов'язково запропонує, а іноді й спочатку передбачатиме у договорі, скорочення терміну дії кредиту або зменшення розміру щомісячного платежу. Не погодитись можна лише в тому випадку, якщо перегляд умов іпотеки ставиться за умови отримання згоди позичальника. Але чи є у цьому сенс? Адже фактично доведеться свідомо йти самому на переплату за кредитом. Найпростіше і вигідніше вибрати скорочення терміну кредитування. Саме з цієї причини випадки звернення щодо повернення відсотків при часткових дострокових погашеннях іпотеки практично не трапляються.
Зверніть увагу : Повернення відсотків не завжди можливе, доцільне і навіть не завжди вигідне. Якщо у вас є право на податкове відрахування, потенційне повернення відсотків скоротить його розмір. Отримання і відрахування, і сплачених раніше відсотків, розрахованих щодо однієї й тієї суми за той самий період, – незаконно. Щоб не помилитися, потрібно все аналізувати та робити розрахунки. Багато позичальників, які отримали відрахування, автоматично втрачають право на повернення відсотків, вже фактично компенсувавши свої втрати.