Як повернути загальнобудинкове майно
Муніципальні чиновники збентежені: мешканці вже не є пасивними споживачами. Зростає клас відповідальних власників багатоквартирних будинків, які бажають повернути незаконно вилучене в них колись майно — підвали та горища.
Завдяки ініціативі Голови Правління Костромської регіональної асоціації ТСЖ та ЖБК Андрія Петровича ПІНЧУКОВА, який свого часу дійшов до Верховного суду, справа зрушила з мертвої точки. У мешканців України-власників квартир, з'явилася реальна можливість повернути колись втрачене майно будинку.
Нещодавно Андрій Петрович Пінчуков виступив у Володимирі перед громадськими працівниками регіональної громадської організації «ЖКГ-контроль» та поділився своїм досвідом такого повернення:
Дрібний, миттєвий виграш за рахунок незаконного відчуження майна громадян, підвалів або горищ, що виконують важливе інженерне завдання збереження самого житлового будинку як цільної будівельної конструкції, обертається для бюджету та громадян додатковими непередбачуваними, іноді навіть катастрофічними витратами. Відомі приклади будинків, що зруйнувалися, в місті Струніно, у Володимирській області, у Владивостоці, Ярославлі. Десятки будинків отримали менш тяжкі руйнівні наслідки через розкопку новими комерційними власниками підвалів або будівництво мансард.
Є такі приклади й у Костромі. Відсутність діалогу із представниками влади нерідко виводить людей на мітинги, пікети та інші акції протесту. Однак найефективнішою формою відстоювання громадських інтересів, у тому числі у сфері експлуатації загальнодолевого майна, є об'єднання власників, створення спеціалізованих громадських організацій та НКО, які лобіюють інтереси мешканців МКД у процесіконструктивного діалогу із владою.
У процесі незаконного відчуження загальнодолевого майна в МКД міські комітети муніципального майна посилалися як на вищезгаданий, а й у ширше коло документів, які мають жодного стосунку до приміщень, що у житлових будинках. Абсолютно необґрунтовано як один із контраргументів чиновники використовували таку фразу: «ви, жителі неправі — така судова практика».
Як початкова модель для врегулювання спору за приміщення, що мають ознаки загального пайового майна, але зареєстровані у власність міста, було запропоновано схему врегулювання спору за допомогою створення міжвідомчої комісії. Вона ще не дозволяла уникнути судового розгляду, але вже давала можливість власникам зберегти час на велику кількість судових засідань, заощадити гроші на миті (мати гарантію повернення), не оплачувати десятки тисяч рублів за судову будівельну експертизу. Водночас судове рішення, що відбулося, надійно закріплювало права власників МКД на ОДІ.
Більшість мешканців навіть не чули про те, що мають право отримувати частину прибутку від розміщення банерів і щитів на стіні або даху власного будинку. Водночас ті власники, які налагодили взаємини з орендарями за рахунок коштів, зароблених на передачу спільного майна у користування, значно скоротили розмір плати за капітальний ремонт. Є будинки, де за рахунок оренди повністю покриваються витрати на утримання житла. Тобто мешканці просто не сплачують цей вид платежу. За статистикою, кожна друга управляюча компанія чи ТСЖ незаконно розпоряджаються загальнобудинковим майном власників МКД. Таке становище може стати приводом для адміністративного чи навіть судового.розгляду.
Порядок дій щодо організації отримання коштів від використання об'єктів спільного майна третіми особами
Крок 2. Голова Ради МКД запитує інформацію про наявності підстав передачі користування об'єктів спільного майна власників МКД (протоколи зборів, договору оренди та інших.), відомості про розмірі орендної плати, і навіть відомості про накопичення коштів протягом період оренди.
Крок 3. Якщо Ради МКД у будинку немає, необхідно на загальних зборах вибрати відповідального для укладання будь-яких договорів оренди з усіма орендарями, а потім переукласти договори на умовах, затверджених на загальних зборах. Передбачити обов'язок орендаря демонтувати обладнання у разі відмови укласти договір оренди.
Рішення про передачу у користування спільного майна, яким є стіни та дах будинку, має прийматися загальними зборами власників приміщень у будинку. Воно має бути оформлене у вигляді протоколу загальних зборів. Таке рішення має бути ухвалене більшістю — не менш як дві третини голосів від загальної кількості голосів власників.
Таким чином, найважливішим інструментом наведення ладу в управлінні спільним майном має стати інвентаризація нежитлових приміщень багатоквартирних будинків. Особливої ваги така інвентаризація набуває для розробки регіональних та індивідуальних програм капітального ремонту. Натомість власники вже не є пасивними споживачами. Зростає клас відповідальних власників, які розуміють, що найкраща капіталізація власних коштів – вкладення їх у реконструкцію чи капітальний ремонт власного житла.